｢心得：拜讀第一本，此書一出立刻下定，書中間一堆環島相片，受惠於前輩眼光，讀此書才不會局限在自己居住的縣市，雖然我還是會批判自我讀解一翻~哈。因為作者是大房仲，只談趨勢和利多，而不批判缺點和沒落衰退。沒有談到氣候變遷，海平面10m以下區域，本人認為危險。｣
1.現正處房市第六循環多頭反轉向下的危機考驗，第七循環開始，有可能是45年來難得一次的房地產危機入市致富機會，將暴漲暴跌。(暗指1978中美斷交+石油危機引發通膨房市漲，1981暴漲，故追查資金來源.空地限建、央行提高存款準備金和重貼現率、管控銀行授信)~讓我想到邱永漢提到當初的對應之策。
2.中南部漲贏台北市蛋黃區，因南北建設均衡帶動南北房市翻轉，科技產業鏈南移動新興工業區發展的新城市風貌，中南部兩代不同堂世代觀念大改變，房市產品也逐漸由透天轉向大樓，中小坪數低總價新屋市場受到青睞，絕非群魔亂舞(顏炳立提出)
3.第一次循環1968春-1975夏~7年，社會型態由農轉工，高樓平地起。50年代嬰兒潮帶動勞動力增加，經濟起飛，國民所得增，北部就業人口增加南部人北漂，青年創業有成自立門戶，台北高樓林立市場供不應求，預售屋時代開始，中古屋乏人問津，預售交易量遠大於中古屋(因為新房子用新的工法)。1973石油危機通膨推升房市飆漲
4.第二次循環1975秋-1982夏~7年，出口旺盛經濟起飛邁入開發中國家。啟動十大建設，放寬建築融資，1980再度爆發中東戰爭，通膨又導致房市噴出，人人瘋狂搶購。出現三年一小漲，七年一大漲的理論。
5.第三次循環1982秋-1990冬~8年半，股房市地下金融群魔亂舞。政府放寬建築融資刺激買方，因都會區建地有限，加上產業和就業人口集中，都會交易開始供不應求，換屋比例高，中古屋開始超越預售屋市場(類似中國現況)，股市自2000上萬點使游資增，民間違法吸金年利30%，政府不斷提升放款基準利率，貨幣年供給35%以上，房屋貸款利率達13%，房市漲幅4~5倍影響下次回升時間。
6.第四次循環1991春-2001冬~盤整10年，資訊代工起，房市起伏小卻是交易量最大週期，1996中國對台發射飛彈1997亞太金融風暴，建商錯估情勢大肆擴張信用，引發倒閉潮-國揚.東帝士，雖化解風暴，但銀行逾放比增加，導致長期盤整。資訊代工促經濟成長，國民所得增，嬰兒潮下一代投入勞動力增，購物換屋交易量年達50萬戶。(並沒有量先價行)
7.第五次循環2002春-2014夏~12年，經sars和金融海嘯，多頭維持最久。房市呈技術低檔，持續盤整量縮多年欲跌不易，政府數年提供數年首購貸款利率補貼。增值稅減半。2003夏起sars影響房市半年，跌12%強勁反彈走揚5年，2008雷曼金融海嘯，政府宣布遺產稅降至10%引發大量資金回流潮，啟動ECFA，修訂陸資來台購置不動產辦法，商辦蓬勃發展，豪宅創新高
8.第六次循環2014秋-2023今~9年，蛋白翻身，南北翻轉，高價翻盤。2016房地合一1.0建商殺價取量。作者2017預測台北市年底止跌，2018全面止跌。2019中美貿易戰，台商回流租稅大赦，全球肥咖條款CRS上路，半導體風電綠能光電產業鏈南移，中南部傳統業者資金回流，南北翻轉。2020中美商戰新冠疫情，製造業返台使商辦不足，房價租金齊揚。房市三寶a.工商用地b.商辦c.廠辦，逆勢走揚帶動房市。