此書有貨幣觀點，主張房價高低沒有錯，而是一種選擇。書是大師的名片。
「心得：此書有貨幣觀點，主張房價高低沒有錯，而是一種選擇。書是大師的名片。」
- 認為影響價格四個層面：整體房市景氣、屋子所在區位條件、社區環境條件、房屋本身條件。
- 區域因素影響房價，主要是供給和需求，交通和公共建設決定需求的強烈程度，新屋推案和重劃區則決定供給量。
- 辨別區域好壞看兩原則：
a.接手性 (交通，與市中心的距離決定運站的價值)
b.替代性。公共建設影響區域長久深遠，房價回呈階梯式上漲，公布到完工增幅快，完工後變化相對溫和，分五類型：交通、開發(購物中心科學園區地標建築)、文化(博物圖書)、政府單位、重劃區。 - 推案大不利於未來房價。重劃區的位置和開發期程，決定其價值，較大型重劃區要10-20年，時間分三期：初升修正成熟，地點分：市區型邊緣型新市鎮型。
- 社區影響分軟硬體，使用規劃上越單純越好，委售戶數要社區住戶穩定才買，建商品牌品質決定價值，社區管理有心經營才有好社區。
- 大樓決定價格的因素是屋齡樓層格局居民，公寓決定價格的因素是樓層屋況增建，透天別墅決定價格的因素是建築類型和土地，店面決定價格的因素是租金收益。
- 市場比較法適合一般大樓或公寓，成本法適合整棟物件，收益還原法適合收租物件。
- 比價要由上而下去掌握，新成預售屋要了解區域行情，社區行情同社區參考值最高，公寓物件則善用工具交叉比對(以樂居網和信義房屋資料為範例)。
- 出價的原則是：目標價-5%=出價。
- 政策–適不適合買房?跟著政府政策走，政策會走在房價變動之前，但有遞延效應，不應把建商妖魔化。
- 貸款鬆綁、前瞻計劃、建照工期展延、稅率。
- 把房市新聞列表就可看出政府對房市的態度 (認同，可進奇摩房地產看新聞列表) 利率–薪水沒漲房價漲?低利率惹的禍。
- 利率影響資產價值，作者認為政府宣告零利率50年，股市會上10萬點，利率下降變相購買利就增加，作者認為降息後一年，房價就會出現適合買點，利率急升對房市衝擊最大。
- 股市–股市是房市的先行指標，大部分時間是同方向變化，如不同調則要小心。
- 租金–海外投資客來不來，要看租金報酬率有沒有吸引力， 租金比房價反應更真實的剛性需求，付租金是實際的使用者，買房還不見得自住。房價上漲但租金不漲，代表真實需求或實際消費力沒有提升。
- 租金報酬是否合理，要看資金成本。
- 買屋四觀念：
a.買熟悉地區蒐集資訊掌握主動權；
b.想買破盤價?天上掉下來的禮物不要接；
c.買了終要賣，好接手是必要條件；
e.避免賠售，長期持有才易有獲利。 - 除非是投資高手，當存到構的頭期款就可以買房，有需要就是買房的好時機。
- 看房時至少要看一個區域的預售屋案，對於區域的發展才會比較有概念，善用預售案幫忙整理資料。
- 賣屋四觀念：
a.了解行情與競爭者；
b.決定自售還是委託銷售；
c.用好屋況吸引買家；
d.規劃替代方案–出租賺租金等機會、轉貸降息減輕壓力、以退為進先自住再說、降價或加值後繼續賣、其他方式放大出租率。 - 2003年為分水嶺，自此後加強”混凝土結構設計規範”，規範箍筋的方式和混凝土強度，耐震力大幅提升，之前的要去各縣市政府建管處查詢是否被標為紅標或黃標(可電話或上網)。
- 臨路寬小於四公尺救火災不易，山坡住宅順向坡易坍方(https://www.moeacgs.gov.tw/，中央地質調查所可查順逆向和土壤液化)，山坡地開發規範2001後是新法規，要清楚凶宅定義才能求償(台灣凶宅網)，2003年後的房子出事的機率較低。
- 電箱變電箱瓦斯行離住家300公尺，特種行業葬儀社臨進街區內不要有，基地台市場夜市加油站別在家旁邊，墳墓廟宇高架道路鐵路盡量遠離。
- 大門對梯多數人避諱，暗廳採光差通風不良，衛浴居中老舊建築長見，陽台空間不足洗衣晾衣不便。 底部：主要建商新購土地(建商絕不可能悲觀還買地)、房市成交量脫離谷底、豪宅成交。認為大坪數降得多，小坪數降的少，所以降價無感。
山山沐榆感想筆記@0298
2017年9月29日
作者： 李奕農
相關連結：https://www.kingstone.com.tw/basic/2015540096053/
