｢心得：簡單清楚談新竹發展軌跡，站在代銷仲介角度談買賣資本利得，認為買房是置產的概念，但是社會大眾卻誤認為消費，才會怕吃虧，最後錯失良機，後面幾篇文談銷售，主張屋齡5~8年的房子才是處於黃金期。｣
1.判斷市場要根據城市發展脈絡，單從台灣少子化現象是無法完全解釋後市漲跌。
2.作者認為造成房價下跌的負面因素～重大天災、全球性金融風暴、重大政策干涉(還有地緣政治)。有體驗過經濟慘澹的人，一點都不希望房市崩盤。
3.城市發展之初以交通為首，重劃區和都市計畫都是以此為脈絡，而後才是談機能，數十年來新商圈和舊市區已是完全不同模式。
4.信用管制就是管制槓桿，對於資產擁有實力堅強的投資者，根本不痛不癢(會影響累積速度)，有錢人使用槓桿投資布局，屬於投報利潤划算(利差)的思維，而費貸款成數問題，只是多拿出現金而已，收益不受影響。
5.作者認為有邏輯的一句話：打房市為了抵制投資行為，是為自住客和首購族而做，那自住首購為何不在打房期間置產？自住客如果長時間看房卻沒有買，問題點絕對在自己身上，而不是在賣方景氣產品投資客上面，首購應該學習換屋族的觀念想法，自住要吸收投資客的思維和態度，不要把問題歸咎在政府。
6.能放下面子賺錢代表已懂事、能用錢賺回面子代表已成功、能用面子賺錢代表已是人物。強者的思維和抗壓性自律高度不是一般人可以比擬的
7.如房子是資產，購物所用任何款項並非消費，而是投入資金轉換價值(從貨幣轉成資產)，其中有銀行的鑑價擔保和貸款(銀行也投資你)，所以具有高度的保值性。
8.房地合一稅，政府希望能有效拉長不動產周轉時間，降低資產滾動的投資時間效率，時間拉長將大幅度影響房屋資金配置計畫，因為人民不想分潤太多給政府。(未來投資置產會以5年20%為界，租賃會到10年15%)，減少金流滾動循環效率，提高增值空間，而中古屋最黃金轉售屋齡剛好在5~8年。政府想分一杯羹，拉個過水名目。(房市處於上漲週期~賣方市場，會讓首購自住者付出更大代價)
9.投資股市長期獲利的人不多，購屋賺錢的人卻很多，股市其實是高風險的局
10.不動產已廣泛作為金融理財與存錢儲蓄的工具，市場成為自住和投資拉鋸的戰場。越短期越想不勞而獲，投資風險就越高，想要賺取短利的人，通常資本實力有限，無足夠籌碼來養成標的物，且眼光較為短淺並缺乏耐心，易受環境影響屬於後知後覺型，所以危機意識和風險控管較弱
11.就地段.品牌.產品而言，需求量大代表潛力.增值率.脫手率較高，所以需求量是投資獲利的關鍵。(在香港是看二手房搶手程度)。
12.交通建設影響房價10%以上、數個交通建設影響20%以上、一個百貨商圈利多商城或機能核心影響30%以上、數個重大發展影響50%以上，懷疑因需求建立的繁榮和因市場而產生的進化，及不理智。
13.持有率～2014年1人1屋79.7%、2屋14.8%、3屋3.4%、4屋2.1%。2020年1人1屋75.67%、2屋15.65%、3屋4.17%、4屋4.25%。六年來持有1屋比例下降，持有多屋比例卻提升，明顯可知房地產已成為理財工具，資金買盤成為墊高主力之一。
14.頁92實際案例：民93投資總價百來萬，買重劃區預售套房後出租15年後，近三倍價賣出，總收益淨利潤超過持有成本5倍(假設不貸款投入150賣430租收150，貸款後乘數更大)。民95投資總價不過600萬，買重劃區三房，陸續購入至少4個單位以上，15年來房價從七百陸續買到一千多萬，出清屋齡較高物件。
15.銀行是行情機制的第三方立場，以房產為擔保品，貸款成數和利率核貸與否，得經銀行的認同和鑑定。
16.市場自由機制下，價格反映需求，情緒無法改變市場，房市好就抱怨，房市差就悲觀。
17.城市熱不熱鬧，看車潮就知道，隨著塞車困擾就可知人口有無增加的趨勢，從民92年竹北高鐵站開始，成了人口高度流入區，民100年高速發展，金融風暴後再次復甦，103年房地合一稅冷淡3年，房價也沒明顯波動。
18.營建成本會受通貨膨脹的影響，和地價相比仍是九牛一毛，政府受到民怨祭出干涉房市的政策，卻不打擊地主的巨額獲利。買土地要有一定財力，地主通常不會有短期財務上的壓力。
19.認為不動產沒有正義，居住正義是假議題，因為有人獲利就有人虧損，買賣雙方搓合才有成交價格，屬於商業循環，不然當房市不好的時候，正義使者為何沒有出現。
20.挑品牌.挑建案.挑地區，會讓很多人喪失購屋黃金期，僅從網路親友間的口耳相傳，等若干年後，首購族常打破自己原本的看屋限制，因為迫於現實的無奈，經驗最終證明是自己的預算根本沒得選。
21.作者認為，移居的房子來自棟距，生活品質的基礎也是棟距，其次才是個人生活所需，所以建商在定義水平和樓層價差就是以棟距來衡量。隱私。
22.新竹市場特性～群聚極強、資訊快速、網路依賴高、消費力大、低休閒選擇、喜新厭舊、執著搶有、分享渲染。(好像跟台中市生態不同，台中挑品牌….@@)
23.頁102提到今年是109年？是寫好的手稿整理成書嗎？因為在談新竹的價格，也有一點偏差。部分數據採計到2020年。126-128和135-137一模一樣。作者被某周刊不實影射。作者在竹北從業深耕。
山山沐榆感想筆記@696
作者：丁丁
2023年11月1日
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