｢心得：閱讀此書就像在複習台灣房地產稅法和歷史，作者的主張相對於海耶克的沉重告誡，在自由市場和政府主導兩者之間，不知台灣將選擇何種未來。還好我看過的國內外房地產書破千本，不然無法一眼看出此書的不足處，甚至刻意迴避不談的地方。
到底何者才是正確，是城市吸引人聚集導致房價租金高漲，還是城市房價租金高漲，必須管制甚至壓低？現在政府用政治金融手段加速都市發展(開放資金賣公有土地)，卻容易衍生炒房問題（一府二鹿三艋舺要百年才自然形成），該如何取決？我是認為應規劃經濟特區和特定商圈，使資本無限制流動(讓炒房者去炒特區)，但對於住宅區必須嚴格管制，去保障居住權。房價便宜租金低廉的地方，不會吸引資本蓋商圈，甚至去投資興建101大樓。
舉例台北市的的居住成本高，卻未提到台灣長期的經濟發展過度傾斜在台北。強調台灣近年來房價租金高漲，但是卻未提及世界其他經濟成長國家也是面臨相同狀況，甚至有些非資本主義國家，都會區房價租金漲得更兇。我認為房價是貨幣現象，而不是單純漲跌，央行管貨幣，政府管央行，執政黨管政府，利率是資本主義的遊戲，我常想，如果過多的貨幣禁止流入房地產，那會發生怎樣的經濟社會問題。
大量補貼也是政府注入貨幣的一種方式，書末建議只租不賣社會住宅和租金管制，在已實施巴黎和紐約則出現不同的社會政治問題，真的是萬靈丹嗎？社會投資的目標要營造的良好安全居住環境，但好環境就暗示房價租金高，畢竟人人都喜歡。社宅房型分配？
提到歐洲正在實驗的合作住宅，強調使用權並非所有權，雖立意良好，但未來走向仍不明，因為資本發達的國家，銀行仍是強勢主導房地產的鑑價和金流，要取得建物和土地仍是得用到錢。
民主就是通膨，當選舉者發現大開社會福利支票能增加當選的可能性，就使引導貨幣流入市場引發通膨，通膨會推動房價。翻閱歷史，和平更容易造成物價房價上漲，觀看每個太平盛世的都會區，都是房價驚人。
當居住正義完全落實後，不知道誰可以住市中心，而住到郊區偏鄉的人，會不會高喊另一種型態的居住正義？｣
1. 自1989無殼蝸牛運動後，30年台灣只有房地屋交易，沒有居住政策，導致薪水不漲房價大漲，龐大房貸壓力讓消費力降低，店租高導致商業衰退，提出金融管制、囤房稅、租屋市場、租金抵稅、擴大社宅等，五大議題
2. 政府認為，住宅是商品，建築房地產業可促進經濟發展，這樣思維下，政策就是提供低利貸款鼓勵買房，缺乏保障弱勢居住權，而政府面對台灣租屋市場，則放任非法運作，多數房東沒有申報租賃收入，因為認定租屋是暫時的，多數人終究要買房，對租屋品質的不滿反而推動購屋的動能。
3. 台北市首購已突破40歲，租屋不是出社會後暫居3~5年的過渡期，然後存頭期款買房的選項。租屋黑市造成租屋安全和品質低落，特別是違法隔間、無逃生設施的頂樓加蓋，受害者多半是蝸居在租屋市場底層的學生、和年輕上班族及弱勢家庭。拒絕房客遷入戶籍，就無法享有公共托育等市民福利。
4. 近六年台灣新增52萬6千戶住宅，過半53%為非自住(多屋)家戶持有，個人持有非自住住宅從2015的33萬6千人，上升到2022的52萬6千人，多屋族增長率為7%。而對空置住宅沒有進行合理的稅制改革，導入租屋市場，2021資料，空屋率最高的住宅竟是未滿5年屋（作者沒提到這是房地合一稅造成的～未滿五年交易課重稅），平均空屋率37%，其中持有4~9房者空屋率為43%，持有10房以上空屋率高達62%，投資需求才是房地產市場的主要驅策力。
5. 比較2012第3季和2021第4季住宅價格指數，可見近10年房價飆漲已不限雙北，反而是中南部漲幅更劇烈。而租賃的官方數據，只有主計處的消費者物價房租類指數，5年漲幅不到1%，數十年租金漲幅也不多，抽樣方法有問題，極不準確，和民眾生活經驗相悖（沒提到台灣物價指數沒有納入購屋負擔成本）。
6. 2019財政部租賃所得資料有31萬筆把房子租給自然人，但房客租戶申報列舉所得同年僅2萬7千戶，申報率僅8%，政府當前統計租屋戶數約87~100萬，比對兩者數據，有7成以上數據是屬於隱匿租屋事實、不繳稅、政府無法掌握的黑市。
