先前挺進日本的人，如果沒有選在疫情後上漲的區域，大多賺了租金卻賠了匯差。其實置產要有自己的主見，千萬不要拿專家學者的偏見當作自己的見解。
「心得：先前挺進日本的人，如果沒有選在疫情後上漲的區域，大多賺了租金卻賠了匯差。其實置產要有自己的主見，千萬不要拿專家學者的偏見當作自己的見解。」
- 買日本宅貸款成數高有三好處：匯率避險、節稅管道、投資槓桿(此和我運作觀點極類似)。
- 貸款買日本房不要結匯，將房屋款和頭期款做定存單，將定存單抵押給銀行，再貸款日幣，如此可以避免匯損。
- 在日本要持有五年後出售，否則要課重稅。
- 日本試探屋主底價，約從93~95折起，不可從八折起，匯損毀台灣形象，日本人不愛殺價。
- 引渡即交屋，決濟日就是引渡日，如有貸款需求要在決濟日前辦好，約2-4星期。
- 臺灣有五家銀行在日本設分行。日本五六十歲人，三十歲看到大漲，四十算看到大跌，五十歲跌回原點，所以對房地產十分恐懼。
- 美國距離遠，政府又極度保護弱勢，所以遇到欠房租者，趕也趕不走，訴諸法律也不見得有用。
- 雖受到少子化經濟衰退和天災影響，東京熱門地段房價還是居高不下(臺灣可借鏡)。
- 日本房屋自有率只有四成上下。在過往經濟衰退時，社會新鮮人據說只要貸款買套西裝，銀行就不願再冒風險借錢給他了。
- 東京買房最簡單的方法就是沿著山手線大站買房就可，但真正內行人會去探聽，例如目白區，皇親國戚在此；白金台；六本木。投資一線都市之外的地區，最好以超市麥當勞超商都有的區域為主(與台灣同)。以作者眼光，東京市郊潛力很大。
- 買日本房要以日本人的眼光挑房，並且要設定租屋者的偏好。例如三房兩廳的物件，租金20~30萬日幣幾乎等與年輕上班族一個月的薪資，客戶群有限，租得起的乾脆都買房了(可以參考日本建築的理念)。
- 日本新屋有房屋折舊屋價下跌的風險，反而10~15年屋，因為建材和土地的支撐，使折舊變緩和(臺灣何嘗不是)。日本房屋都有陽台，是送的，不算在坪數內。
- 日本裝修費用是台灣的三四倍。大樓管委會的積立金如果很多，未來修繕也就不會在向屋主增收管理費，反之，一但房屋老化，管理費也就立刻提高。日本不肖房仲會製造假出租合約，出租者居然是仲接公司員工，賣爛房子坑殺無知者。
山山沐榆感想筆記@0447 0448
2013年10月23日
作者： 李奇悅(嶽)
相關網址：https://www.kingstone.com.tw/basic/2015540075997?zone=book&lid=search&actid=WISE&kw=日本包租公完全手冊&pi=0
