好書一本，作者是房地產講師，常把手上的講義出版許多相關書籍，探討極為深入，而我認為理財投資是屬於個人的領域，此書中關於募資部分僅記錄重要處。舉很多實用案例，每次翻開他的書都要很認真看。
「心得：好書一本，作者是房地產講師，常把手上的講義出版許多相關書籍，探討極為深入，而我認為理財投資是屬於個人的領域，此書中關於募資部分僅記錄重要處。舉很多實用案例，每次翻開他的書都要很認真看。」
- 作者絕不留個人資料，寫了20幾本書網路卻無任何相片。
作者有全牆壁都是”書”的房間?我也有耶!!大稻埕一帶有很多傳承三四代的包租家族。 - 作者奉勸年輕人，貴人只幫助好人和有禮貌的人。作者2010年遇投資危機。
- 投資報酬率三計算：總價值報酬率–租金/(房價+隔套裝修費用)、現金報酬率–租金/(購屋訂金?+隔套裝修現金)。
- 而現金報酬率有三種基準：租金/淨現金支出、(租金-貸款利息)/淨現金支出、(租金-貸款本息)/淨現金支出，而二房東還要多計算(隔套裝修現金支出/年增額租金)=還本年限，再比較還本年限和獲利年限的比值，同時計算年平均報酬率。
- 很多開設房地產補習班開到倒店當外送，甚至逃亡國外當詐欺犯。
- 很多網路上推銷的課程是拼湊的，沒有課程結構也沒有視聽課程。
- 找好幾個包租公每個寫3個故事，就號稱是包租公66個重點。
- 撈大錢的房產補習班特徵：把時數拉長把高額學費合理化、採會員制以一年為期、打包很多課程又是實作又是參訪、很多贈聘和線上課程講義、免費課程說明會再加上限量名額的話術–據說100人會有3人被騙。
- 有選擇是富人的特徵，沒有選項就等於是窮人。
- 證明對方有罪是一件難度很高的事情，而告人是有錢人的遊戲，是沒錢人的噩夢，像10萬律師費要求500元損失。
- 計算獨立後在房地產上四種選擇然後過了10年–只繳貸款利息、每月繳貸款本息、不買房繳租金、每月用租金繳貸款本息。
- 提到很多活化資產，以租金對租金，償還貸款的手法案例。
- 舊家出租免費住親戚家十年，累千萬租金收入。
- 如每月利息支付能力增加5000元(應是3%20年本息攤)，相當於可多借出100萬，也就是月收3萬可藉600萬，重點在於高槓桿財務運作，中間還有寬限期，非寬限期的非本利一齊繳的作法。
- 房東自己做的風險：拿不到租金要拿回房子，平均是十個月，二房東的利潤也由此而生。
- 開發房東的經驗，把包租代管當保險業務：每一個房東第一年都沒有預期會賺到錢，賺錢的重點在於第二年永遠委託包租代管，多數房東都有好幾個物件，只是委託不同通路，直到找到真正信任的人就會出現包租代管集中化，二房東會鼓勵大房東買更多物件，如此有更多資源可做代管收入來源，有錢人認識有錢人，屬社會階級與財富社群間的活動。
- 買賣過程的帶看需要二房東居中協調，不同屋主買賣後的出租利用，也需要二房東給予後續的服務。
- 房客是會跟著二房東跑的契約類型，因為服務是重點，所以房客是二房東的資料庫行銷資源。
- 把扣除代租費與代管費的折扣後年租金一次付給房東，作為第一次合作的誠意表示。
- 房價趨勢和租金趨勢無關。
- 對沒有錢的人要將包租公當作一個事業，最好的做法有四個方向：副業、群募、借用、解決問題。包租代管的風險在於包，壓低月租縮小空窗期將低裝修費用，拿節省的租金累積獲利去覆蓋風險，就是把包租期間全額租金準備好。
- 以出租觀點，好地段爛房子，遠遠勝過爛地段好房子，所以房價往往和出租價格脫鉤，好地段代表很多人要買，爛房子要有辦法解決才買。
- 站在淨現金流的觀點，以下是不合算的投資：淨現金流入小於流出、現在賣且現在買無法賺、找不到承租客、找不到其他改變用途的買賣、訴訟時間算不出、沒考慮到淨現金流入期間的設計與契約、說不出多少差價和租金。
- 借錢來投資的概念，就是兩者間年利率比值的比較，獲利率最好是差三倍。
- 銀行不會借款給三種人：已退休的人、太老的人(面臨退休)、沒有工作的人。
- 最多也是5年，不會有20或40年房貸。
- 所以要針對支付比的問題，在存摺上把每一期的分母做大，針對負債比就是把所有分期付款的欠債一筆勾消，可把租金集中在借款人身上。
- 租金相當於繳多少貸款利息，如租金月一萬，年收12萬在利率1.6%下，可算出本金是750萬。
- 而一萬元租金繳二十年，時間到仍一無所有，如自己繳利息20年後，可能會多一間房屋或是繼續繳貸款利息。
- 拿房價金額和租金支出做比較。
- 0元買屋的陷阱：以支付貸款代替房租支出思維、寬限期內賣出獲利、租金收入支付貸款本息還要有剩餘現金流、超貸或全貸造成0支付的假象、利用已支付完貸款的就中古屋貸款或轉增貸、用法拍屋假買賣後的貸款新額度、現流的創造與偽裝(以上是陷阱也是正確方式，因為一但不慎就負債了)—-找銀行眼中的超級信用者去做這些事，業者左右手進出從中奪取獲利，類似假人頭，利用課程洗腦並給空白承諾。
- 有三百萬可以做哪些事：買一間房當包租公、買2間房來當包租公、買一間房讓貸壓死自己、買一間裝潢後賣出、買一間再轉賣、買半間再以優先權買全部(應是法拍)。
- 套房的兩個套是，小面積貸款沒有銀行承做，再者生命週期極短，接手人少，而前期價格已被做高(小坪數高單價複雜加上高公設比)。
- 不會被法拍的貸款方式–理財型房貸。高租金決定房客涵義有三，房客付的起因，資金流無虞生活有自制力、在社會具競爭力、社經地位高。
- 二房東評估獲利的重點在於租金差價和獲利年限，才能進行高周轉獲利。大量工作機會出現會引入大量的租賃需求。
山山沐榆感想筆記@332
2020年12月3日
作者： 張靈之, 張明義
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