｢心得：詳細說明香港英國美國日本房地產相關制度和稅法、以2020出版時間來看這本書，時至2023相關描述和推論已在疫情後失真，從中國角度切入全世界，房地產泡沫是貨幣現象。其中，日本相關跟台灣太相近了，如依時間進程，台灣還在日本49年前的狀況嗎?｣
1.房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融 (台灣長期看人口氣候遷、中期看地方政府政策就業、短期看金融央行) 。房地產泡沫是貨幣現象，政府是貨幣金融政策關鍵推手。
2.香港~a.土地制度使用批租權長期供應不足(重生態理念)、b.金融利率低槓桿高刺激居民家槓桿購屋、c.炒房成本高持有稅負低、d.公營房屋低價租售但條件差供應不足。~2016年49%家庭選擇租屋。
3.一按~首付40%月還款收支比50%為上線貸款平均27年；二按~對首付款按揭；加按；償還部份貸款後拿去再作抵押套現；轉按~換銀行按揭；樓換樓按揭~以借款人的舊樓轉讓收益當還款來源，租金底貸款，舊新樓銀行要同一家。
4.香港人口持續增長、土地供應不足、疊加金融寬鬆造成房價大漲，貨幣超發嚴重，因對房地產過度依賴身陷高房價困境，使競爭力下降產業空洞化，社會階層固化。供地不足導致高房價，高房價推升高地價，螺旋性上漲
5.香港房地產GDP一度達30%，2006以來保持在20~25%，2001-2010出讓住宅用地僅5公頃，2016劏房人口達近20萬，佔總人口比重3%，人均居住面積5.8平方米。香港公營租屋平均等5.3年，優先照顧長者和殘疾人士，不可指定物件。人均住房面積16平方米、住房用地10平方米。
6.從國際角度而言，1970-2017，房價指數漲52.8倍，高於義大利33.9倍、法國16.1倍、美國12.5倍、德國2.5倍、日本2.3倍，1980年代受金融自由化和國際金融地位崛起後，刺激貨幣導致房價不斷上漲。近百年英國1917-2017房價跑贏通脹，房價指數上漲888倍(經歷二戰)，年均漲幅7%，經歷四次房價暴漲，而GDP才上漲48倍，年漲幅4%。英國房價剛性上漲，因制度設計土地私有化但分配不均，三分之一仍持有在少數貴族手上，重環境保護下，到2005英格蘭開發用地佔9.8%，住宅用地佔1.1%。英國倫敦1995-2018上漲540%年均漲幅8.4%
7.英格蘭2016住房62%在郊區18%在鄉村，獨戶住宅佔79%。2017空屋率2.5%低於日本2013-13.5%德國2017-3.2%，空置6個月以上無人無家具僅0.9%。房地產持有率2017-71%。
8.英國房產支柱~a.自1980金融自由化、b.市場化住房金融體系由銀行發行貸款(以前是建房合作社壟斷)、c.抵押貸款低首付年線長居民槓桿高(寬限期)
9.英國~a.房價長期領跑全球勝過通脹實現較好居住品質、b.供地不足貨幣鈔發金融高槓桿但重視生態環境和城市規劃(交易稅重持有低)、c.住房制度以租賃為核心
10.英國1980後柴契爾政府推出購買權計畫，允許社會住房長期租戶折價購買所租住所，加大私有化到2004共售出182萬套，占存量7.8%自有率提升55>69%。隨社會住房減少，政府推出出售型可負擔住房、股本貸款、購房儲蓄補貼，並向低收入失業租屋家庭提供住房補貼。
11.英國2016租住可負擔住房和私人住房，分別有59%和22%的家庭領取補貼。1850-2017人口增加三倍達6604萬人，移民多結構年輕，支撐高房價，重視程式規劃和生態環境，所以建設新城發展首都圈。人口中位數40歲
12.房地產上漲原因，土地供應不足、移民人口持續流入、金融市場共同推動房價剛性上漲
13.美國~十次危機九次地產，房地產過度金融化是主因。住房金融過度槓桿，容易導致泡沫化。美國2006抵押貸款相關證券規模接近10兆美元，占抵押貸款餘額的比重達80%，2004-2006連續加息17次共425個基點刺破泡沫，2007次貸止贖率達10%引發房市大跌
14.美國2000年以來，交易過熱房市暴漲，一二手房交易量增加38%交易額增加102%房價指數增加66%，後來循環升息導致房地產下跌，最後變成國際危機，因過度金融槓桿化~流動性氾濫、過度消費刺激。
15.美國1860-1940快速進入都市化階段，1946-2006每年新增人口200萬以上，私人土地佔全美60%，自由買賣出租，前十大地主及其家族持有5.6萬平方公里，佔全美面積0.58%。稅收輕買方重賣方，支持自住
