談共居共享宅的經營方式，以二房東的姿態向屋主承租後轉分租，介於套房和雅房之間的模式，有別於傳統雅房，這讓我想到清朝日據時代，台灣農田有所謂大租和小租，佃農繳納給小租後轉送給大租然後才向政府納糧，如今是否時空背景重現?原本持有者因為年紀大或是事業重心移轉，無暇打理，使二房東可以切入市場經營，就像保險經紀人一樣，現在是藍海，但10年後有更多人搶食，甚至企業投入營運，將變成紅海廝殺。簡單說，建議賺錢獲利後仍要思考要實際持有自己的資產。二房東然後三房東，就像出現中盤商後可能要在出現下盤商，再出現店面，再搞代買，層層取利。共生宅更看重交通和生活機能，專找專挑老公寓改造。當租金持續高漲，買公寓租給二房東打理似乎不錯..^.^"，我偏資產派。作者沒談到，如果租期到，大房東想收回來自己做呢?合租客群主要在20-38歲，拒絕老殘窮，營利本來就難照顧到公益，會歡迎帶小孩嗎?或許只是住房一種階段。
「心得：談共居共享宅的經營方式，以二房東的姿態向屋主承租後轉分租，介於套房和雅房之間的模式，有別於傳統雅房，這讓我想到清朝日據時代，台灣農田有所謂大租和小租，佃農繳納給小租後轉送給大租然後才向政府納糧，如今是否時空背景重現?原本持有者因為年紀大或是事業重心移轉，無暇打理，使二房東可以切入市場經營，就像保險經紀人一樣，現在是藍海，但10年後有更多人搶食，甚至企業投入營運，將變成紅海廝殺。簡單說，建議賺錢獲利後仍要思考要實際持有自己的資產。
二房東然後三房東，就像出現中盤商後可能要在出現下盤商，再出現店面，再搞代買，層層取利。共生宅更看重交通和生活機能，專找專挑老公寓改造。當租金持續高漲，買公寓租給二房東打理似乎不錯..^.^”，我偏資產派。作者沒談到，如果租期到，大房東想收回來自己做呢?合租客群主要在20-38歲，拒絕老殘窮，營利本來就難照顧到公益，會歡迎帶小孩嗎?或許只是住房一種階段。」
- 前半本談輕資產包租，後半本寫輕裝修，主張租房當包租公，活化閒置空屋，將所有權和使用權的概念分開，企圖創造屋主放房東房客三贏模式，租房體驗再解構，服務流程再設計，賺經營財。
- 房產二代繼承人，接受二房東的程度較高。把房子交給包租代管公司，不一定要加入社會住宅，同樣享有賦稅優惠，然現行包租代管公司，產業很新，作法很舊，相對資訊取得不透明。
- 租期越短，需投入更高的裝修資金人力成本，設備損耗更大，打掃次數更多，廣告成本也會提高，像日租，接待和清掃幾乎24小時待命。
- 對於房客，日租的空間設計和設備需求和長租不同，不用衣櫃收納做菜洗衣，長租要融入”家”的概念。長租(一年以上)，11月至隔年2月過年完間是淡季，因上班租要轉換工作，看房的人較少，可短租彌補收益，等度小月後再一年一租。
- 共生公寓是世界潮流，越國際化都市越明顯，在台則是台北，桃園台中高雄緊追(無台南!)，能解決外地人口難以負擔整層租金問題，和傳統雅房的區別在於共享精神，追求感情和生活上的連結(宿舍的延伸?)，所以混搭有全雅房、全套房、雅套混合、上下床舖組合，只要展現提供交流的公共空間和機能完整的廚房，已成新潮代名詞。
- 裝修改造資金，只是隔間改套的十分之一。大坪數房(三房以上)已很難找到能承租的家庭。
- 共生公寓可以功能性營造主題，也可設計風格區分，要注意室友挑選，職業嗜好作息年齡都是重點，甚至舉辦出遊聚餐(搞聯誼?)，房東面試房客，租金介於套房和雅房之間，五大心法：
1.打造吸引人的公共空間，
2.年輕時尚的家具布置，
3.挑選高質量的室友，
4.令人信任的管理者，
5.超值租金價格。 - 長租求穩定，短租可多元主打社群，整棟出租公寓則是利用本身的私領域空間，創造封閉式社群活動場所。沒有大眾市場，只有分眾市場，不可固守20年前邏輯，會被市場淘汰，共生公寓是獨一無二的客製化。獲利公式來自價差、租期、裝修成本
