大前輩所撰寫，異常重要。當時sway對房地產業界提出黑心的看法，一時之間整個產業變成過街老書，但作者認為不動產經紀業只有專不專業，沒有黑不黑心的問題。
「心得：大前輩所撰寫，異常重要。當時sway對房地產業界提出黑心的看法，一時之間整個產業變成過街老書，但作者認為不動產經紀業只有專不專業，沒有黑不黑心的問題。」
- 由景氣循環看台灣房市，選對商圈增值潛力強，抓對趨勢掌握財富分配，其認定五大循環：
(一)1968春~1975夏共7年，農業轉工商社會和國民所得增，使三代同堂變自立門戶，台北興起高樓大廈 風潮，中南部則為透天，後中東戰爭石油禁運價格飆漲，通貨膨脹順勢引發房價飆漲—-1973年底蔣中正總統下令禁建四樓以上華夏，後房價下挫三成。
(二)1975秋~1982夏共7年，市場一片悲觀，但蔣經國總統啟動十大建設，並放寬建築融資，台灣正式進入開發中國家，第二次中東戰爭油價萬物皆漲，搶購房市人人瘋狂—-1980年底政府緊縮貸款銀根、空地限時興建否則課處重稅、兩戶以上持有者追查資金來源，1981春反轉1982到谷底，房價下挫三成，房市出現三年一小漲，七年一大漲理論。
(三)1982秋~1990冬共8年半，政府放寬建築融資，因都會建地有限，產業和就業人口集中，導致都市供不應求，換屋頻率逐年增高二手房開始超過一手房，國民所得大幅成長，游資大增通膨再起，地下金融猖獗，民間違法吸金年利率高達30%，貨幣年供給飆35%房貸利率13%，股市上萬點—-1989年2月底3月初，掃蕩地下金融、提高重貼現率和存款準備率、緊縮房貸，股市崩盤，房價跌近三成。
(四)1991春~2001冬共10年，民選總統、導彈危機、亞太金融風暴，而銀行逾放比增加，導致延長房市盤整。
(五)2002春~2018年秋，政黨輪替房市重大利空，政府數年提供數千億首購優惠貸款低利補貼，增值稅減半，解決金融逾放比過高危機、2003sars風暴—-徵奢侈稅豪宅稅、房地合一稅…..等一大堆。
(https://www.storm.mg/lifestyle/3991943，2021/10提出第六次始於2018年，房價軟著陸後止跌回升，在2018~2019年因中美經貿大戰、台商回流，房市走向初升段，並於2020年後因工業區發展南移、就業人口提升等住宅剛性需求下，房價低基期蛋白區開始遍地開花，全台各區、各產品都大漲，正式進入主升段。) - 台中：議題縣市合併，未來結合中彰投雲苗形成大台中，人口近六百萬，當時七期中科房價一枝獨秀，2012第三季西屯均價16.68屋齡均12.6年、南屯均價16.76屋齡均14.3年、北屯均價13.26屋齡均15.5年、北區均價13.56屋齡均18.6年、西區均價16.4屋齡均17年、潭子均價10.06屋齡均17.7年。
- 認為至高房價的方針是
a.城市改造加速都市更新、整頓市容、防範震災、提高供給量
b.都會擴張，加速交通建設、擴張都會範圍，
c.開放大都會國有土地興建社會住宅，
d.擴大公共建設與投資。 - 三技術指標：
a.技術面處於低檔~只要基本面好轉或消息政策面激勵，市場就容易從谷底翻升。
b.技術面處於高檔~遇通膨和資金氾濫使房價衝出，一但利空或政策打壓，房價會反轉直下。
c.技術處擴張面~基本面穩定成長房價無衝出憂慮，縱有消息利空或政策打壓，房價只會短期反應但旋即回升。 - 高檔警戒反轉四部曲–懂得七分飽投資不套牢：1.市場於高檔出現利空，連續兩季房價轉穩而量急縮。2.市場於悲觀氣氛中，連續兩季房價轉跌而量窒息。3.市場賣方拋售，連續兩季房價急跌而量能增加。4.最後兩季房價探底，不良資產湧現，投資客進場。第四階段是投資最良機。
- 如何判斷房市變化趨勢與未來性：
A.全球景氣變化與資金移動趨勢、
B.國內經濟成長國民所得成長趨勢、
C.國內經濟景氣和房地產景氣循環交互作用、
D.國內金融政策貨幣供給增減、
E.城市人口移動增減變化、
F.城市公共建設投入與發展契機、
G.都會區都市更新、
H.政府住宅政策、
I.房地產資訊透明化、
J.房地產稅制、
K.兩岸政經交流及互動、
L.兩岸不動產政令改變、
M.不動產投資的整體性風險評估。(第二次拾起本書精讀，僥倖恰巧掌握) - 重點摘：1.谷底到反彈回升，景氣和國家政策是關鍵、2.掌握先機、跟著重大公共工程就對了、3.投資與自住考量點不同、4.管委會運作攸關大樓管理品質。
山山沐榆感想筆記@519
2012年12月29日
作者： 李同榮
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