16.日本經歷2次房地產泡沫化，第一次~1970出前後房地產短暫回調後，重新上漲。因快速工業化對土地需求激增，自1950後工業用地大漲，1965調整產業結構，金融服務業興起加速城市發展，戰後嬰兒潮進入置產高峰，住宅和商業用地供應不求，在工業化和城市化雙重推動下，土地價格不斷飆升，1955-1974全日本城市地價指數上升28倍、六大城市上漲34倍。需求驅動，在貨幣緊縮稅制改革後，房地產危機爆發，但市場迅速反彈(首都圈~東京橫濱、近畿圈~大阪京都神戶、中京圈~名古屋)。
17.日本列島改造論~1972/6田中角榮提出，主張透過全國新幹線、高速公路和信息通信網路把日本串連起來，以解決城鄉發展不均、中心城市人口過多、城市居住環境惡化，將北部轉為工業地帶，南部轉為農業地帶，全國城市指數1973上漲25.3%，1974上漲23%，偏鄉土地也被競相搶購，後因石油危機使房市下跌。
18.日本1968增加土地持有成本，對自然人短期不到5年交易課40%重稅，創設個人土地轉讓所得長短期分離課稅制度，1971針對農地與建築用地同等徵稅，促進農地買賣增加土地供應，1973再次進行土地改革，針對法人5年內短期交易，在營業稅基礎上加增20%的土地轉讓所得稅，創設特別土地持有稅，提高土地持有成本，刺激土地供應。
19.日本第一次上漲四因素~a.重工業高速發漲土地需求大工業用地漲、b.城市化快速推進人隨產業走人口快速流入都市.城市化率1945-27.8%>1974-75%住房需求暴增、c.居民收入大幅增加1960-1970人均可支配所得寧增速度高達14.5%、d.大城市建築用地少.居民視為投資保值商品。
20.日本1973石油危機引發日本惡性通膨，央行多次加息，1974並推動土地稅收改革，針對5年內短期交易的法人土地，在營業稅基礎上追加徵收20%的土地轉讓所得稅，並創設特別土地保有稅，導致地價下跌，1975全國地價指數下跌4.4%六大城市指數下跌8.1%，1976又重新上漲，原因有三~a.產業結構調整順利.經濟成功增速換檔、b.適齡人口仍處高位.真實住房需求旺盛、c.居民負債低.仍有加槓桿的空間。
21.日本1979土地稅收政策放鬆，降低15%低稅率優惠範圍從2000萬日圓到4000萬日圓，減輕個人交易和法人長期持有成本，個人長期持有優質住宅用地轉讓所得稅20%放寬範圍到4000萬日圓，導致快速上漲，1984日圓-美金委員會成立，日本金融市場國際化直到1985簽訂廣場協議，日圓升值出口下降，開始多次降息並放鬆金融管制，1986-1990房地產泡沫化再次膨脹，”年均”漲幅全國8.3%六大城市20.6%，法人企業是本次推手，由於實體產業利潤下降，企業拿到貸款後並非投入再生產，大量購置土地，抵押套現後再炒地，循環往復吹大泡沫。從1991起後20年，全國城市大降62.7%，六大城市跌幅76%。
22.日本1985-1991六大城市商業用地漲最多，因為東京國際金融中心地位確立，並蔓延到其他主要城市，然後帶動住宅和工業用地上漲。而日圓升值和連續降息導致日幣市場流動性過剩，廣場協議疊加金融自由化，使國際熱錢快速流入，在本幣市值大幅提升導致出口大下跌，1986-1988外匯儲備增速高達57%，再次推升日幣，1986-1987降息3%>2.5%，後發生美國黑色星期一，2.5%重貼現率一直維持到1989/4月，1986-1986年M2年曾高達10.2%遠高於經濟成長，在低利實質利潤大幅下降下，大量資金湧入股市和房地產，推動資產暴漲。
23.日本人口老化影響經濟成長、產業結構和房地產市場，人口往大都市圈聚集是大勢所趨，遷移的背後是產業升級，只有人口流動的城市化率提高，才能導致真實的房地產需求。1970年代初，大藏省主導設立”住專公司”，由大藏省退休官員和母行派駐人員擔任，主要提供個人住房抵押貸款業務，資金來自大銀行，1980-1990七大住專向房契貸款餘額從4.4%>78.6%為房地產輸送大量資金，1991地價快速下跌，大量金融機構倒閉。日本第二次資產泡沫化主因~a.政府主動擠泡沫.加速收緊貨幣和信貸、b.加增土地稅收.炒地成本上升。遺產稅1994提高到公告地價80%。
24.日本土地遺產稅優惠政策，固定資產稅偏低和。短期不動產轉讓所得稅過重，是導致日本房地產泡沫化產生的重要原因。1983遺產稅改革，針對小規模建築商業住宅用地，遺產稅依官方公告地價40~30%課徵，導致置產避稅盛行，土地需求增推動地價上漲，而1980後固定資產稅實際課徵率0.2~0.3%，相對高漲的地價持有成本可忽略，促使大量資金湧入不動產。1987針對2年以上短期交易課徵80%轉讓所得稅，抑制土地投機，同時也抑制土地交易，造成供給減少，推動價格上行。
