心得：在書名上面打星號，就是代表這本書很重要喔！詳細閱讀後我才知道，房地產高漲是全球的問題，而台灣執政者只會歸罪在炒房投機客身上，在反覆呢喃地說，華人總是相信有土斯有財，錯，政府從不對整體結構去改變和深思。想要財富自由者，應在時代的演變過程中透過大量閱讀看透方向。太多香港用語，轉化成台灣的，英文版發行2018/11/26。
- 心得：在書名上面打星號，就是代表這本書很重要喔！詳細閱讀後我才知道，房地產高漲是全球的問題，而台灣執政者只會歸罪在炒房投機客身上，在反覆呢喃地說，華人總是相信有土斯有財，錯，政府從不對整體結構去改變和深思。想要財富自由者，應在時代的演變過程中透過大量閱讀看透方向。太多香港用語，轉化成台灣的，英文版發行2018/11/26。
- 感想：重要書籍，解釋為何近幾年，房地產能一枝獨秀，甚至成不平等的象徵，雖是繁體字，但很多香港用語。作者幾個忽略1.人們對居住喜好的選擇，不談為何要選擇交通便利環境良好的地方去定居，單純只從住的需求去談住的房價，從錢去講房子。2.忽略人口增加對房地產的影響。3.忽略政治人物的貪婪，尤其是自由民主國家的貨幣政策，貨幣貶值是沒有代表就徵收的稅。4.本書英文版2018出版時，認為西方民主國家房價收入比在上升，日韓新加坡在下降？沒搞錯吧!! 5.讀到結論，房子還是得用錢買，即使取消金融房貸仍是貴，換湯不換藥，看看千年房市這本書，白居易，居不易。
- 看法：第五章作者極力推崇地價稅，認為地價稅無法隱藏，能有效切斷房價金融反回饋循環，但在台灣高漲的地價稅則是轉嫁到承租者身上，甚至是房價高漲的指標(歐美可能沒有地價稅?應請作者考察台灣，不要片面閱讀台灣央行和學者撰寫的國際學術刊物)。文末舉南韓為例？南韓房價失控新聞常見，這舉例有問題。本來我以為此書出版，將導致台灣稅法和金融進行劇烈修正，實質上可能影響很小。
- 租金正蠶食更多家庭收入，英國1960-70房租只佔10%，2016已攀升到36%。紐約洛杉磯2000年佔收入中位數四分之一，2016為42%.46%；2016澳洲雪梨中心區貸款佔可支配收入平均數42%墨爾本37.1%；同此時51%居英國六大都市住戶超過30%收入花費於住屋，不可能儲蓄頭期款，對剛起步年輕人和社會工作要職者(軍公教醫警)將越來越難以承受，郊區縉紳化風行(中產階級在郊區置產)，大規模迫離清走市區低收入工人。
- 生於1980-90者面臨非選之選，要不永遠租助缺乏保障素質不佳的房屋，要不簽下超出自己收入百倍終身抵償的貸款。
- 盎格魯-撒克遜經濟體資本主義Anglo-Saxon capitalism，是一種資本主義經濟模式，因率先在英國、美國、加拿大等英語系國家施行而得名，又稱新美國模式，自柴契爾婦人和雷根總統強化，在經濟上主張減稅、自由競爭、放鬆管制、私有化、鼓勵個人財富累積，在全球化的過程影響了全世界，舊模式是曼徹斯特模式1920~1933(自由放任的市場經濟)、羅斯福秩序1934~1975(政府以積極財政政策干預市場也是凱因斯主義)。
- 以市場經濟為導向，公司注重短期目標的實現，使的證券市場在公司投資融資種有舉足輕重的功能，主張個人主義和自由主義為基本理論，強調自由競爭和勞動力市場的流動性，勞動者享受有限的法定勞動所得和社會福利。—-台灣是此模式的典型
- 書中2張重要的圖，44頁兩套銀行信貸循環，資本投資包括政府與私人投資，銀行對公司的借貸帶領整個社會和薪酬更上一層樓，薪水增加和低利率支持，住戶能夠以固定利率購買家宅和耐用商品，這又反過來拉動總需求，這是房屋金融的良性循環。
- 63頁房屋-金融反饋循環，借貸買房造成債務增加，壓縮家庭消費力導致企業公司獲利減少，公司就減少商業投資，員工薪水降低。
- 借款購買房屋，貸款出來的錢流進既存土地上的既存物，住戶在銀行的支持下競相購買，堆高房地產價格，更高的價格帶來更多的貸款需求，進一步推高樓價，周而復始。
- 1970-80的購屋者是幸運兒，資產淨值增加速度遠勝薪資調升。
- 自1970許多資本主義財富累積主要驅動力，是資產增值帶來的房產價格上升。皮卡提ThomasPiketty財富對收入比率已回到維多利亞時代，原因在於上述資產房產動力，這是食息資本主義，人生機遇是看能否買中一國發展寶地，如此將威脅金融穩定。
