將貨幣和量化寬鬆的看法融入房地產，但是對於香港還需放入中美貿易因素。
「心得：將貨幣和量化寬鬆的看法融入房地產，但是對於香港還需放入中美貿易因素。」
- 量化寬鬆大量印銀紙誰埋單，當然是將錢存在銀行的儲蓄者，錢印越多越貶值，儲蓄戶口錢看似不便，價值卻被印鈔者偷走，有資產得到表面觀的投資回報，無產者卻面對高通脹之苦。
- 世界經濟是美國運用貨幣發行週期去主宰世界，其實也是剪羊毛週期，而資本主義奉行市場自由運作，讓經濟大鱷有機可趁，牛熊市理論所服務的泡沫經濟結構不再，以往是高借貸比率引起的高負債、資金相對不足供應過剩，而新常態四個基礎結構是高資金、低借貸、少供應、高價格(2高2低)下衍生的財富效應支撐市場，稱為龍市。
- 境內資金過多樓價易升難跌，息率必處於低位，而多輪逆週期措施令樓是更穩健，按揭泡沫子虛烏有。當大部分屋主都”供滿樓”時，就不急賣樓，尤其當資產升值，反成一股強勁充裕的購買力，錢罌效應。
- 租金隨樓價上升，市場就走向微小化，細單位劏房，令租金的呎價更加高，未來面對的是財富效應，即是因資產升值而衍生的購買力–市場是由購買力三角形的上端所接收。
- 2016普查，香港170萬可售樓，100萬是供滿樓。
- 樓市辣招必須要釋放不應該束縛的購買力，像第一次上車或一換一的換樓人士，才能化解日益熾熱的升價循環即財富效應。
- 買房前要先認識自己，才不會脫離現實措施入市時機，而當自己越狹隘，撞到筍盤的機率就越低，每逢市道愈旺愈不開心，像業主反價封盤或其他買家截你糊(買了你的單位)。
- 把自己陷在”價格陰影”中，仍有人提樓價反到1997年。
- 對租房的人，”等”樓價下跌的風險很大，隨租金付出消耗，將從能買樓人士變成不能，買到才是贏。
- 靠自己努力置業的人有一個特性，就是出身家境愈貧窮，靠自己上到車的比例越高。
- 2007特首曾蔭權提倡大都會概念時，就會導致大遷徙，貨幣才是影響樓市的最大因素，近年不少人踐踏置產者為樓奴，不少學者更高調表態年輕人不要將時間花在買樓上，結果嚴重的錯誤使自己失去上車的機會，一個超錯的建議。
- 不買樓的風險就是樓價上升加上等的成本，最主要等的成本就是租金三年的租金大概等於樓價的10%，簡單的問題是，三年後樓價會跌10%嗎?
- 長期交租，消耗首期。
- 應興建大量公屋才能緩解，並大量開發新市鎮。
- 如無能力就買次一級的產業，上車的目的是”上車先決”，不是追求完美，勿等樓市泡沫爆破，能量力而為者，上車仍以”快”和”先”為上策。
- 樓價跌，對長遠投資自住的人會”無事”，因不會中途賣出，所以價格跌對他們沒有傷害，反而對買樓收租的人是好事，因租金跌比樓價少，收租回報率更高，對有實力的人是好事，因可買更多間，只有對段炒和無準備的人有傷害；所以樓價跌，富有的人不是贏面最大，是流動資金游刃有餘人才是王。
- 對買樓投資，資深房地產投資者會去計算時間成本和機會成本，是否值得等，等的成本往往是最昂貴的，老手供樓往往三五年，已享受過槓桿入市及嘆盡低息時光，等到一般人的平價出現時，老雀已供滿樓，”食緊”第二轉了。
- 換另一邏輯思維，寧買當頭跌，並以平均買入法，先少量買入，如價格上升或下降再買入，以集郵式增持。要在靜市時買樓，就不一定要歸限在平價，破頂價也可，此為天時，靜市入市須懂值博率，如風險低於值博率(每個人的風險承受及期望回報的比率)就是好，而別想賺盡，買到才能贏。
- “假跌”–樓價下跌的期間購買力是凝聚的 M3數據和定期存款連續創新高。
- 香港資金在2010後大幅凝聚，2020和2010相比，十年後的存款量和貨幣供應量總共上升131%，樓價將展新升浪，且租金泡沫市很低的。
- 三大原則買樓”無得輸”–
a.樓盤減少下，
b.收租回報有3-4厘，
c.買入流轉量較大的屋苑。 - 新常態樓市有兩特點，大量購買力不斷凝聚和成交量不斷減少，形成樓價鐵三角，大部分的人放棄置業卻成為強租客支持高租金，最後也牢固支持著房價。
- 為何香港樓市長期市一個升勢？因太多的錢配合太少的成交，在樓市辣招控制下太少成交，自然造成市場還錢的比借錢的多，也造成近年的平息時代。
- 利益向有資產者傾斜，樓價是準買家和板塊和業主板塊的博弈結果，以上互動關係不是紙上談兵的學者或理論可以解決。
- 量化貨幣潮湧進香港，錢多貨少不能增加太多供給，市場價格不斷上升，成交量不斷下跌，剛性需求自然走向租務市場，租金自然升升，政府應增加土地供給。
- 不買樓一樣支持樓價上升，租客不單幫業主供樓，還幫業主鞏固樓價，越多人”等”樓跌價，就越多人在市場增加租金紅利。年輕人購屋有”父幹一族”支持，形成”升價循環”，只要政府穩守嚴謹的按揭，這個升價循環就不會逆轉，也就是父母在支持子女在用破頂價成交同時，也隱含支持自己的單位再創高峰。
- 磚本位，是對比銀本位金本位的看法，本位是金融核心基礎。從高槓桿借貸到腳踏實地去持續供樓，其實已回復儲蓄模式，大多數人迷信西方牛熊的市場模式，措施之後十年的低息樓價高增長
山山沐榆感想筆記@0288
2020年10月20日
作者： 汪敦敬
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