｢心得：寫得很詳細，有點像教科書。重點落在合理分析，但就像很多四五年前的學者專家一樣，無法預測事後出現的中美貿易戰和疫情與無限QE，這些突發事件對房地產的衝擊，與其合理買房，我是傾向策略買房。｣
1.介紹網路資源~a工商時報、b經濟日報、c財經M平方、d好房網、e樂居、f中央銀行統計資訊網、g內政部不動產資訊平台、h各房屋貸款試算去了解房產快訊趨勢、商情、建材、總體經濟、GDP、信義國泰房屋指數、價格、數量、成交、各地區市場短評分析、實價登錄、全體銀行放款餘額統計、消費者貸款及建築貸款總額、統計利率、住宅統計、價格指標、還款本息
2.實價登錄網中，要留意備註欄，因為特殊交易會影響房價
3.房市指標分為~
A.資金面：住宅消費者貸款年增率、建築貸款年增率。
B.供給面：全國新建餘屋(待售)住宅、房屋稅及與設籍戶數差異。
C.需求面：低度使用(用電)住宅、買賣移轉棟數。
D.信心面：消費者信心指數、營業氣候測檢點。
E.經濟面：貨幣供給量M1B(%)減M2(%)、加權股價指數和營建股股價、房貸利率、匯率
4.投資須注意：房市景氣循環、房市價量循環四象限、利率、打房政策、地緣政治
5.租金投資報酬率：北部1~3%、中部2~4%、南部3~5%
6. {[(土地單價÷容積率÷銷坪係數)+營造成本]*管理係數}*預期利潤=開價，銷坪係數=1.6~1.7，管理係數=1.2~1.3、營造成本=台北18~20新北台中14~16桃南高12~15萬，預期利潤=1.2~1.3
7.用房地合一稅、買賣移轉棟數和供需(稅籍戶數-設籍戶)，2022七月囤房稅 和2023平均地權條例實施後，去論斷台中市未來將有一波拋售潮。(似乎過於武斷且言之過早，為何不提六都中，台北老屋最多居住劣化，房價所得比高，資產都在長輩手中，年輕人只能出走或蝸居租屋。)
8.此書探討台中市房價解析的內容，很像是3~7年前房地產書講法，只談到鐵路高架文心公園科博美術館，沒有談到台中火車新站啟用、水湳經貿園區、十四期、烏日特區、捷運綠線。
9.中央銀行用利率和信用管制–限制寬限期、貸放比例、放款對象限制、降低土地融資去影響房市。(我是認為，用金融管制的方式，扭曲市場的供需，希望造成軟著陸，會使價格無法反應市場的狀況，形成另類的房地產神話，導致都更不易老屋過多)
10.金管會調整銀行的風險權數，使銀行在計算資本適足率時，被迫提高更多的資本，間接限制在房地產放款金額。過去以用途別，現在銀行用LTV房貸成數(國際新規定)去計算，貸款成數超過八成，風險乘數立刻高一倍，所以銀行不敢推出九成房貸，另為衝擊最大的是自然人第三戶”貸款”，因為風險權數會從30%提高到100%，致使銀行避免承做第三戶。
11.金融檢查~用抽檢方式實地了解銀行三道防線，如涉及違反央行選擇性信用管制，銀行就必須變更貸款戶的貸款契約以符合金管會規定，例如：對短期頻繁買賣房地產的借戶，同一銀行申貸為查明購屋用途，仍以自住核給高成數貸款，將要求客戶改變實際用途和降低貸款成數。
12.金管會調整不動產風險係數，銀行彌補資本提計損失，只好a.減少放款、b.降低成數、c.拉高利率、d.增資
13.此書提到因應人民訴求，央行金管會內政部財政部聯合影響房市，長期下來會不會阻礙新舊屋的新陳代謝，最後適得其反，因為台灣不像香港新加坡，房地產飆漲有很大因素是因外境外人士投資置產，過度扭曲管制信用金融，將削弱民間投資房地產的意願和力道，讓好的新的住宅更是奇貨可居。
山山沐榆感想筆記@640
作者：廖仁傑、游穎珊
2023年3月1日
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