以房地產的眼光解析日本泡沫化的原因。我是傾向以貨幣和大眾心理學原則。
「心得：以房地產的眼光解析日本泡沫化的原因。我是傾向以貨幣和大眾心理學原則。」
- 日本房地產泡沫解體：
a.價格上漲終致需求遽降，滯銷屋大增
b.滯銷屋降價求售，解決部分供給不足現象
c.實施低價購屋貸款策略，新建住宅的需求增加，導致中古屋及租屋市場萎縮，空屋增加
d.整個市場空屋逐漸增加，品質成了重點
e.價格持續被壓制，住屋需求已經飽和，居家環境的質和區位成為熱門焦點
f.住宅供過於求，利率又逐漸提高，市場需求飽和，滯銷屋大增 - 本人看法：台灣2000年時，銀行利率幾乎成負利率，住宅持有率僅6~7成，人人都認為明天會更便宜2010金融海嘯前，唯有出租管理模式存活下來並穩定成長，日本2012海嘯後安倍進三通膨政策，房地產漲，而今2021東京奧運促使房市蓬勃
- 當新房房貸接近租金時，就會出現有趣的現象，每當有新大樓完工時，出租房就空出一堆，然後租金就下跌了。低利率時房價反而高，高利率時房價看跌(這句話深，很深)。不動產管理公司興起。日本通車到市中心的時間0.5~1.5小時，居9成。日本人的休閒方式是短期的，不像歐美人長居一處融入當地。
- 當大量建築概以供出租(所幸台灣只蓋套房)，空屋就增加，租金也就大幅下跌，供給過剩，需求減少，最終成為承租者主導，也就是區位、設備、交通不好就乏人問津–像逢甲(臺灣大多槓桿過高，多被法拍，不易影響出租)。
- 公寓大樓求其便利，透天別墅求其環境。
山山沐榆感想筆記@0162
民85年1月
作者： 太聯編輯部
