｢心得：得普立茲獎的書，很大本故事很多，作者當了美國房東的助理也到拖車公園住，此書將很多租賃的理論和看法，夾雜在文字間，可當作指導書籍。
第一頁～要是房租能從天而降，多好(非常沉重)。美國資本主義發展比台灣更久，租賃市場弱勢相殘，當住者”有”其屋變成住者”適”其屋，持續一段時間後，法院會出現”住房法庭”並人滿為患。
租金補貼可能是一個漸進式過程(麻痺有需求者)，無論租或買，都閃避不了居住的事實，當台灣正式進入向美國一樣，變成談租不談買的居住市場，那信用程度和犯罪違法紀錄，將會迫離那些有瑕疵者離開可租的地方。｣
1.美國1960民權運動末期所建立的社會住宅政策已然瓦解，以少數族群為主的家庭進入後，中上階層的白人就會搬離該社區(破窗效應)，稅收流失致缺乏地方政府預算挹注，社區學校和治安也每況愈下，最後社會住宅被視為城市之瘤，面臨被拆除的命運。過去20年美國對貧窮家庭的補助未增加，反而開始附帶嚴格的以工代賑，依賴私人房東租屋市場，一旦繳不出水電房租，房東就會去申請強制驅離令，而被驅離的往往是最弱勢的單親媽媽，諷刺的是，這些貧困區的房東和員工，往往是出自同一族裔，靠剝削自己族群與社區更弱勢的人來累積巨大財富。深入房東與被驅離者的生活世界，描述美國魯蛇世界
2.美國底層社會弱勢相殘，前者成為爆發戶，後者深陷貧困泥沼，此為導致美國貧富差距和種族關係持續惡化的特殊機制
3.1990年代台灣房地產泡沫化，社會出現探討都市結構、地方派系、農地買賣、社會學集批判城市研究，之後房市在2003年探底，城市社會學發展停滯，研究重點轉向高科技產業園區的建設與土地炒作，少數論文則提及高房價與生育率降低的現象~城市青年貧窮、居住隔離、私人租屋市場亂象。
4.中國則是地方政府與個人利益勤於”圈地”，建立土地儲備中心和開發公司，以強制徵收的土地來反覆抵押貸款，使銀行和金融機構資金流入房地產市場，擴大房地產泡沫與金融風險，另一方面壓底給農民的補償並壓制上訪，造成農民暴力抗爭，這種地方幹部土地掠奪的後果稱為”驅趕效應”。至於進入城市工作，無本地戶口、薪資又無法追上房價的外地青年或民工，只能住在廉價居住品質低落的城中村，成為”蟻族”，隨著房價上漲，”蟻族”又成為地方政府不斷拆遷與驅離的對象。
5.迫遷~美國居住成本飆升，大多數貧困租屋家庭得花超過一半所得在”住”上面，甚至每四戶就要有一戶得花七成所得在租屋和維持燈火上。每年因繳不出租金而被驅離的美國國民數以百萬計，在破落社區不見得牧師老闆假釋官有往來，但人人生命中(幾乎)都有位房東。
6.對密爾瓦基的中產階級而言，走高速公路通過舊城區是常態，只有房東才會開進巷弄，但他們不會開自家的紳寶或奧迪，而是開著收租車~以箱型車卡車為主去巡房(車體生鏽會漏油，車內裝有延長線梯子工具箱防狼噴霧劑釘槍，甚至已上膛的手槍)， 不是用鑰匙發動，而是螺絲起子。
7.房東迫離更弱勢的房客~繳不出房租，因為稅不會等房東，房貸也不會等房東。如不收租，房東無法繳房貸，等著銀行發通知要去查封房子。
8.房地產投資~長期剩餘所得，置產最後一定划得來，即使沒有工作沒有退休金，依然可以依靠租金過活。頁31，低檔買房，幾年後房市起漲，用增值的房子去增貸，靠現金買出租屋，接下來反覆靠收租獲利、重貸，房子越買越多。租屋市場有三種人~a.中產階級-租屋是考慮自己的喜好和需求、b.逐水草而居的年情人、c.買不起房子又沒資格住公共住宅的窮人。不同的房東會在不同的地方活動，一般房東會把房產集中在一個區域來經營，鎖定族群來做生意。
9.在美國遲繳租金會有罰金。建物檢查員令房東灰心，社會服務部派他們去保護城市裡最弱勢的租屋族群，視疏於管理的房東為假想敵。