2020-2022上半，中南部平均漲幅達二位數，歸仁高鐵區地價漲數倍，蛋白區大勝，交通建設活化一日生活圈經濟發展。2021台灣經濟史上六最~熱錢多.股市夯.房價飆.土地漲.營建通膨高.經濟成長強，2021/1央行祭出限貸打到中小建商，5月疫情，7月房地合一2.0實價登錄2.0同時啟動(後來稅轉嫁助漲房市)，交易緊縮市場陷入悲觀，但疫情趨緩仍價量齊揚。2022作者預測七隻灰犀牛~QE縮表、利率上升、通膨加劇、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房加重，全出現，但房市八風吹不動。2022六大利因~經濟成長11年最高6.28%、台商回流帶動中南部產業房市、新興工業區帶動就業人口增加、營建成本上升轉嫁銷售成本上升、通膨預期、高科技產業鏈移至中南部。
9.反轉2024第一季前8因素~a.利率逐步回升、b.打房力道逐年加重、c.選舉干擾、d.房價進入超漲期、e.供給量增有引爆風險、f.需求量能不足、g.停滯性通膨、h.兩岸關係緊張。
10.頁52-53利率和房價走勢圖，升息不見得造成房市跌。頁58，2013對照2022縣市十年房市均價排房，台東縣漲幅第一173.3%。
11.政府調控手段和結果：第一次循環打房～四樓以上禁建並緊縮融資，高點1974春-1975夏谷底，整體房價跌三成。第二次循環打房～兩戶以上持有者追查資金來源、緊縮銀行貸款、空地限時興建否則抽重稅，追查逃漏稅，高點1981春-1982夏谷底，大台北房價跌三成。第三次循環打房～整頓地下金融、緊縮銀根、降低重貼現率與存款準備率，房市已達技術末期，高點1989夏-1990冬谷底，房價跌三成。第五次循環打房～北市房價衝破50萬2011宣布課徵奢侈稅，失敗-在房市主升段使交易量閉鎖，價量背離下，房市連漲3年後2014反轉。作者2012出書-良心房仲的告白，準確預測2013是房市多頭逃命年(吃七分飽就該了結)，2014北台灣房市反轉，2015初中南部下跌。打房越頻繁效果越差(扭曲市場)
12.基隆十年前中古屋均價9.15萬，主因缺乏重大公共建設議題，而今漲幅83.6%到均18.1萬，基隆捷運線定案激勵剛性需求買盤，愛三四信一二路市區建案已衝到3字頭
13.台北市，房市第一循環時每坪不到1萬，50年後現在均價70萬，成領頭指標。近期收斂漲幅不到中南部一半，因交通建設發達，大台北都會區無形擴大，人口外移到新北桃園市，但因土地取得不易仍抗跌，保守建商仍以台北為開發重心。士林北投科技園區帶動新商圈；社子島生態開發區，未來台北小曼哈頓(氣候變遷淹水?)。~台北市本人不紀錄太多，因都更困局、人口老化，房價偏離薪資，家戶外移嚴重。
14.新北市，交通建設廠區活化帶動城市再造，三環三線桃機線，汐科發展。林口三峽淡水因交通建設成功造鎮，會成蛋白翻身典範。新北市重劃區~台北港特區土地變更案通過、中和左岸重劃區.二八張工業區、新店央北重劃區、土城重劃區.頭前重劃區、新莊副都心、泰山塭仔圳重劃區.港泰重劃區.十八甲重劃區、五股洲子洋重劃區、三重重陽重劃區.仁義重劃區.二重重劃區、蘆洲銀河灣計畫
15.桃園市，三心-桃園中壢航空城、六線-機場線.綠線.中壢延伸線.棕線.三鶯延伸線.大溪延伸線，成環狀軌道系統。桃園區~中路重劃區發展副都心、經國重劃區、小檜溪重劃區。航空城特區~蘆竹大園區。青埔特區新建案已過5字頭。龜山A7重劃區.楓樹坑重劃區、八德擴大重劃區、中壢區青埔特區、草漯重劃區
