｢心得：談房地產的分析趨勢，放進去很多想法，讀起來有點凌亂。｣
1.老年人把錢放銀行，和年輕人把錢拿去買基金，本質上都是相同的事，就理財意識而言並沒有比老一輩好多少。有一定資產的人都深黯一個道理，負債就是財富(財富差距的根本之一)。2008金融風暴、2011/8、2015/8、2018/10、2020/3，幾次股災。
2.通縮時代，現金為王，滯脹時代，現金就是要命的毒藥，因為滯脹的源頭就是生產力不足，代表實物的資產也是有限，將推升資產價格，優質地段的房子保值，但其他的房產會嚴重縮水。
3.自住就買自己居住工作的城市，如是投資就要跳脫本地思維，不同城市上漲是再一次財富重分配，鄉下房子原封不動，通膨下貨幣貶值，等同購買力縮水，條件不優的房子，日後少人接手。
4.認為不冒進的狀況下，一戶自住一戶收租，是合理的。疫情後通膨變局，中古屋的下修空間可能很大，因為年輕人不喜歡中古屋，供給量太大又需求小，未來1~2年將持續下跌。根據調查屋齡30年以上老屋接受度，桃園新竹台南市有1%的人會接受，台北市4%、新北市3%、高雄市6%，如拉高到40年老屋會更少，老屋極有可能陷入貧民窟困境。
5.老屋認定錯誤~a.誤以為土地持分多價值較高、b.以為老屋改建是別人求我而拿翹、c.以為居住區域是稀世珍寶唯我獨尊、d.年紀大不願意改變、e.人心貪婪、f.因為無知而抗拒。
6.老屋只適宜出租而沒有保值和增值的空間，全台灣光是40年老屋就佔整體建築21%，合於安全規格的房屋佔全體不到20%。老屋改建越早越快越好，幾大趨勢~a.年輕人不買房會使的台灣房子越來越老、b.房市將分化偏郊老宅將成棄屋、c.台灣可能會淪為老屋充斥的落後地區。
7.房產投資思維正在改變，擁有多套小宅漸成趨勢，提前預測未來的需求，因年輕人不願和父母同住，三四房就顯得多而無當，大房子變成多套小房和度假房(可成為預測家庭模式的工具)
8.沒有房子，說自己有錢別人也不相信，賺的錢也存不下來。大城市的房子，金融屬性很難消除，如果財力夠，買貴買好而不是買便宜，在房市的分化下，只有大城市優質的房子具備稀缺的屬性。
9.房子兩極化正在形成，相較於一般的房子，耐震宜居、靜音智慧的住宅非常短缺且有需求。投資房產，只有往價值中心去擠，買得起的人越少反而價值越高，越有錢越懂得投資，月經明月了解頭部的優勢，越傾向壟斷。
10.最不保值~a.遠離市區的度假養老旅遊類地產、b.最晚漲起最先跌下去、c.過時的房子、d.老破大的房子。小城市無剛需，少碰。
11.房產價值五核心~學區、地段、交通、配套、生活品質。房價的門檻不是單價，是總價。城市價值的總思維，一條隱形的價格線，決定各區域的房產變化，開發商不會在總價帶上去挑戰購買力，這是經濟制約的必然規律。
12.資產配置是一種逆向投資，房產投資的盡頭是金融，玩到最後拚的就是融資能力，所以資金的運用和管理必須十分熟練。
13.作者估計2024全球會開始救市，最近這2年是投資炒底的好時機，甚至未來3~6月是全球資產最好的進入時機。認為台灣政府為了平抑房價，下重手引發過度干預的批評。
14.從房屋結構去思考，民國63年前的房子絕對不要碰，是最危險的建築物，基本上不具抗震能力，民國63~88年以前的房子少碰，次危險，雖有抗震規範但無相關設計和施工規定，普遍品質不佳，民國88~105年間，房屋結構較安全，民國105年後的房子最佳最安全。
15.2022年英國金融時報歸納全球城市風險最高的九個城市，台北市天然災害來臨時，全球資產曝險最高的城市，資產曝險金額達到GDP的34%約1377億美元。
16.作者讀貧窮的本質~我們為何擺脫不了貧窮：a.缺乏資訊來源相信那些錯誤的事、b.因肩負多種責任不容易做正確的事、c.服務窮人的市場正在消失、d.人們認為能做什麼不能做什麼常變成自我預言，害怕付出。
17.生活不能富足~a.沒有透過教育改變命運、b.因為家學匱乏、c.從事沒成長性的工作越老越不值錢、d.缺乏冒險精神不敢闖出一條新路、e.高不成低不就眼高手低能力和位置不匹配、f.適者生存不是者淘汰沒跟緊時代不接受新鮮事物、g.內心的脆弱性、h.喜歡彰顯自己導致處處受人打壓-棒打出頭鳥、i.過分貪婪導致失去更多、j.窮困的稀缺頭腦模式。
18.財富槓桿有三~勞動力槓桿、學歷槓桿、資本槓桿
山山沐榆感想筆記@646
作者：胡偉良
2023年3月29日
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