｢心得：要在日本置產須注意的細節，不會輸給在台灣，閱讀過作者數本著作，從書中獲知許多台日之間買賣租賃法律的差異，作者用自己口袋證實自己學說。｣
1. 老屋翻新興起，安倍晉三經濟學使新屋供給量遞年減少，日圓下跌帶來原物料上漲，買取再販(特許行業)~低價買入裝修後高價賣出，沒有取得”宅建業”營業執照成立公司，反覆販賣不動產給不特定多數，違法。
2. 買日本房子後，一般只能開設”非居住者帳戶”，只能現今提款，無法ATM匯款和使用網路銀行，需管理公司和金融機構配合，才能開設一般銀行帳戶。
3. 日本的”代租代管”，只是管理公司代為收租，而催繳房租責任仍是在房東身上。新宿小套房多，過度追高易套牢。
4. ”收租保證”不用擔心空租期，管理公司變二房東(類似包租)，然曾是為黑心建商割韭菜，”高價賣你房屋、後續回租”~龐式騙局。南瓜馬車，拉高售後回租的金額，用新客人養舊客人，業務還篡改房東提出的存款納稅證明。
5. 中國信託、台灣、第一、彰化、兆豐銀行有在日本開分行，自備款要三成。日本上班族能貸款到將近年收入10倍，買房要思考賣出，思考接手的潛在買方。
6. 頁177，貸款和租賃之間的現金流動分析很清楚，自備款越高，現金流就會越高。用低自備款低現金流的方式，目的就是操作高槓桿，為了賺資本利得或累積資產。20年貸和30年的差別在於累積資產較慢。
7. 日本房價可以暴漲2~3倍，也可跌到剩1~2成，但房租震盪區間漲跌幅度不大，日本人會用期望投報率去回推房價~如收租120萬/投報率6%=2000萬日圓。1%差距很大。
8. 自我資本收益率CCR~Cash on Cash Return，可衡量物件在一年中實際賺到的錢(投資淨損益)與使用槓桿操作時所投下本金(自備款)之間的比例。投資淨損益/投入本金=現金流/自備款=((房租-房貸-管理費-稅金)*12)/投入本金。
9. 區域均價在日本沒有意義，因為每個產品規劃不同。過度裝潢的房子會導致收益遞減。
10. 東京不動產起漲的順序：都心＞城南＞城西＞城北城東。附近沒有新建案的地區，沒有量帶不起價，無投資買盤和國際買盤。中國買家日本置產的原因是為了保全資產。房東沒給房仲廣告費，房子租不掉。
11. 自己銷售物件，缺少～流通、稅制、貸款三大優勢。三戶投資客沒有銀行會配合。在日本三角簽合法，只要在合約上註明，在台灣會被視為欺瞞。
12. 民泊法只能經營180天，但在國家戰略特區內的特區民泊，不受180天限制，房屋要25平方公尺以上，停留日也要3天以上，須注意管委會是否允許。
13. 簡易宿所，要合乎都市計畫法中的核准經營旅館的地區，可買木造透天經營，但申請繁瑣需委託相關業者。
14. 自住型產品有別於套房，房價上漲時最容易賺到增值錢。自住用名義貸款，僅能自用，以出租為目的的貸款，是屬於事業用，違反即是違約，銀行有解約的權利，將面臨一次將房貸全部清償。
15. 日本公寓大廈以室內專有面積計價，沒有公設比問題，車位亦屬公設，需要就要向管委會承租，車位產權無法隨房屋分售。管理費家修繕支出，便宜的為租金1/10，老舊房屋可能達租金1/5。公寓大廈在日本會計上使用年限47年，物理上7~80年都沒問題，二十年中古屋是同路段6~7折價，近年地點好新成屋價位高漲，供給數量少，連帶拉抬中古屋房價，縮短新舊差距，1981年六月前屬舊耐震標準。
16. 日本獨棟透天~戶建，是以木造或鋼骨結構的2~3層平房為主，RC結構透天較少。都更機會少，因土地小容積率不高，和鄰居一起重建也難蓋大樓(日本似乎沒有容積轉移?)，流通不如公寓，木造建築投資少碰，易變負動產，租不掉還要繳固定資產稅。銀行眼中木造建築耐用度23年。30坪以下小土地稱迷你開發，因在市街劃區如開發面積未滿1000或500平方公尺，不需要市長許可，常被戲稱鉛筆屋、狹小住宅。
17. 塔式住宅~超過20層樓以上，多為40~50層樓，戶數高達400~1000戶，2021年東京458棟、大阪255棟、神奈川139棟，華人愛買，因為公共設施充足住戶有優越感，識別度高，出脫接手力道強，土地持分少又具保值轉手性，多是日本富裕人士用來節稅的工具~媽媽階級制，產品正確增值高(港區地標型自2013已漲一倍)，半永久性防震百年產品。缺點：迴避三密、停電、換氣、醫學專家臆測、剛出現二十多年老舊後問題未知。
18. 低層華廈，基地中小規模，戶數10~30，居住環境安寧，容積率低生活靜謐，高級住宅區，都心五區低層華廈供給遠低於塔式住宅，離車站有距離，流動性較差。
19. 頂級住宅多是Major7建商推出(三井、三菱、住友、野村、東急、東京、大京)，保值性佳、都心響亮地名、建財規畫景觀公設管理好，珍稀絕。
20. 渡假屋~曾是中產階級牢獄，受惠肺炎興起的雙據點模式，風潮再起，但物件不通，交通不方便，維護費高。
21. 共居住宅share house在日本難以經營，龍蛇雜處，並不是投資坐享被動收入，而是經營辛苦管理。
山山沐榆感想筆記@622
作者： TiN
2022年9月30日
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