16.新竹縣市，高科技聚落是購屋熱門據點。三大園區~新竹科學園區、台元科技園區、新竹生醫園區，使竹北市(全國人口第2密度最高的縣轄市)和新竹市房價飆漲，周邊還有縣治二三期重劃區、關埔重劃區、高鐵特定區。
17.台中市，台商回流資金過剩，又沒有屯房稅壓力(2022開始房屋稅類屯房稅)，錢多到台中置產，新屋單價低，成年輕人首選。港市鎮中心~三井進駐，遠雄.聯悅造鎮，捷運藍線將直通。烏日高鐵特區~廣三sogo高鐵娛樂城2026啟用。水湳經貿園區~普立茲克國際城，下一個七期豪宅聚落。北屯區~11和14期重劃區，連結中科交通優勢，中台灣人口淨流入第二。豐原后里~山線發展核心房市購買力強，中科后里園區國際科技大廠進駐，國道四豐潭段通車串聯后里、豐原。
18.彰化縣，串連大台中，形成共同生活圈，最大缺點是缺少重劃區。大村~是僅次竹北第二富有的行政區。彰化市鐵路高架化計畫，預計2031通車，縣政府也將移到彰化車站特定區，車站周邊將整體開發。
19.苗栗縣，招商引外資帶入人流、台積電力晶進駐竹南鎮銅鑼鄉，三義是裕隆大本營。苗栗後龍高鐵特區、銅鑼科學園區。南投縣，中興大學擴校利多，民生重劃區。雲林縣，近3年房地產漲6成，google購入中先在斗六市6萬坪土地，規畫打造第三座資料中心。
20.嘉義縣市，近3年漲幅6成，主因在基期太低，而近2年營建成本在基期低的蛋殼區，以佔房價的3成以上，二線城市漲幅勝過六都。鹿草鄉~馬稠後工業區，一期爆滿加速二三期，是有基之彈的蛋殼區。嘉義市~嘉義市區土地建昂貴，新建地往高樓走，福容飯店2023完工，周邊3房800萬上下。太保市是嘉義縣政府所在，嘉義科學園區，創造5700就業機會，帶動蒜頭糖廠發展。
21.台南市，未來兩三代不同堂，2~3房需求增，為來十年看好，南科發展帶動經濟，高鐵台南站2022三井outlet開幕宣布2期計畫2025完成，台積電3、5奈米設於台南科學園區，結合沙崙綠能園區成熟，南科3期擴建於西南側。永康~省道必經之處，透天居多，一高二快三轉運，交通優勢匯聚人流，大灣自辦重劃區吸引寶佳遠雄集團進駐。中西區~觀光古蹟老街廓，改建不易。北區~生活機能完善，鄭仔寮重劃區帶動價(和緯路海安路文成路)。安南區~腹地廣大開發多，房市戰場，九份子重劃區(此區多海埔新生地，海平面上升，慎，除非環保是騙人的)。東區~台南市副都心計畫，平實營區，以商業居住文化休憩為主軸，南紡購物中心，此區生活機能為台南之最。台南高鐵特區~產業商圈進駐，歸仁地價翻身~三井outlet，沙崙智慧綠能科學城、中央研究院南部園區、工研院南部園區、綠能科技示範場域、台灣智駕測試實驗室、陽明交通大學台南校區，2018市府標售地價才13~14萬，如今已翻倍，近日個案房價逼近35萬。安平區~台南最大重劃區，未來市政商圈所在，五期重劃區(自有記憶30年前就常聽)為市政商圈所在地(以我所知有片海埔新生地，回填完沒多久就蓋大樓，20年前是魚塭，現在是大樓，慎)。
