｢心得：這本書從租賃置產角度去分析東京市場，畢竟自經濟泡沫化後，日本不動產主流以租賃和模組化蓋房為主，若把書中的專有名詞換成台灣的地名相關，會發現其實講得通，台灣現況和日本差不了多少，而台灣大多是炒作投機的書。｣
1. 合資去日本買房面臨源泉稅徵收時，每人都必須各自另聘稅理事，辦理確定申告和退稅，發人租客，房東還得預扣所得稅。
2. 日本不動產分兩極，漲得動~人口集中有需求，漲不動~人口外流剛需低。超都心~千代田、中央、港區。蛋黃都心五區，就再加上澀谷與新宿區。城南四區近郊閑靜住宅~品川、目黑、世田谷、大田區。城西二區~中野與杉並，庶民文化色彩濃厚。城北六區~文京、群馬、台東、豐島、北區、板橋、練馬，價格較親民。城東六區~墨田、江東、荒川、足立、葛飾、江戶川，便宜不是沒道理，日本人認為環境塑造價格。
3. 東京23區輪漲順序：超都心＞新宿澀谷＞城南＞城西＞城北＞城東。影響房價西高東低因素～地勢、歷史、學歷、人文素養、都市計畫，沿著都心繞一圈。(台中市也有類似現象)
4. 退休族在疫情下到郊鄉自耕田園，最後因就醫交通修繕而後悔，才發現搬不回去都市。老年人都心回歸，賣郊區買都心，除生活機能方便，離子女也較近。”職住近”接導致”一極集中”。
(台灣很多退休軍公教也有此現象)
5. 日圓跌三成(日幣140)，但都心房價翻倍，首都圈一都三縣已突破90年高價。2012至2022日圓匯率對美金從75至140，房價指數也從100到178，房價漲幅幾乎跟日圓的跌幅互相抵消。
6. 東京新成屋受到的影響~a.長期日圓下跌使建材上漲、b.烏俄戰爭使物流不穩原料上漲、c.疫情影響有錢人想換大房子、d.建商惜售。市價七折的房子少碰
7. 房地產公告現值遠低於市值，因此房地產成了有錢人避遺產稅的工具。近十年來，日本純資產破億的富裕世代增長45萬戶共124萬。
8. 收入較高的雙薪家庭貸款買一億日圓左右的產品，銀髮退休家庭現金買2億元的產品，建商規劃東京都心精華區10億元產品給高資產族群。需看準物件，以免買到普通人買不起，有錢人看不起的房子。
9. 公寓中古屋須注意不斷上漲的修繕費用。東京市區中古小套房6萬多間空屋
10. 日本銀行對中古屋的態度和台灣不同，對老屋貸款成數極低甚至不放款，木造透天超過耐用年限22年就沒價值。
11. 安倍晉三上任前貨幣供給量110兆，2013上台推QE，日幣2016供給量高過美國，2019年末518兆，肺炎後2022/3來到688兆日圓，增加6倍以上使匯率狂瀉，相對於不動產，不是房價在漲，而是日圓的價值被稀釋，政府掠奪人民儲蓄。投資機構界日圓買美金，又烏俄戰爭後不向俄羅斯買天然氣，使日本經常帳盈餘大幅度萎縮，加速日圓下跌。現在日本中古iphone賣的比官網新貨貴，因為日圓貶加上半導體缺貨導致供貨不足，中國大舉買回中國轉賣都有利可圖。中長期匯率和國家經濟實力有關，日圓過低將導致日本人才空洞化，高端人才外流至國外賺外幣
12. 肺炎疫情後迎來V行反轉，大量停業租金店租補貼，防止可能的資金斷鏈導致資產拋售潮，2022大通膨超越90年代泡沫前水準。
13. 對於貸款買房的人，當下的房價只是數字，不會是重點，重點是購買者的能力，只要是有需求，任何時候都是買點。租還是買，因為不同時間不同答案，答案會隨著問問題的時間點而改變。
14. 日本2013申奧成功後，政府大興土木導致缺工、建材上漲、大家搶建地，2012~17建造成本漲40%。
15. 中港台房價恨天高，2015時新建案有三成都被華人持有，是財富移轉和實際需求行為，而非是2006國際資本的高槓桿投資，所以在2015年日本節稅族也加入戰局，因為日本調漲遺贈稅，許多老人將現金轉換成不動產(資產評價壓縮)，2021/12在日合法居留中國人已達71.9萬，加上第二代第三代，人數應已超過100萬。(日本家庭保有的金融資產儲蓄餘額高達2023兆，七成集中在60歲)
16. 作者提出日本專家櫻井幸雄—不動產的法則，高點反轉的關鍵密碼1.5，就是房屋貸款還款金額，是房租的1.5倍，房市榮景降從過熱開始走下坡，底點反彈的密碼是5%，就是房價跌到租金報酬率超過5%，房市將要進入復甦成長期，買比租划算，叫房客繳房貸。
17. 主張日本房價會漲，或是看空的專家，理由和觀點和台灣極度相似，但會漲還是跌，本說作者說~不知道。
18. 空屋兒孫不管政府立法管，名下空屋放任不管，將被政府指定為特定空屋，固定產稅和都市計畫稅將沒有優惠。
19. 從價量關係(設流通率=a、上升率=b)可以看出社區價值，流通率高，可能代表社區居住價值低，上升率(價)代表的是資產價值，上升率地代表資產價值低。a高b高，適合炒作不適居住；a高b低，地雷型賣壓大；a低b高，大膽決定；a低b高，可能位於都心邊緣。
20. 日本一般家庭三房產品，大小落在70~90平方公尺，日本室內超過100平方公尺的物件很少，被視為頂級物件，只占10%，在東京都心新發售的新成屋更是只有1%，因日本持有房屋成本高，面積越大，固定資產和修繕費就越高，其次，上班族加班是常態，太太小孩不用太大空間。超過100平方公尺中古屋，只能在，港區千代田新宿澀谷。
21. 日本取得居留權～先開有獨立事務所的公司，雇用2名以上員工或資本額500萬日圓以上，聘任行政書士撰寫事業計畫書通過入國管理局審核，再用公司名義購置投資不動產，用租金所得做出營業額，然後”投資申請者”在從公司領薪水(房租)，將其包裝成事業體，去申請經營管理簽證。事業管理者(社長)，要有3年以上經營管理經驗，薪資和日本人同行一樣。—-直接買辦公室出租。取得經營管理簽證，可幫妻小取得家族滯在簽證
22. 留學簽證和觀光簽證入境期間，經營民泊管理事業，從公司支薪會觸犯入國管理法，被驅逐出境，因為不符合簽證許可。
山山沐榆感想筆記@623
作者： TiN
2022年9月30日
相關網站：https://www.kingstone.com.tw/basic/2015540112500/?zone=book&lid=book_class3_mli&actid=book_class3_mli
