☆書名：環球房託砌出現金流

前半本我看很快，後半本就精讀了，我運作出租管理的方式其實跟房託很像，但書講得更細膩深入。

「心得：前半本我看很快，後半本就精讀了，我運作出租管理的方式其實跟房託很像，但書講得更細膩深入。」

日常支用的流動現金，先前是打算以貴金屬或外幣，以略帶投資的觀點儲存價值，看過此書後發現海外房託應是不錯的選擇，至少不用跨海置產。
房託和開發商不同。而房託也似股票(其資產必須以房地產業物為主、淨收入以股息配發給股東)，房地產投資信託屬於機構及房地產投資，每年配息4-6%，其轉手快購入一星期內完成，對經濟數據變動敏感，擁有物業決定資產淨值，長期而言跟資產淨值掛勾(分散投資、高配息、長期增長)，北美房託協會研究70%直接投資物業30%投資房託，30年來5年會報率從未有負值，超過60%錄得雙位回報，應視為房地產組合一部分。
香港千萬富翁平均持有1.9香港0.6內地0.7海外物業，港人早已習慣投資英美澳，如不想越洋打理又或手頭資金不足買下全部產權，海外房託可選。
美國房託指數ETF。此書以亞太、新加坡、日本、澳洲、香港為主。
投資留意–結算貨幣、投資地域、股票類型。
勿磨爛蓆房託有時被歸類在金融股，因房地產一般都有借貸，核心型商業房地產以租金收入為主，投資年期以3-5年長則10年，其長期利率都以10年利率作為計算房地產資本回報利率基礎。
房託四大類型：資產增值型、開發增值型(工業型)、資產管理型、優質資產型。
法律限定房託派息率(跟債券相近)，樓價上升房託資產淨值仍應上升，自2001成立以來年均總回報11.38%。
股息可再投資，長期表現與通膨掛勾，間接持有高端收益。
供應滯後：滯後時間越長，市場訊息越不透明，供應商越多，整體市場越小，對價格影響就越大。
房產供應以年計算，滯後供應更明顯，空置率租金波動大。
自然對沖：投資海外房地產，因應匯率變化，盡量令資產跟債務的貨幣一致，但最大問題是債務成本會上升，如當地銀行規模小，就無法完成大額貸款，造成了風險，投資者一般都採取守勢，不要將風險以遠期合約形式對沖，要不自然對沖，令債務分配貼近資產分配。
匯率短期波動不會影響投資成敗。香
港租金高企，背後反映香港無論法制人才乃至於區域聯繫都對營業商有利，租金不似樓價，樓價反映投資需求，買樓付出的資金有望透過租金收入或賣樓回收，但租戶每個月交租都是營運成本，一旦賺不了錢就縮緊開支，企業早就搬離。(這段思考成房客和房東關係)
住宅租金會牽涉到社會及民生議題，商用物業純粹是經紀商業。
日本京阪神人口增加，關西是工業重鎮，東京是金融。
新加坡房託資產多在海外。
台灣房託淨值低，容易出現大型投資者將其私有化的現象，因股價偏離淨資產值，傳統台灣房託的問題是缺乏增長。
分析師計算房託估值：資產淨值(NAV)公允價值(FairValue)。
a.辦公大樓：房地產市場離不開經濟發展，一個城市白領職位數目，就決定辦公室需求，在主要城市辦公室會形成行業樞紐，不同行業會聚集在不同地區，如能找到不同行業分類的員工數目，預測會更準確，再加上失業率。
b.商場：不同商場定位不同，街坊小商場需民生用品增長，高級商場則為奢侈品。專營特賣產則視大型家具或家電。決定進駐的是零售商，決定租金的是消費者，租金和零售盈利能力掛勾，要分析盈利能力，最有效的指標是零售增長數據(各國定期公布)。總消費額分坐消費人流吉人均消費，可分商場統計。
c.酒店：到訪旅客數與停留時間，整推推廣旅遊會資助，但受社會短期事件影響。
d.物流看進出口商，看政府公布的貨物總數和價值，因為物流運輸的事時物非價值。看幾年前的開工數，就能估算出未來的供應，新增需求減去新增供應，就能估算未來空置率及租金走勢，以此估算房託收入。
房託資產在購入那一刻就決定，資產擴大(10棟變50)一般都有經濟規模的效應，然後進行空間改善再裝修改建，此為外部管理。
房託間的併購是外部增長，收購戰是基金經理人賺取額外回報的慣常手法，賣掉資產執行正確，可提升每股淨值，有時盲目擴張是更大問題。
跨國資產除用google看，也要實際視察，才不會模型失效失去準確，現實和淨值有差距。
房地產房託要訣：認清市道、管理素質、計算估值、槓桿及債務風險。
公允價值？會出現三種可能：比資產現值低、貼近資產現值、高於現值。
公允價值比資產淨值高，股價就比資產淨值高，此時管理層以現股招股，可拿到比資產現值更高的現金，賺取溢價，形成正循環。
關鍵在管理層素養，所賺的錢能否抵銷自己生產的成本。
建立現金流模型，估算未來4-10年後的年均收入，再將收物量化成股價，另一派會用經濟附加價值(EVA)。
房地產成也債務敗也債務(極度認同)，因有穩定租金，適當的債務能提升房地產投資的整體報，亦能加快建設城市。