7. 2010華昌宜~揭開高住宅自有率真相，全台若只100戶，10戶為絕對經濟弱勢，20戶在高房價下購屋夢破滅，60戶持有1屋，持有2屋以上只有10戶。1成多屋者和金權地主透過與論製造恐慌，裹脅6成1屋者群起反對改革，既得利益者就夠一種地產文化霸權，買屋致富翻身思維滲入大眾意識，買房漲了你是贏家，跌了還是你家。
8. 高房價趨勢和房產多由中老年人持有的結構中，居住問題對青年而言是嚴重的世代剝削，地產霸權塑造房價能漲不能跌，房屋是最好的投資工具的觀念，30年前500萬購置，30年後要以1500萬出售，青年群體被迫接手。如此世代不公，出生富裕的年輕人，可透過”財富代間移轉”(金援購屋或繼承)獲得住宅。
9. 1953克蒂颱風後，政府動用美援資金，在1955~1957興建8千5百戶住宅，意外成為住宅政策起點，此時住宅未商品化，大多自地自建。1960後民間建商崛起，台灣經濟成長造成都市擴張，人口集中到都市，出現預售集資的房產銷售模式，1957~1968台灣住宅增加27萬5千戶，人口增加396萬，供給跟不上都市化使房價飆升。1966台北新公寓3700/坪，到1968上漲到7560/坪。
10. 1970後壓制興辦並行，大肆興建國宅，第1次石油危機後，下令建材限價、5樓以上限建、頒布建築融資禁令；第2次石油危機後，追查購屋資金，空地限期建築使用、調整土地增值稅，1976~1981興建10萬戶國宅，在1979將10年60萬戶納入十二大建設。但國宅計劃初期組織不健全，人力資金未能配合，土地難以取得，使這些成果有限，因都市人口增加和中產階級增加，房價始終沒有下跌。後國宅滯銷，衝擊國家財政。
11. 1980經濟自由化，政府退居住宅二線，房地產市場已被壓制出現跌價滯銷，大型建商白宮、華美倒閉，台灣超額儲蓄嚴重，雷根主義要求台灣經濟自由化，利率調降連年，1986政府推動建築經理公司制度，1987解除外匯管制，台北市宣布興建捷運，1988釋出2000餘億公共設施保留地徵收款，進入資本狂飆，全台房價連漲3年。(1989年初到7月台北市房租調幅平均50%以上)。住宅問題”去公共化”，從此居住權同等財產權，轉化為個人勤奮問題，1976台北市新屋28100/坪，漲至1989年284500/坪。
12. 1989無殼蝸牛運動，訴求~房租管制、徵空地空屋稅，超額不動產累進稅、興建員工住宅。運動後，行政院當年9月提出”改善當前住宅問題實施要點及方案”~興建國宅、興建中低收入宅、土地儲備制度、加強壽險仲介以及1年買賣3次者查稅。但仍是老路一條，提高供給面，只有原則性條款，沒有明確主管機關。
13. 1990熱錢流出，股市崩盤，房價下跌，社會感官認為運動有成效，熱潮歸於沉寂，卻失去打開長期性制度改革的關鍵時刻。1992二次土改失敗。1997亞洲金融風暴來襲，住宅運動從住者”有”其屋，轉向住者”適”其屋。
14. 1989/2央行採取選擇性信用管制，開啟房地產市場金融管制先例，目的在控制資金流向和流量，限定貸款成數和期限，抑制投機性資金。1991行政院全面實施容積率管制，使建商盲目搶建，供給大量堆高，台灣家戶數從1994的564萬戶，增長到1997的620萬戶，這四年平均交易量48萬戶，二次土改後，政府態度變為土貼為主，興建為輔的政策，空屋率1990為67萬戶，1995為82萬戶。
15. 1997金融風暴後炒房財團陷入危機，先向金融機構大量超貸購買土地，聯合地產金權階級，變更土地使用分區推升土地價格，再拿變更後的土地進行融資，融資後再繼續炒作房地產或股票。但不景氣和股市暴跌就產生鉅額虧損~三采建設下市。(我也討厭房地產炒作循環)
16. 金融風暴，1998/12台灣省建築投資公會等，向行政院提出~餘屋過多營建業崩潰，將對金融和經濟體系產生衝擊。蕭萬長接納建商訴求，同月31日通過1500億優惠房貸的振興建築投資業措施方案，用於補貼利息、降低貸款利率、提高購屋貸款額度，但目的是希望中低收入國民得到較佳的財務協助購買房子(但無排富條款)，用全民納稅錢救市去鞏固房價。漲時合理化房價表漲的現象，跌時卻去救炒作的建商。1999/7營建署發布整體住宅政策白皮書草案，提出”住者適其屋”的方向 (房市崩跌才能開啟多元居住想像) 。1999/9/21大地震發生，2000年政黨輪替，整體住宅政策白皮書擱置，2000/12/28租金納入所得稅扣繳。