- 新手要避免日租(不滿一月)，因為經營難度高，會涉及化糞池供水系統庭園造景和外觀拉皮。先從自己居住的環境附近開始嘗試，不要一開始就跨區經營，以免誤判客群。新手最好住在自己的共居公寓裡，親身體驗熟悉一切運作，住在自己的作品哩，反覆思考每一樣物品的需求度並改善，如幾人共用一間廁所。
- 保險公司針對出租房推出凶宅險。帶看和簽約是挑選房客的重要過程，以電子鎖控制，雲端遙控最後簽訂電子合約，會提高遇到爛房客的機率，要設計有效流程不能省略。透天改造是高難度，公寓比較簡單，新房租金高，且因室內裝修法，施工社區有疑慮。同一地區承租客是固定的，約3-4個單位剛好，透天改大量投入數十間反造成壓力，
- 去化不良淪為日租違法。
- 學會設計，租金翻倍。二房東要會打洞和簡易刷油漆，青葉虹牌乳膠漆不錯。
- 不能省的錢：
1.請專業電工檢查電路系統，電路系統相關電線20年就老化，要懂得看用料。
2.安裝消防設備，
3.更新老舊熱水器。
4.不要用二手電器。
5.不要自己刷油漆貼塑膠地板和組裝大型家具。 - “小，是我故意的”主張此書的理念，不認為追求擴張才是賺錢，有時控制規模才是最佳，當規模擴張後，花太多時間在內控，疲於內部管理，不如回到外包模式。
- 一個人可以管30間以上，只是沒有休息時間，20間左右剛好，須注意現金流量表、損益表、資產負債表。
- 服務設計概念：從目標買家的設定、消費場域的環境、激起消費欲望的觸動點、購買後的體驗，每環節都要精心設計，總不能像app購物完成找不到結帳鈕。
- 設定客群就要擬定用戶(租客)畫像，思考租給谁，而規劃出租則是服務設計，思考怎麼租，針對學生家庭遊客的房子是不同的。
- 區域市場潛在租客，仍需要經驗傳承，租客畫像能確定規劃想法，但市場常有驚喜和意外，像台北行天宮常是跨居找房者，因是交通樞紐便利，打破區域隔閡(城市學提到交通便利之處能降低移動成本)
- 全台的裝修成本都差不多，但台北租金較高，所以在雙北之外，要達到相同的現金流，需要更多屋源。
- 不贊成隔套出租，因為難脫手，只有大腦發熱的投資者去接盤子，也反對合資買房，因利益結合的眾口難調，甚至集資後變成炒房人頭，被捲款求償無門。
- 總價報酬率：年租金售入扣除必要成本(房貸房屋地價稅管理費)，除以房價加裝修費，而現金報酬率是除以頭期款加裝修費，分母子不同。
- 省錢要訣就是不要輕易動隔間。裝修以30萬為標準。
- A=成本(裝修+採購)，B=租金收入，C=屋主租金成本(大租金)，D=管理成本，N=年租期，M=月招租期–>價差(月淨現金流)=B-C-D，年實收=價差x12，回本時間=A/年實收，總淨利=年實收x(N-回本時間)，總投報率=總淨利/Ax100%，年投報率=總投報率/N。
- 選點前要思考房型、地點、樓層、環境、屋況、格局、樓道梯間和鄰居。物件來源：親朋好友、掃街、591、FB、仲介、銀行、早餐店、社區鄰居。高資產族常和高資產族做朋友。
- (47頁，買房隔套出租 v.s. 租房輕裝修轉租
(59頁，包租 v.s. 代管
(65頁，空間規劃和租期對應經營模式
(76頁，長短租和客群設備管理分析表
(82頁，整租 v.s 套房 v,s, 共生公寓分析表(套房凶宅指數高)
(123頁，承租物件挑選
(232頁，裝修預算表 - 屋主六情節：怕麻煩、等都更、法人屋、住國外、媽媽型、房二代
山山沐榆感想筆記@0475
2008年6月23日
作者： Tody陶迪
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