25.日本1973都道府縣住宅套房比例都超過1，80年代末政府加大租賃住房供應，1990後，住宅資產租賃業務蓬勃發展，儘管市場有所起伏，但住者適其居。1993全國住房套房比達1.11，空置率9.8%，房地產近入存量時代，增加有限。
26.日本失落二十年(已是三十年)，一是企業1993-2004一直處在去槓桿階段，二是城市化進入尾聲1975達75.9%，經歷30年後住房需求見頂，三是老年化日趨嚴重，20~49歲適齡置產人口於1975年見頂，一直維持到2000年，需求雖處高峰但已無增量。日本房地產金融屬性強，但在貨幣寬鬆和投機四起的狀況下，泡沫化。
27.日本人口總數在2010見頂1.28億，推測2053將剩1億，老年人2040突破35%。城市化2000提升至91%，之前共經歷4次城市化，1920-1945由18%>28%，1945-1975由28%>76%，1975-2000由76%>79%，第四階段是2000至今已達91%。城鎮化尾聲，人口紅利消退預示房地產市場長周期拐點到來
28.日本2013家庭平均租房率36%，三大都市圈40%以上，日本租賃法體系和德國相近，以民法為核心，以借地借家法為主要依據，雙方都擁有租金漲跌請求權。90%以上民營租賃住宅由資產管理，主要有託管和包租2模式，超過84%租賃住宅業主在50歲以上，住宅管理公司部持有只營運~租戶招攬、租金保證和入住、租金收取、營運協調、租約更新、租約移除、租金增減交涉、押金保管、糾紛排除、清掃和設備維修。託管業務70%務業收費在租金的3~6%。
29.日本房地產泡沫化，因自身是貨幣政策的產物~貨幣現象，貨幣金融政策頻繁變動，是日本房地產大起大落的主因。
30.德國住房制度三大支柱~穩健的金融制度、完備的租賃制度(房東上調租金必須15個月未變3年不得超過20%)、均衡的稅收制度。。德國形成以租為主的居住理念，住房自有率45%，租房55%，以居住為導向。德國租金收入所得稅在14~45%。
31.德國貨幣金融，以物價穩定為導向，控制通膨為全球典範，在交易課徵重稅可達10%或更高，徵收第二套房住房稅，減少空置。法律上支持租賃需求，以法律落實租約保障和租金限制，推行租購同權和租金補貼，土地私有制，住宅用地充足。住房儲蓄~先存後貸、專業經營、固定利息、廣泛參與，有效限制居民加槓桿，而稅收制度重交易輕持有，鼓勵民眾長期持有。~近幾年德國房價也暴漲，今日德國租房十年漲五成
32.新加坡住房制度四大支柱~國有為主的土地制度、公積金主導的住房金融、組屋主導的住房保障、交易持有並重稅收(外國買家印花稅飆升到60%)
33.中國”房住不炒”新定位，2015租賃制度大獲推進。二十年房地產歷史貢獻~a.是拉動中國經濟高增長的火車頭、b.是地方政府進行大規模基礎建設的主要財政來源、c.房地產是中國快速城鎮化的發動機、d.提高居民居住品質實現消費升級的有力保障、e.增加居民收入財富消費的生力軍。
34.中國難題~a.住房制度不斷調整宏觀調控、b.人地錯配結構失衡導致高房價差距拉大(一二線高房價、三四線高庫存)、c.貨幣鈔發導致房價上漲信貸政策頻繁變動不利市場穩定、d.供給不連續進入門檻高、e.重建設買賣輕持有、f.重購買輕租賃.租賃制度不完善
35.中國房產反思~a.房地產服務於經濟發展.住房制度面臨雙重目標(解決住房還要符合宏觀調控)、b.調控政策重短期.輕長效機制、c.房地產支柱穩綁深度經濟和地方財政、d.住房制度尚未平衡保障與市場~毛胚屋取代精修屋
36.中國房地產支柱~a.城鎮化率持續提升.大量農存人口進城、b.城市間人口遷移增加、c.觀念區域和品牌三個層次消費升級、d.居住條件改善、e.經濟增長帶動居民住房消費持續增加、f.家庭結構改變.規模小型化(這意思是指沒有三代同堂?直接小家庭不管祖父母那代了?)
37. 此書主張中國~a.房價漲幅趨穩.不存在全局性泡沫風險、b.庫存有效去化.存量住放尚未過剩、c.居民和企業槓桿增速回落.流動性風險可控。(現在2023中國房市現況對照3年前作者主張，加入國際因素導致出入甚大)
山山沐榆感想筆記@659
作者： 夏磊;任澤平
2020年4月1日
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