作者詳述日本不動產的投資技巧與方法，甚至論及日本泡沫後，只剩租賃能繼續維持。
「心得：作者詳述日本不動產的投資技巧與方法，甚至論及日本泡沫後，只剩租賃能繼續維持。」
- 實際投資物件，需計算上班族平均年收入推算初貸款可能償還金額，來決定價格上限。
- 無實際需求的自用公寓，其上漲後還是要回歸一般人買的起，這就是市場機制。
- 分四類型投資：
a.核心型投資(以租金收入為主，黃金地段收益穩定風險低)、
b.核心加值型投資(租金漲價兩者兼得，約落在市中心次等地段)、
c.增值型投資(予便宜物件加值後租售，要很強企畫和經營能力)、
d.投機型投資(拍賣或整批出售，需現金和專業性) - 最適合低風險高收益得物件就是符合核心加值型投資的房子，個人要素需具備下四點：
a.能利用銀行借款產生槓桿作用用別人錢賺取利潤、
b.物件價格下滑沒有立即還款壓力能長期投資者、
c.景氣差仍可持續獲得低利貸款與租金收益可產生價差
d.景氣好時高價脫手出場。 - 核心加值型物件，能穩定得到租金收入，可當生活費或維修費，賣掉後大幅增加現金，再投資，這是基本收益模組。
- 東京人口密度世界第一，景氣差租金跌，辦公室店面風險會提升，所能投資的剩單人套房和家庭房，因東京超大量的流動人口撐起租金市場(學生、亞洲人、高收入女性)。
- 不受高齡化和少子化衝擊的地區，就是銀座、六本木、惠比壽，因收益率不高，不適合還要償還貸款的長期持有。
- 對於一般投資人，選擇來自租金收入的現金流並不會增加的物件，雖漲價可期，興趣缺缺，但這樣的物件卻是由大財主買進，他們根本不計較現金流量和內部報酬率。
- 房地產的投資照理說是生活之糧，也是養老的準備，所以必許避免高風險高報酬這種賭博性的要素。
- 日本地方金庫提出，至少”沒有一位全職房東遭到破產”，如此有自信的看法，而押注在拼命做可以賺到比東京市中心物件更高收益，似乎也沒錯。
- 物件租出去才能有收益，而買進的物件多為空屋，所以必須找優秀的管理公司代管才能實現算盤上的高收益。
- 東京租貸上，會先從池袋新宿涉谷的火車站開始找房，覺得租金高的人才會擴散出去，如此造成金字塔結構，市中心的出租公寓經常是滿住的，郊區的住房無吸引力。
- 投資公寓大樓的人多是初學者，無法達到生活無虞的境界，除非擁有80間；日本房仲名言：「最初買公寓大廈的家伙，到最後還是擁有區分所有件物」，因萬一投資失敗，頂多用本業薪資償還既可。
- 投資的本意是，早點達到這個規模，不太冒風險且穩定地只考租金收入生活。
- 公寓大廈的問題：競爭太多而沒有價值、出租上無法獲得優先(只有一間者更容易會被忽略)、變老舊也不能依自己意思整修(管委會干擾或社區意見太多)、社區維修基金不夠改建(公寓大廈的晚景令人擔心)
- 在日本，公寓大廈的房東比透天房東還多，租代持有套房(太小)的物件，導致營運管理成本上升。
- 除非具有改造裝修的能力，將這樣的物件改造重生，再賣出。
- 木造房優點：能提早攤還折舊、固定資產稅便宜、維修便宜。
(省思：如果物件如業務所說，出租有利可圖，那何需要賣掉金雞母。) - 大量持有物件是根據大數據法則，趨近於當初期望值的效果，達到降低風險。
- 不景氣時期的收支結構和泡沫時期的收支結構是不同的，但健全的投資是以市中心(如台中捷運綠線)穩定的出租市場得來的收入為後盾，進行精算才可。
- 投資人少有選擇固定利率，因提前償還會有違約金。
- 日本人，無法償還就協商，不會等到破產法拍。
- 比欠錢還嚴重的是投資效率惡化。
- 持有房子到貸款還完，和當市場大好時半途出售，何為佳？重點是擴大效益，降低風險。增加自有資金，擴大再投資。
- 在銀行方面，與其提前償還手頭拮据，不如手頭現金寬裕，更能提升銀行信用評價。
- 完全沒有考慮不動產的價值和現況，是所謂的泡沫貸款，時間於2006~2007，有一群人利用全額貸款取得數十億日圓的物件出租，但次貸風暴就沒有了。
- 利用房地產投資，和銀行產生借貸關係很重要，但是注意自己對利息上升的承受度，利息多少現金流就沒了。
- 另外，如果成立法人能夠節稅就去執行。
- 內部報酬率需要學習，並計算最佳出脫時間，只要清楚買進和賣出，在計入租金之後，原有的資本增加額度。
- 如能預估未來出脫價格，就能掌握買進買出的風險和現金流量。
- 房地產投資最大的支出是稅金。
- 現金流量並不是投資房地產最大的利潤來源，剩餘貸款的減少也會達到淨資產增加，但考慮重複投資的概念，產生現金流比較重要。
- 需不需要成立法人，端看個人綜合所得稅的級距，進行損益兩平。
- 山山沐榆感想筆記@0420
- 2015年3月25日
- 作者： 玉川陽介
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