零槓桿，房地產基本上是不會破產，即使缺乏租戶，業主還是可以關閉資產保留土地，但借貸過度要破產解決。
亞州各國房託都有財務限制，政策為了保護投資者，強制派股息及限制負債率，以維持房託基本型態。
收租業務極少會出現問題，即使出租率不佳，投資者仍握有實體業權，負債控制就能度過滯下一個經濟上升週期。
債務風險有三(我常談個人理債，此也是我常規劃內容)：
A.再融資風險(現有債務能否續借，槓桿比率)：借上借，債務和股本的不同，債務本金是借來的，商業借款常只還利息，最後再一次清償本金，長期持債視為管理策略之一，以新償舊。槓桿比隨著經濟循環以及金融發展，會隨時間改變，剛剛開始上升週期的國家較牛市後期國家，可以承擔更高的槓桿比率(這句話超重要)，使用槓桿比率的關鍵因素，最主要他是一個相對指數，基於總債務和總資產。要降低融資風險，最有效的辦法就是分散債務的還款期，如分成四筆每年處理一筆。可要分散債主，使用不同途徑取得，會多出額外成本，但目的是降低風險，是可行方式。
B.流動性風險(依合約還款，還款額覆蓋率)：現金流的穩定，決定此風險高低，資金鏈斷裂，如營運現金剛好覆蓋開支就是1倍，此依各國的會計制度法律和合約習慣而定，管理模式也會影響。銀行對公司有推出信貸額度，類似個人信用卡，一年內某一金額可隨意借貸，是管理途徑。
C.技術性違約(借款人有否遵從，條款測試)：酒店入住率，物業沒達標就違約，如違約規模小，業主有補救，銀行會寬鬆。
投資商業房地產兩目標：收租和資本增值。第一個考慮的是風險水平，而風險在於投資風格，關鍵決定因素主要依賴預期現金流的確定性與升值潛力之間的權衡，有四大方向：
a.穩定收租物件常升值潛力有限，稱為核心型投資(租約長)，
b.會創造或改善資產，開發資產獲取收益，稱為機會型投資。
d.近年出現核心增值型資產(貼近市場，分散租戶多租約短)，
e.增值型投資(風險低，如商廈改為餐廳，裝修簡單但保值) 地產持有者，直接購買物業，將基金經理人任命為資產管理人，表現不好直接更換，依行業慣例，要分散投資風險至少要投資50棟物業，牽涉資金數以億美元計。
亞太房託類別：零售、辦公室、工業、住宅、酒店、多元化、醫療健保數據中心其他。
A.商場成敗看租金，兩計算法：金本租金、租金分成(按零售商銷售額百分比繳租金)。店鋪組合很重要，店鋪分配亦是學問，品牌選擇吸引不同消費群。可借租約進行品牌升級，因吸引的年齡層會依年紀變化習慣，商場管理藝術能為商場帶入更高收入回報。
B.辦公室，地點定勝負(首重找出樞紐)，價值來自於基礎建設(如交通)，群聚效應強大，同業公司趨向集中甚至形成各種樞紐，如金融中心，因有上下游夥伴關係，貼近夥伴可減少交通時間，地政局附近有很多地政事務所，法院旁有很多公證人，學校是補習班。要吸引數萬白領才出現群聚效應，隨時間成功樞紐會一直發展，不易被取代，周圍其他區域會形成副區，輔助白領區(香港成功人士會以進駐中環為榮)。大規模城市會形成數個樞紐，大規模聚集並非必然，但漂亮辦公室處於郊區，難吸引金融進駐，資產是否屬於樞紐樞紐何行業進駐，決定資產價值及租金。
C.物流物業來自於貨物運輸，網購零售興起亦會刺激，評估似乎是進出口貿易值總合，現代物流中心常是最有價值工業大樓，貼近交通網絡，在市中心物業可縮短出貨路程，但太中心上下班繁忙反得不償失。設計興建要迎合新發展，金錢成本和貨物轉運的時間掛勾，物資物流商和入口商常將貨物轉運時間列入考核。物流房託要解決時間問題，才能吸引入駐。要迎合倉儲制度，人工智慧。好的物流中心會簽下15-20年租約，帶來穩定現金流。
D.酒店管理成本高，租約短以每晚計，入住隨季節浮動，突發政治或經濟波動都會反要到酒店業績。品牌價值來自於顧客信心，三星旅館成本達房租收入40%，五星達房租60%，自行營運屬自用性質，不能當作物業投資，管理要點是據點多和分類星級，入住目的分為旅遊和商務，商務酒店常坐落商業中心(房間設備齊全如傳真機文具)，休閒酒店在旅遊區(娛樂為主)，旅客目的都是縮短交通路程節省時間。
E.日本盛行服務式住宅(飯店式管理)，房託常整棟桶一業權，裝修是問題(辦公室和商場業主最嚴格狀況下，租戶拿到沒有裝修空間，租賃期過要將空間復原)，住宅市場業主要提供廚房和廁所，退租要派人打掃，需成立專業團隊，決定住宅需求的是人口和家庭數目增漲，住宅物業週期可以和商業物業脫鉤，主要專注於大城市，尋找高樓大廈式的出租住宅。
F.醫療物業服務醫院，
G.數據中心要求獨特，恆溫維持電腦運作，海水冷卻，保安防風災水災地震，確保事故數據不會消失。
H.退休宅需求越來越大，類似一般住宅，但24小時要有醫護人員駐守，長者有問題能迅速照料，失能者能有家庭助理。賺錢模式是簽訂協議，住戶離世後買回裝修在賣出，其醫療家傭服務價格要便宜。
I.另類資產–廣告牌、手機發射塔。