｢心得：當學習更多相關知識後，我會再看第二次，有很多複雜的計算。這是很厲害的人寫的書，裡面的篇章都像是一個大主題。不知何時我才能擁有自己的收益型不動產，作為家族傳承。｣
1.收益型不動產(不同於銷售型)～開發商投注大量資金，透過招商招租、營運管理，以期獲得長期穩定受益，達到財務自償目標的不動產開發模式。～倉儲物流、醫院、旅館、辦公室、零售商場(後三者適合財務型投資人)。是全球退休基金最熱衷標的之一。
2.收益型不動產是專業領域，產品完成要擔負創造利潤，是資產管理和事業營運者，不應讓財務分析者獨攬財務，多一些執行和管理思維，才能阻止財務分析偏頗失真，也可避免資產被高估而產生投資虧損。內控、內稽、落實公司治理。
3.一般偏重財務的不動產投資書籍，鮮有提到不動產生命週期概念，收益型營收取線並非平準化，而是有如學習曲線，初期營收可能是陡坡，爾後穩定，數十年之後因建物老舊營收遞減。
4.收益型投資二十年後，倘有顯著增殖，投資人會考慮處份獲利。
5.投資是為了將本求利，一旦轉為自用不動產，除了收益歸零，反而還增加內部支出費用，原先估計的收益就消失。自用不動產的租金設算，應該用”目標投資報酬率”設算自用租金，而投資型不動產，則是以實際簽訂的合約，輔以年化收益的調整，將免租裝潢期和特殊免租的約定平準化，避免影響租金收益率。
6.年化收益法~已不動產的帳面價值作為成本(分母)，以當月含稅租金收入為基礎(分子)。收益率原則上要高於資金成本率。
7.物業管理人須符合公寓大廈管理服務人管理辦法和服務人管理辦法，要具備公寓大廈事務管理人員和公寓大廈技術服務人員證照(包含防火避難設施管理人員、設備安全管理人員兩類)，不見得面對股東和投資人，要直接面對單位承租人
8.證券化孳息來源是”資產池”(真的有書提到這個….XD)，也就是不動產加上金融資產，證券是指受益證券，乃是產生現金流入的資產作為擔保
9.四十年老公寓租金受益，市場還原率2%，市值500萬年租金10萬(500×2%=10)，公寓面積20坪，每坪租金417。前房客退租，房東欲撥50萬翻新，投資計畫期5年，以折現率2%，投資50萬折現值為471346。之後租金調漲從417/坪變900坪，年租變成216000，以折現率2%計算，五年為1018107。最後將兩個折現值相抵，和預算成本比較1018107-471346=546761>50(可投資)。計算未來每年增加租金收益216000-100000=116000。投資報酬率：1~5年租金10萬，第六年投入50萬裝修，7~12年租金年收入21.6萬，期末以1000萬出售，總投資報酬率可達7.38%
10.自償率~評估年期內各年現金流入現值總和，除以計劃評估年期內各年現金流出現值總額之比例。市場還原率和資產報酬率比較簡單，折現率淨現值和內部報酬率以後再研究。收益型不動產常是中長期放款，在15~25年間固定償還。
山山沐榆感想筆記@653
作者： 蔡清徽
2022年12月25日
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