｢心得：作者很實際，主張每個月都要存錢存到痛，提早做出正確的致富決策，十年後有錢又有閒。台灣新進公教人員，已非給付制~改成確定提撥制，類似美國的401K退休金制度，此書半本講述投資股票的思維；中間談資產，作者認為搞懂房地產更快致富(我只思考資產)；後半則是致富人生的快擇。書中舉例的家庭年收入，至少都是15萬美元，而貴天龍國4口之家則至少要30-35萬美元，台灣4~5倍。｣
1. 財務自由(在自己想要的時候，做想做的事)七大好處~健康得到改善、無畏的工作、敢為正確的事挺身而出、不會覺得矮人一截、剛志同道合的人共處、讓父母很有面子、更多時間陪孩子成長。千萬不要因沒努力而失敗，因為努力不需要任何技巧。
2. 超過40歲，任何一項資產類別比重，都不宜超過淨資產的5成。購買成長型股票並投資房地產的投資配置，相當高明，在牛市時兼具高成長和高收入，而艱困時，投資者會湧向安全的債券，和可以使用並產生收入的實體資產。從收入的角度看配息股和收租的房地產，房地產的價值不會因每月租金而下降，而是當預期租金收入發生變化時，房產投資人才需要重新計算其房產價值。
3. 如何才是財務自由~淨資產等餘年均淨所得20倍、投資能產生足夠的被動收入來支應理想的生活。
4. 三種fire運動退休生活~富到梳油型、量入為出型、星巴克挺你型(到處打工)。
5. 提款率4%原則~每年從投資組合中提取4%來花用，幾乎沒有耗盡的可能。作者認為安全提款率=10年期公債收益率x80%。
6. 作者在2009/7做理財武士網Financial Samurai~從我的教育背景、工作經驗和寫作中汲取素材，並投入大量的時間做深入的研究和嚴謹的分析，所有分析都是自己個人第一手經驗，因為不要靠道聽塗說的小道消息來討論理財，盡可能廣納各種觀點，避免以偏概全。
7. 退休如要遺澤永存~設立一個信託基金或創建一個組織。要在退休前累積更多資本，創造補充收入或延後退休。
8. 風險承受度=(股票投資總額*35%)/每月總收入。36-風險承受度極高、18-中度、6-保守，風險承受度會隨著變老變有錢即精力變差而下降，年齡增長，工作能力和慾望都會下降。
9. 錢滾錢策略~a.制定儲蓄計畫、b.優化賺錢能力、c.按部就班執行計畫不要懈怠。
10. 找出最適合收入來源~風險度、回報、可行性、流動性、活躍度、稅負優惠。房地產作者排第三名。Reits排第二。
11. 債務利率x10=扣除生活費後可以拿去還債的金額的百分比。能開心退休的資產:負債率，20歲2:1、30歲3:1、40歲5:1、50歲8:1、60歲以上10:1。舉債投資買房可，買股不宜，房貸的平均利率比融資的平均利率低。
12. 須懂房貸是毒藥還是補藥，甚至連是否把房貸再融資的決定，都會對財富產生超乎想像的影響。在30歲之前，作者建議要在淨資產中擁有一間房子。和房地產3種關係~a.如果是租屋者，代表看空房市，因為只能乖乖接受房東開出的價格，拜通膨之賜，租金不斷上漲；b.如是自住者則是中立，無論付現還是貸款，都不會受租金影響，除非出租/再融資，否則無法將房價貨幣化；只有買1間以上的房子，才算做多房市，可透過提高租金和出售物業來獲利，第2.3.4間房子才會帶來被動收入和資本利得。
13. 會住5年以上的地方就置產，30/30/3買房原則~a.每月支付房貸不可超過總收入的30%、b.至少已存到房價30%的現金半流動資產、c.房價不得超過家庭全年總收入的3倍。以此30/30/3原則擴張購屋，當地一間投資用房子出租後，應可抵銷所有成本，最好還能產生正向的現金流，複製第二間時，也是依此原則。(第一個30~房貸+其他支出，不要超過月收三分之一，也是房東拿捏租金的標準，而房客如果花費超過薪資的三分之一，則會使生活風險提高；第二個30則是自備款3成，頭期款7成；第三個3則是思考利率持有成本和收入的關係，利率低可以調到5；203頁有圖表~台灣也適用)
14. 精明房地產投資者，應遵循”買實用、租豪華”buy utility, rent luxury BURL原則。實用的定義是，需要的東西，未使用的空間很少，奢華的定義是，超過所需要的東西，如無邊際游泳池。此原則可看到住在自用住宅的真實成本，除了買房的錢，還要加上沒有按市價租出去的機會成本。(就是把多餘的空間租出去，跨大邊際效益)
15. 投資房，買價不超過月租金的100倍(這在台灣很難找到12%報酬率，大概等房市崩盤吧)。作者傾向採用機動利率和30年攤還。當年紀越大，就要選擇15年還款，因為可以早日清償
16. 生活成本高的都市，機會更多，容易獲得更高收入。買下一間好房子，住幾年再出租，是累積財富最棒的方式，只要重複3~5次，就能創造被動收入，可免仲介費和政府稅捐，很可能淨資產和房屋淨值都雙雙上升。