- 香港觀點：只談土地供應就能解決住屋問題，膚淺至極，房價與各種財政和金融政策息息相關，數年前800萬以下住宅按揭政策放寬到9成，堪稱是樓市縱火案，金融以協助市民置業為名助燃樓價問題，借到盡而房債高築的市民，上車上會成為有強大動機支撐高流價的共犯。劏房問題港府多年來數據欠奉，年輕人共居模式已成新趨勢，新世代躺平靠父蔭買樓，在沒有論述基礎下，青年房屋政策又變成一盤收租生意。土地-資本旋轉門。鐵路-物業發展。陳劍青認為本書精闢之語：要理解今日的住屋危機，不可再只著眼於住屋供應，更要分析其需求，尤其是將住屋當作金融資產將土地當作抵押品的需求。
- 將住房視為金融資產，土地用作抵押品的需求，因政治對一般住宅的優待偏好，地主搭上經濟發展順風車，藉地租(土地增值)累積意外之財，在廉價房供應消失後，越滾越大，加上政府放寬金融體系監管，創造金融與房價之間積極的反饋循環，使過往20年來房價上升，金融對房產變得欲罷不能，現代資本主義位於震央，經濟學和公共政策要結構性改革，重新塑造土地市場和監管金融體系。(地租是指用以換取佔用土地或提升土地價值的權利所支付的費用，為地主的所得)
- 十四個先進經濟體1950-2012間81%的樓價漲幅源於地價上升，其餘是建造成本上漲，現代資本主義和主流經濟體，視擁有土地的權利為現代經濟之綱領，英政治家洛克JohnLocke天賦財產權莉，主張私人財產先於，然後始有獨立國家，免於君主威脅社會文明， 結果使私人交易和財產被描述為天賦，而非遵循特定政治和社會的配置。(作者否定私有財產，是共產?還是社會主義者?)
- 土地是稀缺而固定不可再生，不論掌握哪一片，其本質就是壟斷，屬不對稱回報，古典經濟學家，憂慮地主抽取的經濟租，隨租金上漲，用於生產資本投資和薪酬營利會變非常小，將會排擠生產性投資和所得，所採取手段是徵稅，租金稅，相反的向未開發土地徵土地增值稅，徵收常規稅則會變本加厲。
- 新古典主義拒土地於門外，克拉克主張李嘉圖地租法則用於勞資雙方，將土地勞工資本財互換–純粹資本的資金，進而發展出邊際生產力，使所有生產要素服從於相同的變量邊際報酬marginal returns。
- 新屋供給量相關的是收入和人口增長。古典經濟學家將資本量認為是實體財富，土地價值的增長稱為經濟租。
- 作者認為土地和資金是不同現象，雖土地價值會伴隨經濟和金融週期改變，但長期而言土地會升值，不像資本會貶值，當人口經濟發展和資本存量增加，結果就是土地價值上升(地租ground rent)，除非有非市場干預。
- 經濟成熟，土地相對於其他消費品亦會上升，房屋是公民持有的最大單一財產。美國二戰後重建社會，凱恩斯經濟政策移轉，投資房屋演變成建立福利國家對抗共產主義威脅的努力之一。當時中央銀行與財政部合作，向政府與私人機構提供低息貸款，鼓勵政府與商行加入投資位政策護航(福特主義)。
- 1970晚期，貨幣主義和新古典主義捲土重來，以新自由主義之名–減少政府干預與稅款，解放私人市場。二十世紀美國稅務體系偏袒土地與不動產擁有權者，稅收從物業溜走，轉移到收入與消費之上，但美國會計不計算土地升值，不動產等同可折舊成本。
- 抽現金流的稅，但忽略房地產增值模式，提升自住宅做為金融資產和提供住戶保障的消費商品的吸引力。
- 英國柴契爾夫人的自由社會觀點，自宅民主，強調right-to-buy ，1980年150萬公營房屋售出，房屋商品化、地租私人化，國家房屋供應崩潰甚至汙名化，其他國家如英國一樣，廢除了租戶保護案租賃監管法，導致租金上漲予驅逐租客，國家可負擔房屋地供應銳減，加上房屋金融資產需求增，房價自然上漲，而政府面對巨大公共赤字，極需開闢新財源為市民置產，政客結合銀行將房屋金融創造新的動力關係，最後房價失控。
- 金融危機趨緩後，英國巨大財富增漲流進土地。英國倫敦已是租賃城市。
- 貸款是銀行創造新錢，但更高的房價會帶來更多的貸款，周而復始推升房價。IMF研究，國內信貸增加10%，會導致名義平均房價上升6%，而房價上升會導致信貸進一步增長，形成貸款和房價間的正面反饋循環。債務移轉，借出房貸比借給企業投資安全，然而借錢去購買現存物業和土地貸款，只會推升房價和負債，不會廣泛刺激經濟。
