｢心得：內容主軸和＂為何你買不起房子＂這本書非常接近，內容列舉許多迷思和話術，清楚講述房地產漲跌的成因，主張timing比location重要~空頭買多頭賣過渡期租屋，只是字有點多。有談論海外置產的優缺點。認為貸款越久越好，寬限期非常重要。(某些觀點和我不同，但具參考性)｣
1.台灣高房價是眾多因素造成的，不是把問題推給投機客或是房產業者就可以解決，他們是主因而非成因。網路上的新聞和討論，很多都是房地產相關產業投餵的廣告，大量地進行洗腦和帶風向，一般消費者很難分辨。
2.預測自2022年11月後，因聯準會升息，接下來五年台灣房市(尤其是第一年)，會遇到供給量大增、投資客拋售、買氣消退，但屋主價格卻持平的狀況。2022下半年租金會慢慢上揚，要打長約，2023年後房價會反轉向下
3.提到房市漲跌和美國貨幣政策有關，看供給和需求能知道價格的走勢，而央行控制資金利率，使房地產(保值增值現金流)變成吸引資金進駐的最佳標的。台灣採低匯率政策，結果造就低利率環境，發行定期存單(只給利息)回收氾濫的新台幣，將低貨幣的乘數效應，使銀行難以靠利率賺錢，類似QE政策，再購入大量的高利率美國國債，例如美國債配4%就給本土1%，自己淨賺3%。因默許低利率政策，使資金湧入房地產~降息、低匯率、低利率、氾濫資金。~致富的特權論調
4.2022/6台灣有2318萬人，根據國發會統計，30年後會因少子化少300萬跌破2000萬人，作者認為20年後市場上買房的主力將會腰斬
5.任何屋主只要再20年前持有房子到現在，幾乎都可以讓資產增值2~3倍以上。台灣持有成本~土地房屋稅低，課稅利率金額太低，房貸利率太低，還款期限太久。遺產稅公告現值的設計，又有利資金停泊在房地產內。2%的低通膨，也會讓房價十年上漲20%。
6.租賃市場極度不透明，很多交易都在檯面下造成租賃黑市，使許多屋主因持有成本低，寧可空者也不出租，避免房子被破壞，其主因是房東不想繳稅。台灣是全球租金效益非常糟糕的國家，許多房東不想再被政府剝一層皮，怕報稅後收租房子浮上檯面，而讓房子變成非自用住宅導致房屋稅成本增加，沒有報稅、沒有被公正、自然會淪為政府無法監管的黑市，損害房東和房客的權益。
7.日本有租賃保險，澳洲有租賃平台可知房客和房東的評價，了解過去的紀錄。但台灣房地產制度漏洞多，導致鬆散的房仲管理制度，例如：台灣的踩線文化~搶同業買方、破壞同業跟屋主簽的委託，因為一般簽氾濫。而沒有法律規範，仲介代銷在買賣時常做狀況，並加入恐嚇是行銷，再利用資訊不對稱的優勢，去影響買賣方。
8.2020台北市漲幅落後其他五都，因為外縣市房價基期低，再加上台北高房價已難再創新高，受限於薪資天花板，即便QE帶來氾濫的資金，也不可能無限上漲。
9.房重要的是量而不是價，只要價格買方可以接受，很快就可以成交，所以房仲應是唯一認真打房的行業，但很多房仲其實不懂房地產，因為他們的訓練主要著重在房產物件、開發客戶和談話技巧，幾乎沒有總體經濟學課程，乃至於低利市場成因造成高房價。
10.買預售屋的價格，有40~45%是花在土地成本上，在空頭市場建商的利潤率在20~25%，在大多頭市場則在25~40%，而原物料成本只是佔總銷的25%。如原物料大漲3成，只是佔總銷的7.5%而已。
11.中國人買房要有6個錢包~老公老婆加上外公外婆爺爺奶奶。
12.台灣沒有過度泡沫化的風險，而最可能產生爆破的地方是偏鄉的”蛋殼區”，只有老人沒有年輕人的地方，或是大片重劃區點燈率卻不滿3成，剛性需求薄弱又缺乏基本機能和工作機會。
13.真正懂房地產的投資高手，不但要能買到比一班是價還低，重點應該是進出場的時機點要非常精準，而不是僥倖的倖存者偏差
14.海外代銷業者和台灣本土房仲是站在對立面，在房產投資上會看空台灣房地產，包含台灣經濟面含租金報酬率，思考其目的其實很簡單~賺錢。海外房地產在收租管理上比台灣更輕鬆，獲利面比台灣好。
15.海外置產佣金，先進國家2~5%，東南亞3~6%。保證出事的物件~保證買回(每年5~10%超高淨租金)，將風險放置在購屋者身上，實際上消費者是拿自己的錢付租金給自己，典型龐式騙局，2020出過事。
16.許多海外置產的投資者，忘記進場要先看出場。海外置產常見缺點~貸款低，持有成本高、須注意真正的淨租金、當地民情不熟(澳洲人不愛泳池公設)、都市規劃不清楚(曼谷廣設捷運)、購屋習慣(澳洲中古屋只能賣給澳洲人)，許多海外公司交屋後，就放任屋主自生自滅。
17.定期定額買房領配息(陷阱)~用無順位抵押權，讓每一個購買者都是房子的抵押權人，每月繳3000元，連續繳60個月，每年可收到4.5%的配息租金。問題在於業者設定抵押給多少人，實際上變成一屋二賣甚至多賣，出事只要掏空資產就好，實際上台灣租金均報酬率只有2.06%，而定期定額收錢再配發利息的模式，已經違反銀行法
18.房價漲跌對自住客沒差；我是主張，房地產其實沒有漲，是貨幣在貶值，意思其實一模一樣，因為對自住客是感受不到房價波動。
19.應要有官方的二手屋和租賃平台，終結亂象。租賃所得應分離報稅，不應該再納入所得稅。除首購外，第二間房貸款降為六成，而且只能二十年。
20.看完可延伸去過”變化中的世界秩序”和”城市的勝利”，再參考綠色通膨和氣候變遷，或許會有更多想法。
山山沐榆感想筆記@645
作者：李昌鵬 (Zack)
2022年12月1日
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