｢心得：胡博士的書，除了最早2本，其他我都買了，這本書寫得最有趣，有很多新世代詞彙(參雜一些香港用語?)，很多片段看似嘲諷卻別有深意，其實我也對媒體分多雜陳的現象感到無奈，很多人總是把別人的看法當作自己的意見，從未認真思考過自己的需求。主張不要太早清償。葉丙成也寫序!!胡博士說成名和買房都要早，我只做到後半段，該成名了嗎?｣
1.市場上很多名嘴專家學者，喜歡高談闊論，但若這些人沒有抓準趨勢，或買房經歷沒有很成功，或因而致富，還能期待或追隨他們嗎?
2.錯過買房是戰略失誤，買錯房是戰術錯誤，買錯房會被其他房產增值給攤平，但錯過買房則是徹底損失(這裡是以長期上漲的觀點看待)。
3.現在蓋房除了嚴重缺工，還要面對腐敗的官僚(政府)，簡單的為老建案只要耗費2~3周資料準備，但主管機關卻要花6~10月去審查核可，申請建照又要花6~10個月，開工文書準備施工核准再花3個月，使照申請花3個月，一個建案號在整府審查時間就要花24個月，增加管理、利息費用。
4.入門15招~a.決定房價中長期關鍵是人口、b.買房要選二手房+流動性強的城市(二手房交易>新屋，這點和香港某些書主張一樣，要有人接盤)、c.對房屋的價格要有正確認知(豪宅和普通住宅建造成本同，郊區溢價是炒作)、d.買房不要貪便宜、e.不要碰海外房產(應是要親自實察了解各國文化政策)、f.買房切忌盲目跟風、g.一定要有房、h.淡季才是購屋的好時機、i.選擇利率低的時候進場、j.買房應當關注區域供應量、k.房貸不要超過收入4成、l.地段>產品、m.易跌難漲的房型不要碰、n.勇於逆勢操作特別是房是處於下行階段、o.設定目標~未來賣出能賺到錢。
5.房地產起漲的是土地不是房子，要以投資為考量，裝修只會隨時間跌價，住在離工作地點越近的房，幸福感將倍增，親戚朋友的意見多數是廢話，沒有三套房以上不配給別人買的意見，房是讓自己佔據在有利的位置，享受時代的紅利。
6.菜鳥防身17招~A.避開三不靠(捷運學區配套)、B.投資買普通住宅不買豪宅、C如果是投資就要有2間以上才叫資產、D.買房窮十年等待毀一生、E.便宜是王、F.買房屬性(剛需投資)、G.賣出時機、H.對抗通膨、I.培養房地產房行情的感覺、J,不要問沒房的人、K.不要一昧求大棄小、L.品牌建商優於無名小建商、M.盡量選有前景的大城市、N.別貪便宜買屋齡15年以上豪宅(難賣難升值)、O.在小城市上班才買小城市房(大城市人口聚集前景較樂觀，且生活方便教育資源好有更多機會，置產易翻盤)、P.階級固化內卷嚴重賺錢不易、Q.購房前要考慮
7.房子“老破小”集中的地方，拆遷難度大，可以租但是不要買，因為區域房價大幅上漲的空間不大。
8.投資自己，提升專業，不要做一堆出賣時間的兼差工作，如工作穩定成長性不高，那買房將是重要的生活目標，是長久穩定而持之以恆的理財方式。不要輕信學者名嘴的看法，因為房地產涉及經濟文化社會心理政策，甚至更宏觀的視野，不是那些江湖術士能夠理解的，而對平凡人來說，買房是一條脫貧的救贖之道。
9.通貨膨脹常高於利息，貸款額度求多年限求長，30年剛好用時間換空間，買房先求有再求好，先上車才有換座位的資格。以房換房，才是高價的房屋市場中，取得房產的關鍵，以小換大，以遠換近
10.如不懂政策和市場行情，就跟著城市規劃買捷運，交通便利也好賣好出租，沒有完美的房只有買得起的價格，2~3房適合自住出租，房子太大不好賣。年輕人購屋要留意財務承受能力，中年人重視買房置業升級交通便利，老年人安享人生首選房屋品質
11.看建商的貸款銀行，可以知道財務好壞，三線銀行的利率遠比一線銀行高。在台灣，便宜貨永遠有市場，有追隨者，因為這是台灣普遍窮人的心態，所以壞建商不會消失。
