作者立志當包租王，1999年加州房地產起飛，開始在美國開始投資房地產出租，第一個物件商圈辦公室餐飲雲集，交通便利車程15分近公司和三個中國城，然後又緊接者買二三棟，2004房價倍翻賣自住房搬到市中心，自營包租之外仍要包租管理。
「心得：作者立志當包租王，1999年加州房地產起飛，開始在美國開始投資房地產出租，第一個物件商圈辦公室餐飲雲集，交通便利車程15分近公司和三個中國城，然後又緊接者買二三棟，2004房價倍翻賣自住房搬到市中心，自營包租之外仍要包租管理。」
- 愛好三房或四房大坪數物件，再改成包租屋，整棟屋三個出入口，房客獨立出入。
- 其觀點，無論景氣好壞，永遠有租客，景氣好房客川流不息，出租興旺，景氣弱房客更為增加，租屋氣氛越趨樂觀，經濟down到谷底，租屋氣氛越趨樂觀(要此前提是地點)。
- 優質房客分攤貸款，房屋稅等大宗開銷，坐收高報酬租金，更大利益是轉手賺房屋差價，作者協助許多經濟臨時有困境的人，暫時租屋後度過危機。房地產相關行業都需要專業知識。
- 此書描寫美國，用大量案例說明，Dennis加州金融海嘯後2010房價大跌但租金不跌，房價跌深反推高租屋市場。
- Eric開發南加州土地在2007套牢，後採只租不賣策略度過6-7年房市低潮期難關。
- 進可攻–景氣上揚可將房屋銷售到高點，退可守–景氣反轉出租守住現況再依情事循序發展。
- 求勝之道：好學區、居民程度高、治安佳、環境好、大學城、便利性高、重視合約、慎選房客。
- 帶房客去購物商場買東西。暖氣耗電。嚴禁抽菸寵物。嚴禁酗酒。少訪客嚴禁過夜。禁二房東。禁私自換鎖。禁大量耗電品。合約以月計。停車位重要。
- 包租心理學藝術：租金訂價合理自然過濾出好房客、包租是適得其所順其自然、租給好房客才能當快樂包租王、善待好房客獲得包租長久利益、挺進美國換屋包租術(原住新北因小孩到美求學置產出租，集投資出租度假三合一目的)
- 可趁匯率低1:29房價低時到每買進房地產傳高租金，40年大學城老屋改造成套房雅房。
- 包租經營理念越單純越好。其包租觀點，整棟出租收益不如運用包租型態受益高，公寓住宅有管理委員會，是絕對無法運用包租模式增加利潤，如要投資公寓需要在低價位時進場才享高租金報酬，如高價位購買想以租金繳房貸，就必須是獨立屋，貸款或現金購屋都需要多考量。
- 認為以年收入除以房價，7%是穩定收益，低於4%就整棟出租，房價是台北三分之一租金多三倍，相同坪效也是三倍，筆者教母在師大套房招租困難常遇降價。停車位好鄰居不可少。良性驅逐是最後一道防線。
山山沐榆感想筆記@0303
2017年12月8日
作者：MIA
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