10.房東廣告條件~三年內不得有驅離紀錄，不得積欠房租，近三年也不得有逮捕紀錄
11.美國法律明令禁止房東對通報社區服務的房客秋後算帳，但是有欠繳房租或房客有其他違反租約的事，房東隨時可以申請將他們逐出家門(書主女主提前埋伏筆，房客有意見就趁檢查員來之前趕走)。
12.SSI社會安全生活補助金，也就是美國逐月發放的聯邦救濟金。住房的可負擔性，更令人憂心。自稱自由業和自己當老闆的，很多都是藥頭。
13.不動產投資人聯誼會，有律師投資客等，但最大的公約數是房東，在兩代人以前是令人匪夷所思，但許多人陰錯陽差成了屋主之後，就發現可以靠房地產賺外快，這四十年使物業管理成了一門學問，1970至今以物業經理為職業的人數成長三倍，隨著房東資產越買越多，各種職業協會也隨之大量出現，以這些協會為中心，產生許多後勤服務、資格認證、職訓教材、乃至於融資工具。1951~1975以管理租賃公寓為主題的出版品只有3本，但到了1976~2014間，這樹木沖到215本，”住”成了生意。
14.拖車公園~入住房客可以無償獲得一輛拖車屋，房客成為拖車屋的所有權人，而房東單純是拖車停放地的地主，收的不是房租而是地租，唯一不同的是，拖車屋的所有權人要自行負責車輛的保養，理論上無償獲得拖車屋代表可以任意將拖車屋移到任何地方，但實際上拖吊費和固定費極高，被驅離時只能將大型廢棄財產~拖車屋留在原地，房東再依樣畫葫蘆給下一位住戶。拖車公園131輛，乘上租金550，年收86~90淨60，大部分閒置車只有5輛。
15.因為各方力量讓租金合理的房子存量越來越少，於是低收入家庭就開始搶租便宜的住所。被驅離後的窘況，往往讓窮困家庭被逼去接受更低下的屋況。法律能保護的是能正常繳租的房客。
16.凡是大型房地產管理業者，都愛用”造雨人/租金創造者LRO、租金推進器或租金放大器，等軟體來輔助日常營運，會套入數以百計現行和歷史指標來逐日調整租金。
17.一旦房子的獲利能力歸零，太多罰款或屋況差到不能修，屋主就會放生他們，使其回歸城市，意思是指這些資產的相關稅費都會停止繳納，倘若市府因欠稅要查封，就任其查封，屋主通常將這類型房產登記在一間間不同的有限責任公司下，就法論法，欠稅的不是屋主而是法人，政府承接這些免洗的爛房子，不是拍賣就是拆除，無論哪個做法都會使平價出租屋的庫存減少。這是此類商業模式的基本支柱。
18.以房東為業是美國家庭資本主義的一項遺跡，可供出租的房地產會代代相傳，而第三四代的房東也不算少見。
19.房東要掌握房客的出生年月日和身分證字號，因為可以查CCAP-consolidated court Automatiom Programs查個人違法紀錄，販賣有效篩選資料，聲明最完整的租屋者身家背景，將所以能蒐集到的前科紀錄都呈現在報告上，只要29.95美元，由”租金成長”RentGrow”房客篩選公司提供，該公司每年服務高達50萬筆。房東一念間勾勒出來篩選房客的動作，造成逕渭分明的高級住宅區和貧民區，將居民分成上階級和弱勢族群，篩選打翻一船人，讓犯罪和貧窮共生，將弱勢家庭推入火坑，阻斷他們回歸職場之路。
20.芝加哥學派認為城市是一個感性空間，每個個體都會在城市生活中呈現不同樣貌，找到最適合自己發展和休憩點，出於感興趣選擇鄰里～但居住成就模型、居住流動性，帶入重視實用性/工具性和經濟發展的一面，流動性是”人往高處爬”的結果，都市在其眼中不是一座座的道德孤島，而是強勢與弱者的地理分布，人會搬家的動機是想要更上層樓，拿經濟資本去換居住資本。
