海外置產說穿了只是異地買房，熟悉不同的遊戲規則，如同縣市比賽升級到全國賽，再近到世界盃。
「心得：海外置產說穿了只是異地買房，熟悉不同的遊戲規則，如同縣市比賽升級到全國賽，再近到世界盃。」
海外置業獲利三回報～租金資產增值和匯率，買家要考慮三基本～槓桿低息和租金報酬率。港人置產熱門~歐美日泰馬台。借鏡香港然的眼光去進行跨國跨海置產，金石堂把此書放在奇怪的分類，在社會哲思>各國觀察>各國人文觀察裡，這明明是房地產中的跨國置產。香港人鍾情磚頭。英國雖有優良文化和完善法律，但早期曼徹斯特及利物浦仍出現多宗爛尾樓。30年前要在英國買半獨立屋，要先給業主寫信溝通詳談說明買樓原因。本書第六章談稅務。
- 海外置產十提示：
A.重思買樓動機、
B.了解全國經濟至社區環境、
C.政策支持地段最具升值潛力、
D.上市發展商最可靠、
E.留意海外物業術語差異(英國計算可用樓面積、永久業權、租賃業權50~99年)、
F.親身睇樓最安心、
G.投資回報要扣稅(卑詩省20%安大略省15%物業轉讓稅、英格蘭北愛爾蘭非英居民需額外支付2%印花稅)、
H.買樓投資需計算匯率波動、
I.選擇適合自己的付款方式(給代理還是給律師)、
J.外地銀行按接不易做。 - 半獨立屋的維修保養工作比想像多。倫敦西面的雷丁，是英國第二大科技中心，租金回報4.6%。
- 伯明罕現正建設高速鐵路二期(HS2)預計2033年投入使用，再加上20年市區擴展項目大城市計畫Big City Plan，包含史密斯菲爾德改造計畫Smithfield Regeneration Project，市區一手住宅單位約25萬英鎊，租金回報4.5%。
- 筆者朋友於曼徹斯特買樓花中伏，聲稱2年8%保證租金回報，甚至3年落成後回購，結果發展商出售業務給另一租物託管公司，又遇倒閉導致租金報酬剩4%。
- 物業特徵：固定和不可移動性、低流動性、投入成本較高、資金回收期常和有週期性、有風險及約束性。
- 摩納哥無個人所得稅，吸引富裕避稅移民。
- 英國房地產5大基礎優勢：
a.全球資金追捧熱點、
b.法律規範保障度高、
c.市場透明度高、
d.政府政策有利房地產穩健成長、
e.長期經濟平穩增長脫歐是先苦後甜。 - 橫貫鐵路Crossrail將改造倫敦2021~2024仍有升值空間，愛丁堡住宅市場火紅，投資者透過Airbnb出租。伯明罕四分之三的人買樓是做投資和出租用，英國推動北部振興計畫，大力投資英格蘭中北部地區。英國投資要走中長期，短炒免問。
- 倫敦金絲雀碼頭已成金融豪宅區，但寄宿學校和傳統公校則在其他，中國人到英國買物業多是為了子女教育和財富傳承，中東買家關注倫敦豪宅市場、日本人關注物業投資回報率、香港人傳統為子女教育財富配置和移民，近日則是香港樓是辣招、投資成本增加和社會紛爭。
- 三法可離開香港：
A.移民不移居：賽普勒斯200萬歐元6月入境不用移民監、
B.移居不移民：馬來西亞第二家園計畫100萬港元、
C.先移居再移民：英澳加申請移民簽證需坐移民監和語言考試，BNO港人移英最多5年。 - 海外置產如無槓桿，不如購買公用股或Reits，因更具流動性及出貨快。
- 讀公立要同時思考學校及居住位置，因部分公立學校收生方式是按住址距離而定。如是寄宿學校，置業地點可依父母喜好或工作。如是升大學，除考慮教育外，家長也可趁機買樓投資保值，因為不買樓也要繳租金。如資金許可，也可考慮買2-3單位，1給子女其他出租，如買3房住宅公寓，主人房兒子另兩房出租，就不用請物業順便訓練小孩能力及獨立性，租金就能支撐60~70%按揭。
- 日本二手筍盤1981年後要達6級防震，2000後要達7級防震因許多樓齡達30年的物業未達標準，才會叫價數十港元。集體投資計畫的海外物業需提防，有別於單純物業，因需有良好整體資產管理。
