主張對購屋猶豫，就是該決定的時刻。置產賺的是增值率。
「心得：主張對購屋猶豫，就是該決定的時刻。置產賺的是增值率。」
- 土地價位決定70%的透天售價。
- 只要有錢，人人可當建商，因為負責統籌和執行，但營造廠則分甲乙丙級，台灣掛牌有20236家，甲級只有205家。
- 買土地首重坪效，最大關鍵在法規跟土地管制，不同區段和重劃區限制都不同。
- 地主吃肉、建商食皮、代銷啃骨、仲介喝湯，投資則是從小房開始套房兩房三房透天店面最後則是土地，地主永遠都是最大贏家和暴利者，但土地沒有投機周轉空間。
- 利用買賣租賃的正逆差，買數間兩房套房出租，租金去繳大房子的租金，因套房兩房租金高，大房子租金低，如此可省去數百萬的購屋總價金，但高報酬高風險(已提到此做法)。
- 三代同堂已變成三代同”鄰”。
- 店租不跌，店鋪即使長時間沒人租，甚至區域沒租客需求，店東也不會輕易降價求租，普遍投報在2%上下，開銷成本幾乎和利息打平，房東如財力吃緊，寧願把店賣掉也不降租，因區域店租如降到一個程度，就會影響店面總價值，所以在台灣市場機制形成默契。
- 千萬不要跟環境對賭，也千萬別跟買氣對賭(我是主張， 租賃不要跟央行作對)。
- 3房2衛是占據最大宗房型，可居住長達20年，小套房和兩房是最適合收租。如不缺錢，套房兩房適合長期出租夏區，最後挑一個不錯的時間脫手，賺租金又賺房價，如是搶手周轉率高的三房，在重劃區中當生活圈成熟，賺能賺最大值。本業若能源源不絕擴大不動產配置部位，可視為一個有利的儲蓄法(和我主張同)。
- 土地帶來資產本夢比、店面帶來增產增值比、房子帶來資產周轉率。
- 運用寬限期手法~
a.入住五年在快結束前再尋找下一個家，依此循環還可能賺價差，利用銀行讓自己居住成本降低。
b.換轉貸銀行，是置產和投資在資產配置上常見手法。
c.寬限期到積蓄的錢，直接繳還較大部位的本金，再重新申請重計貸款利息，大幅降低月繳本息。
d.寬限期間出租轉取正向金流，用最低負擔度過房低合一。
e.寬限期申請建商公司貸款，降低購屋自備款。
山山沐榆感想筆記@550
2021年11月1日
作者： 丁丁
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