☆書名：魯蛇翻身！東京買房最強攻略全新增訂版~旅日宅建士的置產勝經101招

他山之石，異常重要。

「心得：他山之石，異常重要。」

絕對不會有好地段、高投報、穩定收租的產品。
日本有全新潔癖，新成屋開水龍頭就是要買，更不用說上廁所。
地方政府土地不用錢，只要人來蓋房子定居。
當台灣空屋多時，買屋就可以用收益還原法去殺價，直接忽略視野和設備。
歷經泡沫化東京產品只會呈現兩極化，漲的動珍稀絕，漲不動俯拾即是。
海外投資客，因為怕房價漲匯率跌，因此學當沖基金，買進日股放空日元的方式應用在房地產上：去借日元買房，以後日元跌深再還款。
用新台幣定存，拿定存單向銀行質借日元購屋，日後再還，增貸台北屋買東京屋必死無疑。
東京23區：港區非富即貴、涉谷區時尚商圈、中央區商業重鎮、千代田區政治中樞、新宿區大都市縮影、城西二區中野杉並庶民文化色彩重、城北六區文京台東豐島北區板橋練馬、城東六區便宜不是沒道理。
日本ROI計算法：賺到的錢/投入的本金=投報率(年租金/房價=表面投報率) 日本房不是看完工，而是看建築確認許可。
甜甜圈和逆甜甜圈現象。
東京房狂漲的原因是缺工，台北市缺地和投機行為。
台北豪宅大漲小套房小漲(2015)，東京大間賺價差，小間重收租。
日本銀髮族擁有3000萬日圓以上的家庭，大約占總數1/4，擁有2500萬日圓大約占1/3。
日本買房殺價不見得買得到1.排外個性2.手續繁雜3.外國人不守信用4.外國人士囉嗦的客人。
現在的台北，25年前的東京。
如果要發展日本民宿，可參考日本建築物區域限制用圖表。
日本晚婚、不婚、單身、高齡者越來越多，套房一房較易出租，物件舊不要太舊，新不要太新，已車站徒步七分鐘為限，不但要乾濕分離還要浴廁分離。
日本四五十年的透天要賣時，還要附建物拆除費。
郊區大樓絕對不要碰。
高樓層和低樓層價格差很多，連搭的電梯都不一樣，媽媽階級制。
房屋貸款控除以及登陸免許稅等優惠，都一定要50平方以上的住宅，少一點都不行。
牆壁是公設，不能隨意打通。
越是競爭的商圈，如果店面租客競爭不過別人，會導致換房客出現空屋期，也常常要付仲介費。
中古小套房風險：空屋、房租下降、高額管理修繕費、低水準租客欠租、修繕一時金、耐震度、設備老舊要裝潢。
日本投資槓桿黃金律，設房產1500萬，淨報酬率5.6%(每月時收月租7萬)，利率為3%，先存或跟爸媽要3000萬現金買2間，第三間全額貸，此時有三間房租去繳1間的貸款，6年7月後就繳清，第四間4年10月。第五間3年10月，第六間3年2月，已上第六間還清後共花18年5月(ㄟ…..真慢)。
日本房地產的規則，山頂是房貸還款金額是房租的1.5倍，而到谷底後回復期是租金報酬率5%，買比租划算(台灣因持有稅而略有不同)。
日本全新整棟出租小套房的大樓，只有投資客會買，沒有自住客會買，必死無疑(這概念到台灣也是，常有人跳火坑)。
日本新屋可以全額貸，可利用折舊來節稅。
木造透天只是人生中繼站，不是終點站，所以郊區中古透天賣不掉，終點站是大樓型產品，因為土地持分少，遺產稅較低，有壓縮資產評價的效果。
中古透天賣不掉的原因，除了在銀行眼中不具擔保價值，有能力買的人需要貸款，所以寧願買新屋去貸款，又在每年死亡人數高於結婚人數，死亡=郊區的透天會被兒子拿出來賣，結婚時=年輕人會去買郊區的透天，所以到時候釋出必定高於需求，又郊區找不到工作，租也租不出去。香港是東京25年前，有蚊子型公寓，那台灣呢?以此借鏡。
日本對付台灣的購屋者，採團購催眠法。華人多的大樓問題就多。把不動產當作另一種貨幣