21.“都會鄰里”是一種市場，是一種商品，而且掌握在不居住於其中的所有權人手中，因此各整市場因素，特別是房東，應該要被視為各種鄰里揀選與居住流動性理論中的核心變數。在人的眼中，鄰里和社區並不只是孩子的社區或普通的生態境指標，人會用自己主觀去觀察社區，許多是無法量化又非常強大，這股力量會她們趨之若鶩或避之唯恐避不及。
22.全美不動產委員會協會主席，認為公共住宅是”共產主義的最前沿”。而建商支持公共住宅建設，只是想徹底剷除貧民窟，並把土地拿到手。
23.房東填寫驅離，已習慣要在名字上寫等人，這樣才能將租屋處其他人一併驅離。多數房客在法庭上都是雙重被告，第一重是房子要歸還(一定到)，第二重是欠繳租金(房客常不出席房東就會亂加錢)，代表得出庭2次。房東都會想請”租金回收服務”公司，因其會向三間全國性信用管理機構舉報欠錢的房客，並將房客資料輸入橫跨全美的追蹤系統，以後房客想借錢存錢求職，都瞞不過業者，只要房客能賺到自力更生的錢，債務再當案就不會關，就會開始收帳。
24.被驅離，大部分的受訪者會回答~搬到新家，實際上收到驅離判決書的人是茫然。房東不會接受有前科的人。房東訓練課程會鼓吹房東將金錢判決納入法庭正式紀錄，使其信用產生污點。對房東的重點是有沒有欠，而不是為什麼欠。在訓練課程中，在法庭上，房東越大聲越吵鬧越激動就輸得越快，因為房東是受教育中產階級，容易跟法官拉近距離，社會階級越是接近，講的就是同一種語言。
25.搬家公司有四成業績是驅離工作。如看到針頭，就是垃圾屋，爛攤子由房東處裡。將居住的痕跡抹除。房東和物業很忌諱房客失聯，也就是閃閃躲躲。物業管理常是男性的天下，尤其是粗曠的男性。
26.伸手幫助窮人很容易，但是如果到窮人是誰，長什麼樣子，她過往的事跡，犯過的錯和那些錯誤的決定，事情會複雜許多。有毒品前科的人在美國，是最廉價的工人，打亂整個就業市場。在貧困區常聽到大家會對外宣稱~我只管自己，但這只是一種表態宣言，真正自掃門前雪的人很少。
27.次貸風暴後，書中的房東買進新屋的速度是一個月一間。其中每2間會有1間是有房客的，只要有現金就可以踩著別人的失敗賺到自己的成功，只要拿得出錢。銀行先是毫無風險概念，之後又過度謹慎，對於手上沒有大筆現金房產投資人，銀行縮起來令人很困擾，在法拍屋危機錢，房租展現強勁的上漲動力，其中一大原因是房市榮景和炒房者在短線上買進賣出，讓房東背負的房帶越富和稅金都膨脹的很厲害。在房是崩盤後，房價一落千丈，房租卻居高不下，在米爾瓦基不動產免費法拍屋名單上，有1千4百件開價比鑑價低三萬，最上面最便宜的2房物件才2750美元，3房物件才開價8900美元，4房11900美元，那時很多高利貸介入，但在貧困區買房沒有增值空間，類似物件到中產區價格就多2~3倍，但兩邊的租金不會差很多，所以中產區貸款購入後要多付很多本息，要思考現金流量，房棟置產不是等房子增值，而是為了收租，要的是現在而不是未來。
28.書中女主置產的標準是扣除費用，每月至少要創造500美元的淨收入，花1500整修，月租875美元，投資大概2年可以回本，置產已經很習慣這樣的投報率(猜測房價大概是1萬多美金)，另外又花8500美元買基輔大道上一棟雙拼公寓，花3000美元整修，估計8個月後回本，之後都是淨賺。身價200萬美元，房屋價值只是點心，真正的主菜是租金，租金月收2萬，房貸月繳8500，付完水費淨賺1萬多，女主認為貧民區是好物是金雞母。
29. 美國夢教頭～女主兼營先租後買的生意，出租6個月，恢復房客信用分數，從信用重整到房貸申辦成功一條龍服務，再把房子賣給房客，趁高檔賣屋變現，新屋主會背一大筆房貸。(造成危害不輸給華爾街)
