｢心得：對2023總結，寫出2024期望，但市場仍須自己去思考判斷。｣
1.越南2018中美貿易戰成了全球投資熱點，除了供應鏈轉移，熱錢也大量流入越南房地產，2020/3召開兩次緊急會議，因應美國QE，開啟了一段趨近0利率的時代。越南人傳統上深信有土斯有財才能成家立業，房子對他們而言是必備的人生資產，所以越南經濟因地緣政治抬升下，新興中產階級競相買賣投資房地產，房地產增值速度驚人。2022上半，河內市均上漲20~25%部分地區甚至35~74%，胡志明市2022/1~6月，半年房價漲幅更超過20%，每平方公尺3.5萬人民幣(45萬台幣/坪)，當時越南房仲滿街跑，只要是外國人都被當作潛在投資者
2.歐洲房市下跌，卻轉嫁擠壓租屋族，自金融海嘯後執行QE和複利率政策，2010~22歐盟漲幅47%，歐洲央行抑制通膨在2023/9利率拉至4%，2023第二季歐元區房價就出現下滑1.7%(無感下跌)，房價下跌有限，利率上升銀行收緊貸款，加上通膨吃掉可支配收入，使潛在買方不敢出手繼續租屋，房東就將利率成本轉嫁給房客，租賃需求居高不下，住房費用佔可支配所得2成，2022歐盟平均19.6%.希臘34.2%.丹麥25.4%.德國24.5%，陷入貧窮危機者(支配所得低於中位數60%)花37.9%於居住開銷，高於中位數者居住開銷佔16%
3.德國2023夏，因原物料和融資成本上漲，出現一波建商倒閉潮引起爛尾樓危機，烏俄戰爭刺破投機泡沫房價跌幅創2000年新高(官方認為最快2024下半才會好轉)，不僅柏林漢堡慕尼黑，鄉下和地段不佳的老舊房子跌幅最大，只有新建案維持平盤。德國是歐盟人口最多國家，移民使人口持續增加，2022增加110萬，2024將突破8500萬，業界認為即使不景氣，未來幾年人口密集地區的住宅和辦公室仍嚴重供不應求，關鍵在第一次降息，房市很快就回溫。
4.瑞典長期提供超低借貸成本，加上租比買難的房市結構，房價20年幾乎翻兩倍，超過薪資成長幅度，後來烏俄戰爭帶來高通膨高利率，使房價暴跌重挫經濟，瑞典債務佔可支配收入200%，房貸佔家庭債務80%，人均負債為德國義大利的兩倍，消費性債務和房屋債務飆高，導致金融體系風險提升
5.美商業地產債務到期，再融資不易恐報違約潮
6.韓國營建商債務違約，可能蔓延到金融體系
7.日本東京都心呈三極化~價格不變或續漲、緩慢降價、價格低到不見底。現行利率0.3~0.4%，借款1億日圓月還款25萬日圓。東京都心住宅吹泡沫，每戶均價1億元，甚至出現超過2億的物件。辦公室租賃市場，東京都心五區(千代田.中央區.港區.涉谷區.新宿區)空置率平均6%。2023年後高價房貸的好，而郊區新屋因為土地價格上漲導致建費飆漲，一般人難以購買新屋，房仲只能介紹郊區中古屋，貧富差距使購屋兩極化。疫情、缺工和文化變遷，日本24小時店大減，再加上電費飆升
8.台灣工料雙漲，碳費開徵後，便宜建材將走入歷史。平均地權條例和囤房稅2.0，加上選擇性信用管制未退場，房地產業仍處於留校察看階段，政府用政策卡資金租斷建商購地，將衝擊中小建商。2023台灣推案維持高檔，新建案總銷售額2.08兆，創歷史新高。
山山沐榆感想筆記@715
2024年2月6日
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