17. 1998彭淮南金任央行總裁，採向出口商買入外匯，並投資美國公債去壓低台幣和美元的匯率，買美金對應就釋出大量新台幣，使資金氾濫並壓低匯率，促進資金流動已達振興經濟目的，因美元資產利息大於台幣利息，套利補貼國庫稅收。央行換匯後的新台幣，支付工資貸款流入社會又變成銀行存款，銀行存款增加後又同步增加放款。央行印台幣買外匯，使央行資產增長幅度飆升從1997的38%，攀升到2009的98%，貸款利率從2000的6.77%到2009的1.79%，大量資金流向房地產推升房價，央行成為最賺錢的國營事業，歲入國庫比例從1998的4%上升到2009的15%。全台房價所得比2002至2009，從4.3倍飆到6.4倍，成為十大民怨之首。
18. 2010社會住宅推動聯盟成立，2011/5反貧困五一大遊行，2011/12立法院通過住宅法明文規定社會住宅之興辦，2014/10/4巢運夜宿仁愛路訴求~改革房產稅制、擴大租屋市場、廣建社宅、居住入憲終結迫遷、檢討公地法令停建合宜住宅、拒絕公有地淪為炒房商品。2016修改完善住宅法，規定主管機關定期蒐集分析公布住宅資訊，包括租賃與買賣住宅市場之供給需求用地及交易價格、弱勢者之居住需求、住宅補貼政策成效、居住品質住宅環境及居住滿意度，以提供未來住宅政策修訂。
19. 花敬群認為，發展健全且專業的租賃住宅體系，要優先發展租賃住宅產業。國外租屋供給不足，先進各國租屋市場佔整體住宅約25~40%，台灣則是8~13%，因政府長期偏重購屋補貼，導致房價上漲租金回報低，稅法上房屋持有與空置成本低，日本持有稅是台灣42倍，美國是台灣25倍。台灣租屋購屋比例失衡，房價飆漲時，租屋市場難以產生調控住宅的作用，導致租金同步飆升。租屋黑市，市場以小房東為主，補貼政策無法落實，屬賣方市場。2017/11/28租賃住宅市場發紙及管理條例(租賃專法)通過，僅是關於租賃雙方權責義務，不是藉由稅制改革來擴大租屋市場
20. 2011實價登錄通過，2018通過實價登錄2.0，將預售屋的漏洞補上門牌全都露。2019/7/1平均地權條例通過。奢侈稅設計不良，造成價漲量縮，後轉變為房地合一稅2016正式上路。2021房價高漲民怨四起，房地合一稅2.0通過，主要打擊投資客短期炒作交易，並納管預售屋。
21. 2015/8逐步放款選擇性信用管制，2016全面取消金融管制，資金大舉流入購屋市場。2019境外資金匯回管理運用及課稅條例，上市櫃海外盈餘匯回，後因疫情使海外投資風險避險成本升高，壽險資金也大舉進入不動產，2020前八月壽險投資不動產實質增1228億元，創歷年新高。
22. 2021之前政府沒有採取任何健全購屋市場或抑制高房價的措施，而是假設房價已經不會漲，同時希望剛性需求慢慢降低，矛盾下竟大幅放寬資金進入房地產的限制，值至2020上半依然維持放寬試圖救經濟。2021房地合一稅課徵322億。
23. 租金補貼的”可負擔基準”於2021完成，是以衛服部制定的低收入與中低收入戶的身分別，做為補貼資格，而非以實際收入。
24. 無戶籍的夜間人口~電信信令人口統計，用手機定位不同時段人口分布，平日夜間人口大於戶籍人口的縣市~台北新北桃園台中和新竹縣市，減去戶籍人口，合計120萬。有房產才有公民權，沒錢的租屋族無法入戶籍，淪為二等公民。
25. 台灣青年面臨類似香港夾心階層~”沒有貧窮到可以入住社會住宅，又沒有富有到足以購屋”。無法取得政府資源，只好入住劏房。應以社會投資取代社會福利，規劃市政不是只緩解首購族的剛性需求，而是要改善買不起租不起造成的困境~a儲蓄b流動c緩衝，青年安居的社會投資目標是營造具安全感的居住環境，並提供多元可負擔有保障的居住選擇。
26. 主張實施囤房稅，針對多屋族課徵累進稅率，但出租免徵、偏鄉免計，引導空屋釋出，提供青年居住。主張租賃所得分離課稅，並課輕稅，以降低合法出租房成本，明訂出吹哨條款檢舉漏稅房東。(此兩點很正確)
山山沐榆感想筆記@626
作者： 廖庭輝
2022年9月28日
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