30.學術司法界認為，租金水準是回應市場的壓力(空屋率)，或是政府政策的各種干預(租金補貼或法律扶助)，但房東漲價只是他們直覺房客有能力多付一點，反正下個房客可以支付就好。
31.有傷害案，就只能住進低收入者的公宅。離開寄養家庭的年輕人，有三分之一到半數在26歲前有無家可歸的經驗。貧窮者會一會說自己沒有朋友，下一個時間又說自己很多朋友，一會說自己身邊都是至親，一會又說他們都很疏離。窮人會經常性透過”免洗”人際關係，來滿足吃住需求，中產階級會向素昧平生的人尋求情感慰藉，這在飛機上常見，又稱為飛機上的陌生人。
32.心理創傷會使貧窮惡化。心理學家已確定，自我保存和同理心一旦狹路相逢，而產生矛盾，勝出的永遠是自我保護的生存本能，同理心只有認輸的份(孟子是夢想子)。被驅離通常沒太多意見，甚至會認為被驅離是件好事，最覺得窮人該離開的往往是窮人自己。人處於殘酷中，行為也會殘酷起來，很多人沒有長期饑餓過，所以會低估飢餓的影響力，有吃住的人會被較高層次的需求制約，甚至認同那些交高層次的制約。傲慢與偏見~所以很多思想家會去貧困區瞭解暴力是怎麼回事，卻沒思考匱乏和苦難下掙扎的人還有多少理智。豐收時和平相處，飢荒則互相踐踏撕咬，一旦麵包沒了，人們就為麵包而活。在思索低所得地區的暴力行為，必須同時思考貧窮對人的壓迫，那嚴重剝奪所帶來那極其沉重的情緒和認知負擔。要啥沒啥的學校，常讓就讀的孩子陷入語言和批判思考低下的窘況，即使搬到安全富足的社區，這些不足也會跟著他們延續下去，把這些學校制約而導出的言談模式與信仰體系思考作為貧窮文化的證據，是這些家庭自身的發明，等同是無是低所得家庭經歷失靈文化體系後所受到的衝擊。
33.因為窮，所以花錢如流水，因為儲蓄達一定上限就不能領救濟金，乾脆就花光光，能可衝動買龍蝦吃，卻繳不起房租，即使29天吃麵也值得。不把人當人有兩種狀況，一是否定人的美德，另一是赦免他們所有的罪惡。貧窮本身會使人心力交瘁，是變笨，容易在衝動下誤判形勢
34.以夷制夷，外來的房東會聘任當地人來擔任管理，而且人選通常會直接從房客找。有小孩的家庭，在美國常是房東拒絕的對象
35.以往租屋者會自認是一個階級，著眼共同理念而團結和房東對抗，二十世紀初期房客曾組織起來抗議驅離和不衛生的環境，遇到隨意漲租金就串聯起來拒繳，在租屋出拉糾察線互相監視誰偷偷去繳租金，房客只是一般人，認為房東有權利享有租金漲幅和合理利潤，卻不應該坐地起價，以漲租之名斂財，紐約租金戰爭1920左右，逼州議會立法進行租金管制，至今日紐約仍是租金管制最強大的地方。
36.獨棟出租房燒掉了，保險金可以在原地重建，發筆小財。廉租房常有惡火出現，防火設備不足，擁擠過於粗製濫造的房屋品質，1960-1970美國有房東會一把火燒掉自己的房子去詐領保險金，而且不是個案。
37.都市化，自十五世紀後戰爭和武器改變，城市防禦不能再靠城牆壕溝，複雜的防禦體系利，城市要在高聳的城垛後朝垂直發展，日內瓦和巴黎古城都有六樓高的廉租公寓，愛丁堡更自豪是其2倍高，務農的家庭被趕到擁擠都市，人們對空間的競逐衝高了土地價值和房租，都會區的房東秒懂一件事，龐大利益所在不是提供一流的住宿給財力無限者，而是對弱勢提供簡陋窘迫的棲身之處。美國也把這套模式從外界引進國內，坐擁土地的英國仕紳度和玩法，被殖民地領主從英格蘭搬到美利堅，其中包括繳租義務的絕對責任制。
山山沐榆感想筆記@656
作者： 馬修．戴斯蒙
2017年6月6日
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