12.人口遞減使家戶數減少 < 每戶人口數減少導致家戶書增加，台灣面對最大的問題是房屋老化嚴重，全國屋齡中位數30.6，超過40年屋齡的建物以台北市47.51%最多，新屋供需不足緩不濟急，老屋更新速度遠遠感不上房屋，老化速度，2020政府嚴打房和少子老年化的影響下，需求仍存在，未來房市將呈兩極化，偏鄉破舊老房將無人青睞，大城市優質好房將炙手可熱，可參照日本房地產的發展。宜居好宅 V.S. 偏鄉破舊。
13.看房地產要學看本質，房地產區域已分化，不同地區因人口流出流入，產業聚落不一，不再普漲普跌，只用來居住的區域，不說增值，連保值都有問題，因房子是消耗品。反觀核心城市會不斷吸引人口，因具稀缺性故能戰勝通膨，投資大城市房地產，就是投資此城的概念股(類似城市的勝利中SuperCity概念)。
14.人民薪資凍漲，薪資所得比是房價攀升的關鍵之一，但只能參考和房市泡沫無關，因為大城市的房價不是普通老百姓決定的，他只是衡量普通家庭的購屋負擔，要看城市有無活力，還需要考慮租金回報率。
15.會導致全民炒房的原因，是”買房就賺”的效應，產生高房價，是在相對公平的市場上競價的結果，應思考自己的所得收入財富夠不夠，貨幣是財富的憑證，房產才是財富的實體。
16.台北曾借房屋稅去壓抑房價，是典型的錯誤，因為嚇跑了建商，讓老屋主不敢改建，新建案大量減少，當然房價就更不容易下跌。
17.景氣好，建商依市場需求訂定房價，景氣差，地價影響房價下修程度。自106年，越來越多建商拿到建照，但遲不開工，又因缺工搶工影響，導致工期拉長，5年內新屋書量和當前相比仍極其有限，將供不應求，所以未來房價只有持平、緩漲、暴漲的可能。
18.房市走向~小宅格局確定、建築規格提升引發新需求使新屋佔比高(都會熱區日後買房難度將進一步擴大)
19.用買房的錢存到銀行，前被銀行借給別人買房子，最後租別人的房子，別人在用你的錢還房貸
20.不景氣時賣房，雖然賣價低，但新買入的新房價格也低(景氣差，新舊屋的價差最小)。房地產未來將不是穩賺不賠的生意，要看地點。
21.長期而言，三房比兩房好賣，但在高房價下，兩房的流通性越來越搶手。優質的房子長期一定增值，能跑贏通膨，不須時時注意漲跌。人口多的家庭，可買同社區2戶以上住。
22.繼承與死亡人數比約，30~33%，每十人過世會產生三間繼承。
23.黃金屋~捷運房優勢仍在、學區房升值潛力大、精華市區(核心區)新建的高規格住房、鬧中取靜靠近湖泊公園、養老功能齊全、物業管理強的品牌社區
24.書末介紹M型化社會概念，中產階級將有反貧危機，並且給予理財建議，要在財富資產上漲時，合理的槓桿融資擴大財富，更要在財富資產普遍縮水時，規避風險讓財富保值，富人能依趨勢賺到錢，原始的本金是依靠工作和智慧累積，財富的增長則是要靠選擇和投資。擁有新技術，才能享受高所得，養老產業將成為朝陽產業。
25.市場12金條~了解房產知識、注意房屋結構安全性、城市選擇(投資具一定規模城市)、區域選擇、坪數選擇(不買大又豪華)、建商品牌信譽、選好格局、選鄰居、善用槓桿、把握進場時機、避開老屋(除非能改建成功)、投資能改建的老屋。
26.生存>生活>生錢>價值傳承。內捲和內耗，是資訊時代的必然結果，因資訊公開快速，所以利潤空間就減少了，甚至沒有了。生活的重點在增加收入，大概30~35歲會出現明顯的財富分化、事業分化、社會地位分化，需要主動打裡規劃自己的財富，用前瞻性的思維去準備。工作才是正財，要選對產業和企業，下班斜桿，增加第二收入，並拉出職涯安全網。
27.房市兩極化：優質房產~一線大城市有人口不斷移入的都會區和新興區、具結構安全居住舒適和方便的房子。貨幣超發，資金會往市中心。不增值~非都會偏鄉、老舊不安全建築。
28.要能在最有利時機做出最具效益的投資，所以富者越富，成功的投資都是違反人性的。
29.價值傳承~把人生的經歷、感悟、轉化傳承的思維，為自己的下一代進行認知和財富的傳遞，把無形的財富發揮和傳承，才是大智慧。
山山沐榆感想筆記@642
作者：胡偉良
2023年1月31日
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