｢心得：法拍屋更重視對建物土地謄本的分析，最佳的學習方式，就是豐富的實戰經驗。｣
1.定存頂多就是手邊放點現金備用，而非理財投資。房地產能共同持有登記，可以多人持有，再共同出租，共同獲利
2.房地產投資三特性～銀行是靠山、房地產可以做到一定的保值、可以等到房價漲。
3.解決問題的能力，跟我們收入成正比。想學法拍屋投資，一定就要人性和金錢關係
4.買方如透過謄本知悉物件是拍賣取得，會先入為主大幅砍價，所以投資人合資拍得後，先產權共有，接著甲買回以手上的產權，謄本登記原因就會從＂拍賣＂變成＂買賣＂。
5.登記完成所有權移交日，就是謄本上建物所有權部的登記日期，而法拍是正式取得權利移轉書那天，然後委請代書去辦理登記，代表過戶完成。
6.建物本身會折舊貶值，土地則是逐年上漲，整體房地產價格上漲以倍數論，但漲的主要是該區經濟發展帶來的土地增值
7.謄本他項權利部，可從銀行核貸金額反推房屋市價。但懂謄本，會影響日後獲利空間。
8.只要能在正式進入第一拍之前得到＂準法拍＂物件的情資，先介入就有機會取得低價物件。法拍到第三拍仍是無人承接，就會進入應買流程。
9.發拍標到地上權(沒有土地)的物件，要準備全現金，因為銀行不太會貸款，未來賣出也較困難，常見的做法就是出租，靠每個月的租金收入，將投資成本回收。
10.履勘時，鎖匠要在場，在書記官的見證下，順利點交就委請鎖匠換鎖，在法拍屋交易中，換鎖是喜事
11.銀行是否同意代墊款，關鍵在於事先的鑑價評估。對某個法拍標的有興趣，就要去公告法院買標單。搬遷協議切結書
12.雙重扣押，得標後會拿不到權狀，多了一個刑事扣押。投標要帶身分證正本、個人印章、本行支票。
13.未來預估賣價－獲利預期－各類雜支=投標金額
14.共同持分＞變價分割>優先承購權
15.準備一筆自備款，競拍後向銀行承貸，隔年轉貸後將出資的部分收回，等於零成本投資，不論收租或出售都是淨投報。
山山沐榆感想筆記@650
作者：吳鴻暉
2023年1月5日
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