- 房產淨值提款home equity withdrawal房屋抵押權提取，再融資，二胎貸，增貸)，以價值飆升的家庭物業做抵押借貸，刺激消費，將資金投入金融投機，曾而減少房價變動，是房屋-金融正向良性循環的一部份。
- 居住資本主義residency capitalism冒起，1980美英以紐約和倫敦競逐金融中心，英國解除資本外匯管制，驅動房屋-金融反饋循環。因此而生的金融商品走紅，並使歐洲大陸身陷房屋金融化，終至金融海嘯。銀行資金信貸高度彈性，本質上無限，土地停產稀缺僵化。
- 住宅資本主義在現代經濟體系無以為繼，貸款市場越靈活、證券化水準越高、利率種類越多、房屋淨值提取水平高的國家，其房價變會高而不穩定。而金融系統自由度越高，房價、消費性和廣泛經濟體之間的反饋越強。
- 全球主要國家在新自由主義主流化的過程中，當代資本主義特徵，是土地與住宅高度商品化的問題，是將房屋自有化ownership政策結合住宅金融housing finance措施所造成的結果，年輕人買不起房。
- 房價-消費效應price-consumption effect經過存款和房屋淨值運作。
- 信貸自由化允許住戶參與房產淨值提取，從飆升的房價中套現，利率下降和低稅率，甚至貸款利息補貼，使房貸債務持續膨脹。穩即不穩，房價上升其實承擔更大風險，監管機構應聚焦在貸款資金流、資產價格、債務和財務庫存，還有實體經濟的資產負債表的財務狀況(此和我的理財主張類似)。
- 新的金融創新：住宅貸款抵押證券(RMBS)更吸引銀行，因可將貸款從資產負債表轉移到特定目的工具，直接賣給投資者。打破國家和地區對借貸的障礙也改造銀行。不動產自由化和證券化帶來金融創新和許多貸款產品，如英國購房出租，這些交易通常不用預置存款，更享有初次費用減免或短期低息優惠，這是這些流向國內最窮市民的次貸，扣下全球經濟危機的板機。
- 歐盟成立，約定利率不可高於通膨最低三成員國的2%，自此貸款利率跌自最低，1990-2000房貸擴大2倍成數自80%變100%。(此看法如成為主流，將否定經濟弱勢的希望)
- 新自由主義政府鼓勵個人資產累積如房屋資本，應付社會護理與退休養老的開支，去支付公共開支赤字上升和人口老化的社會，資產本為福利asset-based welfare以自住房取代人們對加稅、資助全民福利的訴求，成為新興政策框架，以自住宅為核心的民主政體home-owning democracies。(過去30年我們處於晚期資本主義和新自由主義的交界，還有現代貨幣主義MMT即將出現)
- 三主張否定房屋財富的真實性：
1.如同意房屋財富是真實永久，那先進經濟體住戶，三十年負債已遠超過房屋財富的升幅。
2.房價極易受到衝擊波動，貸款擴張房價就漲，要找出平衡的房價，就制定合宜的房屋淨值體取管制水平，但地價是稀缺的，根本不可能平衡。
3.以資產為本的財富增價，當作刺激消費的手段，並非刺激經濟循環的良藥，應是提高工資和社會保障經費，因為房屋帶來的財富只有高收入階層才能輕易取得。(這三點含糊不清語氣不明，立場並沒有很鮮明) - 中央銀行難辭其咎，1990貨幣政策變成穩定消費物價，大量貸款金錢流入改變資產價格(含房價)，當時焦點是要讓經濟體達到自然利率，就是通膨和產量協調到最佳，即不會造成通貨膨脹的失業率non-accelerating inflation rate of unemployment。然而此政策聚焦在商品和服務的實體經濟，不包含在央行的通貨膨脹指標中。
- 央行主流理論，生命週期假說：預期未來收入增加，老後能清償早期申辦的房貸。
- 房地產貸款遠勝其他借貸，因為擔保品不易消失，房地產，尤其是土地，完美符合上述準則，使土地對投資者和銀行而言，是理想的資產和擔保品，住戶拖欠貸款，銀行可強行索取，所以放款給可抵押資產，特別是加宅或商業貸款，遠超過生產業務，強力驅動現代宏觀經濟動力學，柏克南稱”金融加速裝置”，資產增長會反過來比借擔保品效應帶來的普通商業周期，衍生出更多的信貸和槓桿。
- 央行遵循金融加速裝置而無監管機構控制，等爆破後再做災後清理，比在景氣時控制(妨礙)旺市來的好。地價上升對商業投資十分不利。
