｢心得：從房仲的角度切入房地產的書，這本書主張推動專任約制度。此書特別有一篇章是作者親身體驗(指名道姓了)，提到違建老改建要如何避免遇到不良建商。｣
1.將凶宅轉為商用，是活絡資產的做法，因為商用人氣重。
2.黑心投資客會用人頭租約，創造高租金的假象，包裝有問題的房子(日本投資房也有類似手法)，等賣掉房客就搬走了。
3.無論是履約保證或是價金信託，只要遇上黑心代書，都有漏洞可鑽，未來應要走雙代書制最有安全感
4.天母近陽明山，受硫磺影響，電器管線更換頻率較高。
5.全台北市的商業區只有大直不能設戶籍，娛樂區違規住宅(大彎北段)也不行。
6.如果天花板的維修孔打開，發現有白華、鐘乳石、混泥土剝落，可能有混凝土有氯離子偏高問題，要做海砂屋檢測，如發現是海砂屋要針對瑕疵的部分請求價金或解除買賣契約，民法規範買方要在五年內發現，並從發現日始算6個月內提起訴訟。
7.房仲開發神器小白機~個資外洩，可以查到屋主的資料。
8.台灣房地產的”一般約”衍生出踩線文化，在國外只有專任約的國家，就不會出現反開發的動作。
9.委託房仲賣房3個月，已帶看過的買家，要等合約到期後再3個月才能私下成交。
10.現況交屋，需在a.買方完整且誠實告知的前提下，b.賣方排除瑕疵擔保的責任，c.買方放棄瑕疵擔保的請求權，才能萬無一失。
11.張淑X事件，其實是惡劣的二房東，不是屋主。
12.避開改建不良建商3招~是否有推案紀錄、是否提供一條龍服務、實地探訪最重要。但是最好要請一位地產律師去和建商談判、審視、訂立契約條文。合建議願整合委託書。要有落日條款退場機制，否則會變成萬年合約。
13.為老都更地主合建，要等建案所有規劃合建契約進入信託、地主權益分配，並要求建商將拆除執照與建築執照並件申請，才不會讓地主長年在外租屋。(完成建案規畫>依設計圖分屋分配選屋>契約信託>取得建照>地主搬遷>拆除)
14.信託型態分四種，市面上大部分採用不動產開發信託，由銀行幫地主依進度控管資金，減少無端挪用資金風險，信託銀行也會要求經建公司附加續建機制，當建商或營造出問題，經建公司會會找廠商承接後續工程，比較不易出現爛尾樓。
15.為老都更不良建商的手法~a.信託契約排除地主有利條款、b.文字創造各自表述空間、c.先信託再分配平戶數、d.代刻用印授權書(用印”或”蓋章，導致用印無極限)、e.使用模糊名詞(一切相關、各項文件、所有手續、地主不得異議)、f.更改聯絡資訊讓地主收不到進度、g.謊稱保密條款對象包括信託銀行。
16.避免預售屋風險~a.不買建照未核發的預售案、b.購屋價金不可匯入建商或私人帳戶、c.不合理的便宜價格有詐、d.預售採價金返還保證最有保障
山山沐榆感想筆記@643
作者：陳泰源
2023年3月23日
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