｢心得：談論不同指標的判斷方式，表格圖表一大堆，認為現階段高房價是一個很好的賣點，如要買房可以再多等。依我看法綜合面項指標只能反映前一段時間的統計資料，無法呈現瞬息萬變市場，但是可以當作和建商賣方議價的籌碼，過度相信技術面指標(僅能參考)，很可能反覆過去前輩的記憶~賣掉就被洗出去，租一輩子。｣
1.屬於量的指標：交易面～建照申請.開工量.使用執照.買賣移轉棟數.住宅貸款餘額.新建餘屋.二手待售、供需面～房地合一稅.法拍數量.平均每拍成交率、金融面～Fed利率.台灣重貼現率.台股加權.美金匯率、經濟面～經濟成長率.景氣對策信號.外銷訂單金額.採購經理人指數
2.屬於價的指標：交易面～國泰房價指數.信義房價指數、供需面～營造工程物價指數.海悅股價.信義股價.平均加價率、經濟面～消費者物價指數.核心消費者物價
3.企業因應氣候變遷，未來淨零排碳將成為營造業重要成本，一旦徵收碳稅，預估營建成本會上升35%，加上通膨未消失，近期市場變化不大。(2025開徵碳費)
4.央行每月25日公告建商融資貸款餘額，房市熱絡建商有信心申請營運週轉金，房貸餘額增加快，返之冷清房貸餘額增加緩慢。購置住宅消費者貸款也是25日公布，受房市景氣和利率影響，有信心買房貸餘額增加快，房市冷清房貸餘額增加慢
5.檢視銀行不動產貸款佔總放款比率，可以看出銀行業對於不動產的趨勢。放款總額不得超過放款時所收存款總額及金額債劵發售額的30%(全體銀行=本國+外國、不動產貸款=購置住宅+房屋修繕+建築貸款)，2023年3月整體銀行餘額佔存款與金融債比例約為26.28%
6.房價租金比(總價除以租金)和房價所得比(總價除以年所得)、房貸負擔率都可以評估房價是否過高。房價租金比率越高，代表回收時間越長，其倒數則是投資報酬率。房貸利率應該設為投資人買入房價最高點，租金報酬率設為買入房價最低點，視為投資人所接受的租金報酬。近年通膨上升，租金指數上漲約2%，所以未來房價必須考量通膨2%，才是合理租金報酬及房價。
7.房價負擔率，央行採計五大行庫鑫做購屋貸款利率，以貸款成數70%本利均攤20年計算中位數房價貸款月攤還額，再以中位數房屋貸款月攤除以家戶月可支配所得中位數，數值越大房價負擔能力越低。
8.認為自平均地權條例通過後四個月，全國及七大都會區預售屋產品受衝擊最大，轉售賣壓激增；又從新建餘屋數角度，在供給上，預售屋為供貨，餘屋視為存貨，台中桃園台南待售新建餘屋增加近2成，認為過去2年桃園台中台南推量案大，應該審慎投資這些區域。2022年11月，委託售出最高的都市為台中市3.7%桃園市2.4%大新竹2.4%，代表投資可比率最高的幾個區域。
9.內政部統計季報表，家戶數2016Q2＞2022Q3～台北2.59＞2.36、新北2.62＞2.44、桃園2.80＞2.60、台中2.95＞2.72、台南2.80＞2.59、高雄2.58＞2.40、全國2.77＞2.56。六都之中台中家戶數居然最高，高於全國。未來都市化程度越高，家庭結構改變，每戶人口只會減少。
10.海悅和信義房屋股價也可衡量房市。採購經理人指數是各國觀察景氣是否反轉的領先指標，經濟下滑會成房市衰退。
11.房地產指標種類分為~交易面房地產指標、供需面房地產指標、金融面房地產指標、經濟面房地產指標
山山沐榆感想筆記@702
作者： 廖仁傑
2023年9月28日
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