- 在英國買房收租不可問國籍，以免觸及種族歧視。莊園古堡雖是DreamHouse，但售價不斐維修費亦高。英國買賣二手物業，基於互信不需付訂金，買賣雙方約4~6月後直接交換合約，交換前都可縮沙。脫歐加疫情，可伺機撈地英國樓，疫情後新常態NewNormal依政府預測，英國經濟未來五年只有微弱增長，現今英國相對樓價低、按揭率低；租賃市場健康，中長期極具反彈後勁，能撈老底但不能短炒。全英平均房價22萬英鎊，20個主要都市25.5萬英鎊，倫敦平均50萬英鎊。
- HS2鐵路貫穿英格蘭南北，以Y自行貫通四大重鎮，第一階段倫敦-伯明罕、第二階段西北線~伯明罕連接克魯Crewe曼徹斯特和維根Wigan，東北線途經東米德蘭EastMildlands前往列斯，但造價不斷攀升，將會延期完工。
- 北部振興計畫將造建超級經濟體，2014提出在振興北部工業，以曼徹斯特、利物浦、列斯、錫菲爾為核心，將英格蘭北部打造成3000億英鎊的超級經濟體。曼徹斯特索爾福德區Salford已吸引200家企業進駐，預計至2038年會創造1.5萬個職缺，吸引媒體及資訊科技年輕族群及白領階級。HS2和北部振興計畫使英國中北部城市樓價及租賃市場2017~2020上升15%。雷丁Reading是英國第二大科技中心，平均年薪53255英鎊，受惠M4科技帶25分鐘可達西敏區柏靈頓站，以雷丁為終點站的Elizabeth Line預計2022完工，預計到希斯路機場只需40分鐘，到倫敦購物天堂邦德街Bond Street需55分，到金絲雀碼頭67分。30萬英鎊入手10年升值65%，一手1單位房30萬，兩房40萬 英鎊，呎價450~550英鎊，遠離市中心排屋獨立屋50萬英鎊起。
- 倫敦溫差小秋冬濕潤冬天很少會結冰平均36.5歲是第六年輕人城市，過去10年樓價升幅每年5%。西倫敦是白金漢宮，是權力中心也是高級住宅區和主要娛樂場所，如PiccadillyCircus、OxfordStreet、RegentStreet，東倫敦近倫敦，移民比例高亦是全倫敦最貧窮區域，但自2012奧運主場和金絲雀碼頭改金融區，人才湧進形象提高。倫敦地體依同心圓由內至外分9區域，依車票價數字越大離市中心越遠，市中心第1~6區極具參考價值。第一區Zone 1市中心和新商業10年漲7成平均77萬英鎊最保值，第五區Zone 5平均30萬英鎊(Zone1-77、Zone2-53、Zone3-40、Zone4-37、Zone5-30、Zone6-25)，65%購屋需求是自住。
- 伯明罕4小時可通往英國九成大城市，經濟實力第二法物和金融中心，人口120萬45%在30歲以下，大城市計畫2010~2030要將市中心擴大十倍，大學附近租金回報5%，預計2030達140萬人，25%購屋需求是自住，5年漲30%，但房價仍是倫敦一半，黃金地段是Edgbaston。
- 曼徹斯特是英國最宜居城市，2020平均樓價20萬英鎊1比倫敦便宜40~60%，公寓18萬排屋16萬，租金回報5.5~6%空置率5%，是英國最佳買樓放租區Buy-to-Let。
- 利物浦19世紀財富勝過倫敦，20世紀末又開始復甦，就生產力而言是增長最快都市，重建利物浦計畫Regenerating Liverpool：Anfield Project、Liverpool Waters，王子郵輪碼頭。排屋多公寓少，25萬入手2019-2020近日樓價增長放緩，租務回報4~5%。
- 牛津Oxford是全英最佳收租城市，30%人口為租客，過去十年租金回報率樓價升幅、空置率和租客等收租指標，在英25城市中每年上升5%租金回報4~4.5%，排名第一，空置率3%，月租600英鎊，環保及建築物保護支持牛津樓價。平均40萬，一手公寓35萬，三房獨立或半獨立50~80萬英鎊。
- 劍橋10年房價增幅超出倫敦和牛津，康河橫越整座城市，鐵路公車發達，半數居民使用自行車代步是低碳城市，劍橋生醫園區、劍橋科學園區。