17. 擁有一間正在付貸款的房子，拜通貨膨脹和相對固定的支出，淨資產將變多，日後會覺得這間房子的成本沒什麼。一間房子剛好住滿，不要有空房，是最划算的，除非全家人要永遠住在一起，不然不太可能想升級到更大的房子，大房子當家裡人口變少時，只會讓自己孤單和浪費錢。
18. 此書主張買下的自住房子至少要住上5年，要買在明日之星(以10年眼光去看)而非蛋黃區，因為豪宅浪費錢，不利財務自由的實現。精算擴大收入和支出的差距，是實現財務自由的基本功，而住房往往是最大筆的支出之一。
19. 每個城市的房價都有個需求最強近的甜蜜點，稱之搶手價Frenzy zone，因為這個價格範圍是最多人買得起的，想用這個價格買到房子不容易，幸運搶到了，房子很容易隨著城市的整體繁榮而升值，即使經濟下滑也不會跌很多，搶手價大概是房價中位數加減2成，也可選擇房價中位數高21~30%的房子，比較好入手。(很驚訝此書特地提這個，我常和朋友主張~要買符合當地受薪階級能承受的房子，以此很早認為台北市房價難漲，因為領薪水的人都買不起，乾脆坐高鐵外移)
20. 選擇多戶房出租，會比單戶宅(透天?)和公寓複雜，而且自己維護就要常和房客打交道，在舊金山和許多城市，多戶宅會受到租金管制，但單戶宅和自有公寓可能沒有限制。
21. 要把房地產貨幣化，就是要有第二間或把空房間出租，不然就是把第一間套現再融資。作者最愛房地產，此有形(實體)資產進可攻退可守，在經濟下滑往往表現勝過其他資產。作者舊金山務業在2008-2009跌15%，在租金穩定下度過經濟衰退，此時務業持續收租，價格還大幅回升。
22. 持有房地產在景氣大好時，租金和房價會大幅上升，不用怕通貨膨脹，拜槓桿投資之賜，房地產投資者的現金投報率(cash-on-cash returns在房產上獲得的年度回報，與同年支付的房貸金額關係)相當強健。投資物業是不需特許的行業，可讓自己的小孩打理家族事業。儲存頭期款的錢，可以放進去Reits。
23. 股票是100%被動投資，因為是由企業管理階層決策無法控制，所以不需要去維護，相對地房地產的主人是自己，只要以適當的價格購得，幾乎是一樁穩賺不賠的生意。當房市信心提升，投資人會願意利用槓桿操作來購買價值更高的資產，隨時間推移，投資房地產的絕對回報(absolute return資產定期間內實現的回報)會比股票和其他資產大許多。
24. 房地產比股票更能讓普通人致富，房地產不需要天才，作者有3個單位出租房產，住房原則~房租不超過家庭收入的20%。在人生地不熟的地方，想要進入一流大公司很難，但是有認識的人推薦(房客)，所謂”傳承錄取”就很容易。
25. 購買度假屋之前要確定實際使用的頻率，因是純粹追求生活品味的奢侈開銷，而非追求投資成長，其原則是滿足生活方式為優先，其次才是收入，度假屋的總價，不宜超過淨資產的1成，購買指南：淨資產50萬美金-度假屋買5萬~千萬不要碰分時度假屋(time-shares)、100-10~可以擁有一間林間小屋、200-20~有水有電豪華小屋、400-40~等於美國房價中位數、500-50~選擇範圍極多、1000-100~可以在度假屋中享受人生。以上是提醒，在淨資產達到100萬美金之前，不要碰度假屋，在500萬美元(NT.15000萬)之前，沒有什麼好貨色。在景氣低迷的時候，度假屋是最容易受到衝擊，經濟不好想要租度假屋的人也會減少。
26. 撰寫文推薦uber或lyft開車的文章，當有人透過其文章連結註冊成為駕駛或會員，就可以得到傭金，所以精心撰寫文章。共享經濟資訊網。成立網站賺的比正值多。加入自由創業的新社會~a.現身並堅持下去、b.睡覺玩樂自己仍在工作、c.弄假直到成真、d.做沒錢也願意做的事、e.願意做出犧牲、f.承擔風險和適應。
27. 避開閒雜人等的財富隱身術~a.切勿開豪車去上班或前往任何公共場所、b.別隨便把住家地址給別人、c.不要炫耀珠寶首飾、d.不要透露全部收入或資產(喜歡炫覆的程度和資產成反比)、e.將資產分散投資於數類、f.學會謙遜自恃、g.讚美他人的成功常提自己得失敗、h.奉獻時間(非捐錢)、i.妥善安排好後事、j.當個識相的人。~~不留痕跡去避開聚光燈
28. 理財武士具體目標~a.每月存錢存到痛、b.提供稅賦優惠的退休帳戶全部都要繳好存滿、c.打造淨資產達到年收入20倍、d.創造足以支應基本生活費的被動金流收入、e.永遠不要自己辭職要被資遣、f.經濟條件允許要盡快過上有意義的生活、g.別人在玩的時候要打拼、h.幫助辛苦掙扎或被遺忘的人重拾信心、i.克制愛炫富的個性、j.別把運氣和技巧混為一談、k.練習預測未來、l.讓遺愛永留人間、m.永遠不要停止學習
山山沐榆感想筆記@663
作者：山姆．杜根
2023年2月22日
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