我只懂住宅不動產，此書似乎都以信義房屋研究室和591的成屋資料進行分析。
「心得：我只懂住宅不動產部分，商業不動產不熟悉，此書似乎都以信義房屋研究室和591的成屋資料進行分析。」
- 序，台北大巨蛋停工，東區生意受影響，就對租金訂價過高和閒置房東徵空店稅，應回歸市場機制。此書有一大堆折線條狀圖，本書主要記錄2008~2019前半年分析論述。
- 人口成長近乎停滯，但家戶數卻持續成長到873戶，但戶人口減少，故建商以往將3房2廳視為主流產品，現為2+1或2房，新推案集中新興重劃區。
- 2002-2018全台貸款負擔率從22.34%攀升到36.9%。(台灣1998平均房價576萬，大樓華廈坪價15.6萬)
- 臺北市整體成屋市場2009-2018十年住宅均價從1478萬攀升到2323萬，成長57.17%。2002-2018貸款負擔率從30.9%攀升到61.56%。1998平均房價795萬，大樓華廈坪價25.4萬
- 新北市整體成屋市場2009-2018十年住宅均價從701萬攀升到1210萬，成長72.61%。2002-2018貸款負擔率從31.35%攀升到50.32%。1998平均房價461萬，大樓華廈坪價13.9萬
- 桃園市整體成屋市場2008-2018十年住宅均價從521萬攀升到892萬，成長71.2%。2018貸款負擔率33.41%。2002-2018貸款負擔率從27.16%攀升到33.32%。1998平均房價400萬，五年內大樓華廈坪價9萬
- 新竹市整體成屋市場2009-2018十年住宅均價從672萬攀升到1068萬，成長58.92%。2018貸款負擔率32.8%。2002-2018貸款負擔率從22.26%攀升到34.31%。1998平均房價451萬，五年內大樓華廈坪價10.7萬
- 臺南市整體成屋市場2009-2018十年住宅均價從467萬攀升到730萬，成長56.32%。2002-2018貸款負擔率從26.99%攀升到29.53%。1998平均房價515萬，五年內大樓華廈坪價8.5萬
- 高雄市整體成屋市場本書均價記錄放在後面的統計表格中。2018貸款負擔率32.56%。2002-2018貸款負擔率從26.53%攀升到32.56%。1998平均房價476萬，五年內大樓華廈坪價9.8萬
- 臺中市由於74號快速到連接太平烏日大里豐原潭子，縮短城市間往來時間，土地價格相對適中，符合建商開發首購產品銷售佳；而受人口結構變化及少子化因素，大坪數高總價產品，投資客已退場。
- 臺中市整體成屋市場以25~45坪為主力，約占2.5~4成，2009-2018十年住宅均價從667萬攀升到981萬，成長47.08%，只在2016微跌，自2013後主要產品為大樓，高居近70％的交易量。
- 家庭貸款負擔率2002-2018從25.45%攀升到38.14%。1998平均房價469萬，五年內大樓華廈坪價9.3萬。
- 臺中—-西屯區成屋2012前以300-500為大宗，2018後以1000~2000萬為主，700-1000為次，近十年均價是 859萬，平均總價十年成長率74.22%，屋齡5年內坪價十年成長58.5%。
- 臺中—-南屯區成屋2009-2010是以500-700為大宗，2010後以1000~2000萬為主，700-1000為次，近十年均價是 1018萬，平均總價十年成長率72.76%，屋齡5年內坪價十年成長68.03%。
- 臺中—-西區成屋2012後以1000~2000萬為主，近十年均價是 1024萬，平均總價十年成長率24.73%，屋齡5年內坪價十年成長63.57%。
- 臺中—-東區成屋，2015前無1000萬以上產品，近十年均價是 753萬，平均總價十年成長率5.24%，屋齡5年內坪價近8年成長19%(2010前無成交案件)。
- 臺中—-太平區成屋，2015前無1000萬以上產品，近十年均價是 715萬，平均總價十年成長率139.52%，屋齡5年內坪價近6年成長22.87%(2013前無成交記錄)。
- 臺中—-南區成屋，近十年均價是580萬，平均總價十年成長率86.78%，屋齡5年內坪價10年成長101.71%。
- 臺中—-大里區成屋，近十年均價是653萬，平均總價十年成長率30.04%，屋齡5年內坪價10年成長104.05%。
- 臺中—-北區成屋，2012前300萬以下是大宗，2017以後1000-2000萬成主流，近十年均價是719萬，平均總價十年成長率28.59%，屋齡5年內坪價10年成長79.72%。
- 臺中—-北屯區是台中人口最多行政區，2017以後1000-2000萬成主流，其成屋近十年均價是768萬，平均總價十年成長率60.82%，屋齡5年內坪價10年成長56.99%。
- 臺中—-豐原區舊名葫蘆墩是平埔族語松柏林之義，豐原潭子，在此年鑑中無足夠中古屋交易資料。 台灣租賃市場潛在需求者有285.5萬人，成長率台南40%台中34.6%新北31%桃園25%台北22.7%高雄20.8%。
- 2017年臺中市租賃資料，自宅率80.65%買賣總價10526667，每月租金17500家庭可支配所得1033169，房價租金比2%租金所得比28.1%租屋面積30坪。其中公寓和電梯大樓租金上漲，西屯區和南屯區租金最高，2018租金中位數北屯區18500西屯20000大雅17000潭子15000，每坪租金中位數北屯區576.9西屯666.7大雅566.7潭子520元
- 台灣都市發展課題：環境汙染、交通壅塞、財政問題、蛙躍發展、生活品質低落、住業失調、規劃缺口、都市蔓延。
- 台中台南市過度的重劃區造成都市分散式發展。應以大眾運輸導向發展TOD，不應以汽車導向發展AOD。
- 2007台灣政策已從住者有其屋，改為住者”適”其屋，近年強調住宅市場的流通和提升住宅市場的品質，強調租賃市場的健全性，並配合租金補貼和青年安心成家等方案。日本類似台灣，中高齡族群的自有住宅率高於青壯族群。2020日本都市人口比率約92%台灣約80%。
- 2018三月正式進入老年化社會，高齡者的財務，少子化的影響帶來嚴重的人口老化，國際貨幣基金指出，2020年全球超過65歲以上人口會超過65歲以下人口，老化是全球趨勢，而氣候變遷讓保險公司產生巨債危機，生物習性的改變，農產品的生產，甚至直接影響弱勢和老年人的健康，加上貧富懸殊，勢必造成國安問題。
- 台灣扶老比現在是5.6，150年會達到1.3，2061時超過65歲人口將佔40%，主計處統計勞工平均退休是58.6歲，平均壽命是80，尚有21年需規畫生活。
- 醫療照顧體系將嚴重不足。 2018/12/14信義不動產研究中心召開極端氣候居住環境研討會，海綿城市透過開放空間，讓城市像森林般有高度節流滯洪功能，抽水機和堤防是假象的安全，會降低災害意識。台中台灣大道淹水秋紅谷然沒有淹水，根本沒有滯洪效果。根據記錄高雄茄苳過去幾十年來淹水三十幾次，可是當地人認為只有三次，當地人水患意識認知不同
山山沐榆感想筆記@0200
2019年6月
作者：信義房屋 周俊吉
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