22.高雄市，政府大南方計畫扶植，未來十年看好，農16和美術館特區。路竹科、橋頭科、楠梓科、仁武產業園區、楠梓科技產業園區、亞灣區5G.AIot創新園區，形成高科技S廊道開發計畫，將是高雄未來發展主軸，將是未來十年新契機。左營高鐵特區，科技S廊道中樞，北高雄發展熱區腹地有限，可知建台.東南水簽移開發案啟動，將增加不少腹地，未來帶動北高雄城市發展。楠梓區~台積電效應房價爆衝。岡山~高醫岡山分院、2024完成台鐵共構捷運岡山站，87期重劃區，岡山樂購廣產，秀泰影城。橋頭~因橋頭科技園區利多，近3年漲幅每年近3成，仁武區~國道7號114年開工利多，強化仁武和小港交通。農16美術館特區~北高雄最宜居。高雄巨蛋商圈~北高雄最大商圈。亞洲新灣區~海空雙港優勢被譽為高雄信義計畫區。小港區~工業重鎮與機場所在。前金區~市中心百貨飯店齊聚房價穩定。鳳山區~衛武營lalaport進駐，舊城區轉型藝文之都。
23.屏東縣，高鐵延伸屏東觸動房市升溫。屏東市~高鐵延伸而特定區在六塊厝副近，科學園區開闢，台鐵高架化，十年房價漲1倍，義守大學在屏東設立屏東健康產業園區。
24.台東縣，觀光發展。土地近年售價翻倍，成屋平均18~19萬以透天居多，市區高樓大廈新屋均價24~29萬，四維路美術館預售已達30以上。花蓮縣，受惠蘇花改。七成人口居住在花蓮市吉安地區，花蓮公務人員居多。2022預售新案35萬，新城火車站400~500萬小華廈，年輕人青睞熱銷，十年漲1倍。宜蘭縣，宜蘭大學新案開價已達35萬，2021/9高鐵東延案改為直鐵，礁溪新城房市活絡。金門，人口流出，空屋率全台第一，透天厝1300-1500萬，金城鎮房價較高，新大廈16~30萬。澎湖，平均房價15~17基期仍低。
25.未來長線購屋置產方向~a.未來新興工業區周邊區域、b.軌道建設規劃定案區(漲序-土地>預售>成屋>商店)、c.人口淨流入區、d.都會蛋黃區。舊不如新、大不如小、遠不如近，都會優質租賃宅、健康休閒宅。
26.近5年人口淨流入排名~林口>竹北-年收冠全台>淡水>仁武>觀音>龜山>7北屯>五股>橋頭>善化>八里>八德>楊梅>14南屯>桃園>15烏日>沙鹿>中壢>楠梓>安南
27.都會區小坪數產品需求強勁，供不應求，不需考量進場時機，已經被投資客壟斷，永遠抗跌。都會區租金將節節上升，首購存夠自備款就要出手，用原來租金去抵銷房貸支出，才不會淪長期無殼逐屋而居。
28.作者預估第七循環2025冬之前進入，延到2035將暴漲暴跌，因台海衝突導致，但不至於大規模戰事，最後會理性解決。
29.作者預測33很多條要合併看~都會蛋黃擴散使蛋白區翻身(應是再都市化蛋白重劃區)、南北建設均衡就業增加使中南部房市十年翻轉可期(北漂族消失、台中最有潛力)、購屋喜新厭舊老屋將淘汰、高價漲不動低價市場拉高租賃興起、建築業淪風險代工使輕資產服務整合業興起、台灣房價漲幅趨緩(我認為房價是貨幣現象)循環期拉長、多空關鍵在成交28~30萬戶、家庭生活型態改變單身不生子-小戶小宅需求增、人口淨流入趨勢明日之星、新興工業區和重劃區將帶動周邊區域商圈發展、高鐵經濟觀光產業會發展、租賃包租物業管理興起、老屋40年將不值錢(如難都更只剩土地價值)、AI介入後輕資產微經營(仲介)時代來臨、觀光休閒產業.健康宅.酒店式公寓.長照住宅將受矚目(嬰兒潮退休以房養老盛行)、傳統店面行情大衰竭(除非在捷運周邊)、第八循環將是大換屋潮(或許現在就是)
山山沐榆感想筆記@661
作者： 李同榮
2023年6月21日
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