- 列斯Leeds布里斯托Bristol位於英格蘭北部和西南部小城市。Leeds人口83萬，自90年人增長一倍，是歐洲最佳綠化城市，預計十年經濟增長20%來自金融和商業服務，2.5小時到倫敦，列斯火車站是英格蘭北部最繁忙火車站，升級工程2033年完成，平均17.5萬，一手公寓15萬，三房或半獨立30~60萬英鎊。Bristol是劇場藝術文化中心，為跨國公司歐洲總部所在，電信業發達，平均28.7萬，一手公寓20萬，三房獨立或半獨立房35~50萬。
- Edinburgh是蘇格蘭首府，Glasgow是最大城，分別為金融和科技中心，蘇格蘭是歐盟最大石油生產國。Edinburgh風城愛丁堡，是歐洲未來最佳中型城市，最佳對外直接投資策略城市，平均23.4萬，一手公寓20萬，三房獨立或半獨立房25~40萬。Glasgow人口63萬是蘇格蘭自己建立的創新區，平均12.5萬，一手公寓10萬，三房獨立或半獨立房20~30萬。Belfast是北愛爾蘭科技中心，女王大學Queen’s University Belfast多亞州留學生，平均14.5萬，一手公寓10萬，三房獨立或半獨立房20~4小家庭首選
- 公寓是單身漢小家庭首選，從開放式單位到1234房都有，新樓比舊樓貴20%，新樓裝修附冰箱焗爐洗衣機，只有租賃業權Leasehold故需繳Ground Rent。
- 大排屋供應少升值潛力高，隔間四正有花園和停車位。半獨立屋部分保養維修責任要和鄰居共同分攤。獨立平房Bungalow是退休人士之選，一棟只有一層的房屋，獨立供暖。
- 鄉村屋度假用，除可自助也可Airbnb，約15萬英鎊，常是歷史悠久房子，如屬受保護建築，不得隨意改動隔間，工人成本高。
- 前公屋難轉手，類似香港公屋居屋(地上權)，只有租賃業權升值能力低。
- 古堡莊園只具收藏價值，最昂貴，變動格局會被起訴，可到英格蘭歷史遺產委員會查詢。
- 英國凶宅無法律定義，可查Haunted places或Haunted house。大學區租屋需求高，但建議選擇一般住宅2-3房物件或排屋較受歡迎平均20萬英鎊，租金報酬5%，只需基本裝修，學生宿舍只是和專業投資者不建議。
- 如以專業人士為租客，市中心和金融區1-2房單位公寓較易出租。公寓有物業管理公司，維修保養和管理出租都是低難度，而業主都提供全屋家俬。
- 如香港管制少是收租天堂，英國收租麻煩10倍，如在銀行借款填自用，要收租就得銀行和保險公司批准，如業主每年在海外居住6個月以上，會被視為非居民業主，要向稅務海關宗數HMRC申報。租期少於6月則是短租，6月-2年可設立中斷條款，容許房客在完約前1~2月終止租約，期間不可加租，器物損毀都算業主負責。要經營分租物業Home in Multiple Occupation，需要申請HMO牌照，租客共享設施，五年要進行一次大型電力檢查。，另有消防氣體供應要求。有租霸保險，欠租請律師去回收。
- 租務託管公司，傭金為月租8~12%應注意：1.是否合法註冊及有專業資格、2.具詳細服務內容、3.是否有資金保管戶口、4.提供物品清單報告。
- 146-7有租金報表。倫敦市中心生活費一人2550，3房四口月支6000，曼徹斯特一人1490，四人家庭3740。
- 151頁有城市生活費估算。私立中小學每年1萬英鎊，交IHS可享免費醫療。最佳居住生活Work-life Balance City是Oxford、Reading、Bristol，醫護和科技吃香，劍橋適合畢業生發展，年輕人本金少宜住倫敦外圍城市，Zone3-4適合年輕家庭，大學區買樓省宿舍開支，旅遊城市適合退休。翻新樓不要買，法規問題多。
- 頭期40%代表建商資金不足不要買。細閱讀樓，要留意供暖設施。要委託律師。銀行按揭不會涵蓋全英國，只限大城市，部分銀行不做自住按揭，年薪需超過75000能申請自住按揭，年薪超過50000英鎊能申請出租物業按揭，二手如屋齡高面積小甚至有結構問題，會被拒絕。
山山沐榆感想筆記@539
2021年3月25日
作者： 林浩文
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