「心得：關於土地法規需要參考新法令。」
基地標高超過100公尺，劃入山坡地範圍，合法開發前必須辦理水土保持計畫審查，取得雜項執照後使得進行，若需使用自來水，必須自設自來水加壓站。其基地內之原始地形平均坡度在40%以上地區，其面積80%以上土地應維持原始地形地貌，且為不可開發區。
徵收區農地100坪，可以換到40坪建地。
當有擁有某塊土地，在確定都更後，都更範圍內的土地，百分百會漲，可用存土地的概念買賣土地，就好像銀行存錢一樣可以零存整付，今天買四十分之一的持分，明天買三十分之一，最後重劃後分配土地就為完整的一塊。
土地具備持分和零存整付的特性，在買賣上遠比房產更有彈性，再加上都更有明確的必然性，其他土地投資者或建商都會透過關係表達購買意願，買對都更土地，就會變成黃金商建地。投資土地需要較高的自備款，所以受到利息影響較小。
土地課稅是以公告地價，若被單獨調高，唯一的原因代表政府更加確定要開發，由政府做擔保，告訴你買對了，政府會主動為你墊高土地價格，因為市政規劃是政績，而一切依法行政，都有公文作為施政依據，公開透明，政府會不斷公告最新進度，極具公信力。所以要土地致富有兩基本要件：有公文作保證、在價格低時買進。
都市更新分為市地重劃和區段徵收，而市地重劃還可細分為政府計畫都更和自辦都更，其致富關鍵在賺起一個地方由平凡到富足，這過程裡土地的增值差價。
投資只有偏好問題，沒有對錯問題，其主要考慮因素：自備資金額、風險承受度、投資長短期、投資專業度。政府公告是投資土地的藏寶圖。簡直就像政府做莊，明明白白告訴你等一下要開什麼(也是房市)。正確的土地投資年獲利約六成。在都市計畫使用分區被劃定河川地，要多加留意，因為可能買到公共設施，離溪50公尺為準，而受水利法限制，無法變更，如政府將農地改為河川區，地價會狂跌二三成。道路拓寬用地也是地雷區，缺乏更換都更內建地的夢想題材。
環評是許多建設案的最大變數。可由政府的公開招標看出(顧問、環評)，政府對某區域想進行開發。蒐集情報的重點，在於交叉比對。各縣市政府的地政局網站，都可以查詢土地資料。當正式收到命令到具體施工，中間需要經過三至五年，越早參與獲利越大，如某區段確定將有交通路線經過，地價開始翻升，但大部分民眾仍不知，因為可查閱的公文，訊息不會刊在媒體，土地仍是荒蕪一片。
如何判斷一塊地會不會增值，關鍵在於擁有政府第一手資訊，媒體報導訊息已轉過好幾手了。國家列為重點規劃發展的區域，地方政府列為開發重點的區域，一定漲。購買的最好時機，可緊盯政府建設計畫的流程。重大建設：總統的重要施政構想，尤其是經濟部分。或其他部會首長的規劃。可查詢政府年度預算分配、追蹤立法院法案進度、留意國土綜合開發計畫、看政府重要智庫言論。而地方建設，都必須報請中央核准。
為何橋蓋一半路開一半就不蓋了，可從公文看出，假設要10億才能完工，可是下來的錢只有5億，那當然先蓋一半。也有可能蓋前半端沒事，後半部受居民抗議或環評沒過，就停擺了。常發生在各種工業區、開發區。要多看公文往返，才能化廢為寶。土地所謂已開發和未開發，差別在於基礎建設和公共管線。
土地的增值空間牽涉許多資訊，十二指標：公共管線、交通建設計畫圖/周邊道路圖、道路交通流量/人潮進出動線/自行車系統、土地使用計畫/工商業區住宅區開發計畫、公共設施及規劃中的基本建設、已核定的擴大都市計畫執行進度、申請中擴大都市計畫執行進度、學校醫院等公共設施、區域人口成長及就業機會、平坦可開發興建的土地、公共工程行政管理費/開發建造費用估算、都市計畫開發總費用/開發總收益。
十八項分析：重大建設及區域發展策略都市計畫、地契合法產權證明、合法土地權狀、都市更新計畫範圍與都市計畫圖、現有開發計畫、未來開發徵收範圍土地使用面積分配計畫、現有都市計畫區域位置圖、未來都市計畫範圍區域位置圖、未來都市計畫水電等公設管線預估圖、道路系統圖及基礎設施交通建設計畫、未來開發限制、遠離限制開發土地、合法進出土地的權力、地目地圖、地形測量圖、汙水下水道管線/雨水管線系統圖/下水道設施、土地使用現況及現有的限制發展與條件發展地區圖、河川用地洪水區淹水區道路拓寬用地。土地投資者一定要了解土地的交易運作、徵收流程、縣市規劃、內政部核准等大量資料，才能獲利，那些投發熱去買地的人，夢想著運氣好。
山山沐榆感想筆記@0425
2015年4月30日
作者： 許恆 、 馬良
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