｢心得：和我觀點十分接近的作者～談租賃，只是譬喻和切入角度不同，作者建議在2023~2025房市相對冷淡時間積極出手。｣
1.作者四十名下有幾間房，但依然住在租來的房子裡(以租對租-利差~me)，不認為買房的目的就是自住，應是一種理財行為要兼顧理性~投報率分析，為實現資產增長的資產配置手段用以對抗通膨，透過自己的房子實現人際界線.獨立.生活場域.財務自由，是替自己二十年後打造堅實經濟基礎，人生追求的財務終點是財富自由(應是家族傳承~me)，目標是身價淨值零負債
2.屋齡超過15年，修繕問題就會逐一浮現，不能用新成屋標準去看待。交易物瑕疵擔保期限是五年，超過三十年的房子要慎選，五十年以上的房子殘值為0。剛裝修好的房子不要買，要買裸屋素顏的房子。近十年內的新大樓，全採輕隔間很正常，但二十年以上的房子用輕隔間，一定有改過格局。地上權房子購買前要清楚，屋齡越大貶值越多。
3.要思考金錢價值觀，並不是一味灌輸省錢的觀念，那會導致金錢焦慮，而是要正確花錢，要靠”賺”錢的技能，再加上理財的紀律。不是太貴買不起，而是如何才能買得起或得到，千萬不要說~我買不起。父母的債務可以拋棄，貧窮的思維卻會繼承(學校老師也教錯財務教育~me)，買房和收入不一定成正比，而是和知識量有關。
4.財務第一條防線，存款要達到半年的生活費，第二條是副業收入大於或等於基本生或開支，積極看房不要心急買房，第一間房不該自住(結婚答案會不同…@@)，要思考置產，持有一段時間用租金收益養房子，越早持有受通膨影響越小。
5.不要迷信學習投資理財可以發財，應要先建立穩定實業創造收入，改善生活品質後財富增長，有了餘錢才投資，投資是保本不讓通膨侵蝕本金，第一步要踏實工作創造現金流，富足後第二步是理財，投資是第三部。(工作>儲蓄>置產>租賃>外匯>貴金屬>實體公司>金融商品-股票基金期貨權證>儲蓄險~me)。
6.想學投資買房的人，通常口袋不深，應該要先具備賺錢的技能有穩定現金收入後，存夠200萬才置產(遙想15年前是要存50萬~me)，不然學習買房細節是無意義的(倒因為果)，因為“買房”是有錢的結果。學習短期高風險投資會變得沒耐心，眼高手低，會將能立即帶來收入”實質”增長放在第一順位。作者37歲置產，父母出錢的不算，同儕身邊沒有人在二十幾歲置產(me)。
7.學投資買房，像中古屋投資術或買比市價便宜的房子，改中古透天公寓為分租套房，使合資買房變成風氣，合資~登記在誰名下則成一個問題，因設定公司登記牽涉貸款和稅務問題，後續出租出售相對複雜。作者反對集資合資，因後續處分後患無窮，買房千萬不要依賴任何人去作決定要培養自己獨立判斷，不要相信操盤。(一定要獨資~和我看法同)
8.學＂錯＂理財知識會買不起房，六個帳戶理財法是錯誤的，記帳做到極端是焦慮1塊錢花去哪，存錢不會變有錢(存錢只是有錢無法富裕~me)，分辨好壞債，開源比節流更重要。要學財富自由三表：退休金預測表、資產負債表、現金流量表(預測何時現金短缺-風險控管)。…..其實還有一個是損益表。
9.裝潢屬於投資，不要為花大錢裝潢自住，要有租金收益才是正確。
10.知道建設公司，還要清楚營造廠商。作者主張100~400戶比較合適，超過400不建議，理想電梯戶數比是1:2，最差也要1:3，超過5就偏多。
11.平面圖家配圖要點～a.棟距朝向、b.車道出入動線、c.電梯位置、d.機房位置、e.公設位置、f.柱子位置、g.用流理台深度當比例尺、h.管道位置、i.客廳要採光、j.房屋朝向、k.冰箱位置、l.廁所要有對外窗、m.冷氣室外機位置。(還要留意資源回收室位置，有些物業是清晨收～me)。此書122頁，共計38項規格檢核的看屋筆記。
12.變有錢的秘訣~決不要吝嗇投資自己學習能增加賺錢的新技能和事務。
13.不要選擇有豪宅，也有套房共存的建案社區，因為對社區管理的看法一定分歧。
14.有些仲介公司是債權協商(討債)公司開設的，專賣過於低價的房子，要有自己的仲介或代書才安全。比起預售屋，中古屋水更深。
15.三角簽~成屋讓渡書，在銀行眼中是非常忌諱的。
16.購屋保命條款～排除個人信用條件外，不指定銀行利率及貸款年限，若房貸核貸成數不足成交價7成，則無條件解約。
17.履約保證下，當賣家要動支，要先確保房子過戶降低風險～過戶後動支部分款項。
18.共同登記～a.同時用掉2人首購資格、b.地價稅自用住宅稅率需個別申請、c.賣房用掉2人一生一次優惠、d.房子處分要兩人同意。
19.買地之前不如先買房，作者台中人？老家住北屯？(地太貴，所以先投資房子~me)
20.作者2012退租台北套房，租金是18000元，2016回台北最後租36000。在2019~2020作者常去台東看地，自長濱到都蘭，台東農地”中人”很多，真正的富豪隱藏在山中，自地自建是有錢人的奢侈品，要有自我裝修的能力，購地只能貸5~6成，無論自耕或委託，要2年後才能蓋。
21.台中買房重視品牌，性價比是全台最優。高雄買房用刪去法。台北人上班湧入台北市，下班晚上離開。南科人看職位高低買市區的房子，因為高階主管擁有更彈性的上下班時間(這點中科也是一樣)，首選單黃區-永康東區北區。
22.淨租金投報率 = (年租金 – 空置期租金 – 管理費 – 維修費 – 稅費) / (買房總價 + 裝潢費 + 各式規費)。現金投報率，就把分母的買房總價改成頭期款，因為還沒付出去的錢怎麼可以當作成本。
23.認為台灣出租的租金天花板為4萬，超過4萬會變成小眾市場。投資買房，2房是首選(me同)，3房要注意控制總價，出租房要思考通勤族下班都住哪裡，應選生活機能成熟區，重劃區不適合出租。
山山沐榆感想筆記@668
作者： Tody陶迪
2023年7月25日
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