- 金融危機後，央行視消費物價通膨為首要，並更積極監察房價，引入針對不動產信貸政策，以因應系統性危機，就是宏觀審慎政策macroprudential policiese，監管機構限制貸款成數和貸款薪資比，同時以英澳瑞士紐西蘭和香港的”購房出租”與僅付利息貸款(寬限期)為目標。但房地產仍對銀行有莫大吸引力，房價對收入比率會回歸到本身的長期平均數，雖然許多先進經濟體制定新條例，貸款擴張和房價增長仍然高於GDP和收入。失效，多倫多五年房價漲一倍，美國房貸餘額15兆美金，瑞典債務收入比自2015提高179%，紐澳是房價暴漲冠軍從GDP三倍變四倍。
- 量化寬鬆生出”流動資產壁壘”wall of liquidity，催化全球投資者搜尋收益更高但安全的資產，托高了房價，尤其是位於國際城市，輕鬆獲得低利貸款，更因許多國家債券實際利率為零甚至負值，國際城市的不動產變成黃金似的保值工具，價格和其他國際城市同步變動，國際買家以”一流”房產為獵物，將全城房地產全面拉高至中產階級無法負荷，如倫敦，海外註冊公司名下交易量增加1%，房價就會漲2.1%，當房地產在四年上升54%，倫敦市長才下令對首都外資所有權進行調查。
- 2016後中國投資者購入29000套美國住宅，外國買家集中在舊金山、西雅圖、紐約、邁阿密。鑑於 GDP 增長乏力、高失業率和低通脹，傳統和非常規貨幣寬鬆政策產生的流動性壁壘正在推高資產價格，首先是房價。
- 當私人租賃向國外投資者開放，不動產信託基金reit和類似金融不動產的投資者，借私人基金當沖基金和主權基金，以低價收購物業，抬高租金。之前由國家補助的可負擔房屋計劃(優惠房貸)向私人租賃市場開，推高了社會租social rent。
- 金融危機後，政府和央行為了推動經濟發展振興銀行體系，把資本市場和大範圍的世界投資者吸引進房地產，進入金融反饋循環(沒有借貸款就不是)，銀行仍大量依賴房貸而非其他借款，因此流動資金壁壘對其有利，對市民不利，因薪水跟不上飆升的房地產。
- 政府將房價飆漲歸咎於供應方(建商?)，反映主流經濟理論忽略土地和房貸的特性(互有互差)，改革派支持廣建社宅，但很少考慮地點，而提倡自由市場的自由主義者與經濟學者則聲稱，只要放寬規畫規則(金融管制)就能解決問題，但金融管制之所以出現，是因土地稀缺導致人們對居於好地段的無盡慾望。兩派都有正確性，但高漲的原因不是供應而是過度的投機需求。
- 在130年前的先進經濟體，物業使是最佳投資形式，波動少，每年投報率7%，在市場經濟中，自住房主可以將不斷上漲的房地產抵押借款，在薪資停滯時撐起消費，房屋和土地成促進消費的工具，因此政客不願意解決房屋-金融反饋循環結構問題。
- 打破房屋-金融反饋循環，從金融改革、稅務改革、改變土地使用權所有權。提到東亞台灣信用管制(限制貸款成數)，是有效控制使房屋沒有產生明顯泡沫化。
- 物業住宅享有低利率優惠，想要讓房價回到和收入更接近的水平，並預防租賃壓榨，就要把房貸和其他金融資產一視同仁(取消房貸利率上升)。
- 地價稅能終結土地囤積和緩釋建造，否則利潤隨時間日增，建商不急著建造或銷售房子(台灣早有地價稅，甚至更進一步對建商新成屋課徵囤房稅)。採取土地公有制(地上權?但中國北上廣仍是房價爆漲，最後被割韭菜)如新加坡中央公積金，或像南韓的土地住宅公社。
- 現代資本主義經濟體的銀行系統，變成不動產的貸方，創造貸款和金錢，推高房價，創造前所未有的按揭貸款需求，為銀行帶來許多利潤(矛頭指向銀行)。銀行以此利潤，用按揭抵押證券(連動債?)方式從飆升的房價中套現
- 切斷三法：1.禁止以房貸款；2.抽地價稅；3.強化私有權之外的居住權利-如租賃
- 用意良好，認為房屋回歸為提供庇護的資源，不應為金融資產辯護，將獲得穩固可負擔的房屋釋為市民的權益，對抗房屋做為穩健金融財富的說法，將資金導向生產，特別在創建房屋與運輸基礎建設上，使房價通說是源自於投資和生產的需求，而非飆升的資產價格。
山山沐榆感想筆記@0442
2021年7月
作者：約書.萊恩-柯林斯
翻譯：謝莉娜
—-相關連結：https://typesetter.hk/2021/07/07/home/
