參考香港的經驗去猜測台灣房市的走向，未來台灣不知會香港化？日本化？曼哈頓化還是矽谷化？明明世界上有那麼多城市，為何自稱專家的人總是威脅日本化，大概"害怕損失"最容易引起共鳴。
「心得：參考香港的經驗去猜測台灣房市的走向，未來台灣不知會香港化？日本化？曼哈頓化還是矽谷化？明明世界上有那麼多城市，為何自稱專家的人總是威脅日本化，大概”害怕損失”最容易引起共鳴。」
- 衡量泡沫：空置率、豐厚的淨存款有利於支撐樓市(台灣是指M1A、M1B 和 M2)、貸款餘額、家庭負債佔GDP比率、按揭拖欠比例(逾放屋比例)、供樓負擔比ˋ、按揭比率LTV%(住宅按揭貸款金額/物業價值，貸款成數)；
- 靠父母付首期都是實力，限貸防止弱者入房事？租樓猶如潑出去的水，無得收反
- 認為香港負資產是零星狀況(溺水屋)，sars當時只要能準時還款，銀行不會追收差價，且度過香港負資產期，樓市再創高峰；
- 雙租族，出租自有細單位轉租大單位，拖低自置比例；
- 住宅分必需品、投資品、奢侈品，其中必需品不易跌(台灣指2房)；
- 百葉簾現象–Ａ細單位短缺暴升至接近Ｂ單位，AB就一起齊升至Ｂ單位接近C及價位後，三者才齊升(香港狀況？)；
- LumpSum效應，政府收緊按揭成數，至高價房按揭成數低，所以被迫買細價樓 香港，租金中位數升幅拋離供款中位數，因租金每年變動，而家庭按揭供款則是多年前買樓，另在減席下供樓家庭財富水平提高，近年而言供樓負擔跌，租樓負擔升；
- 只有買家和業主能影響房價，而非傳媒社交平台，而銀行會主動排除無防守能力的人；
- 香港空置率調查方式和台灣不同；香港自然空置率應為5%，裝修出租售前空置難免；
- 香港面積越細，空置率越低(沙漠礦泉水)？樓市租金飆高，住居狀況向下流，中間價位影響不大；
- 作者將空置率和各類型房落成量做比較；
- 未來香港思樓供應可能出現斷崖市下跌，有能力盡快上車自保
- 香港：超低息環境及辣招造就樓市大升、金融海嘯後長期利率難升、想上車者拿不出4-5成頭款、租買貧富差距拉闊、經濟基本面佳但供應不足–>作者認為仍要布署，上車、持貨、再投資，勿心頭過高(buy and hold)
山山沐榆感想筆記@0146
2019年12月15日
作者： PP
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