此處僅作綱要紀錄，此書蘊藏的知識極為豐富，極適合依心智圖畫出。
「心得：此處僅作綱要紀錄，此書蘊藏的知識極為豐富，極適合依心智圖畫出。」
(1)自己的房子(做法)
a挪出40坪市區房搬去稍遠較小坪房
b現有房隔八間
c買郊區法拍
d用現有房貸款買法拍房再貸一次
(2)幫親戚朋友代管房
a作息交接的宿舍(車位)
b.有關係就沒關係，沒關係就有關係
c. 移民的父母老朋友、遭過小偷外地別墅的鄰居、
(3)經常修繕房(別的房東有出租，解決問題並當二房東)
a漏水—自己會修、找人修(可砍價)、資金問題
b四樓透天方案—一到四樓都賣掉、一到四樓出租對方不當二房東、一到四樓出租對方當二房東、對方用修繕款作分成設計、對方貸款與我並負責管理、對方免費用2年並負所有修繕款
c目的—在不用付錢的前提下，對方包租又招商，並接受分成並承擔所有風險，除給固定租金外，還接受用時間來當支付條件。
(4)代管包租公(幫房東管並抽成)—有想法規畫勝過有沒有房子
a水電同業除了到物業公司當機電維護員，並協助代管服務—24時水電服務、五百元開鎖、千元代駕、帶看房、代管與出租、清潔收垃圾、鐘點整理傭人、採購包裹送件
(5)對自己不構成問題的房屋—屋主急著賣、一定要賣、深覺困擾要賣如果一樓被當車庫來停車，代表屋主對房屋價值得想像有限水電專家愛投資漏水屋
- 出租為導向
(1)找到並買下最便宜的房地—法拍(三拍以上)
(2)買前評估—書面和實際面積與利用方式、精算投報率(每月都有物件不划算不買)、確認貸款(貸款可否加工或無中生有)、施工是否如期、招租與訂金可否提前完成
(3)快速回收租金—提高出租率、提高租金和附加價值、安全與設備防護、標準作業程序與時程管理(下訂、簽約、收租、退租)：慘案例，買貴，鄉下外勞區，語言不通無法判定是否合法。
(4)改套房裝修時間—中古屋2-3月、透天屋3-4若沒大變動1月、三房二廳半-1月、原套房半-1月
(5)法拍交屋取得使用權時間—點交6月內、不點交5年、共有物訴訟每審2年計6年
(6)四大不合理分析—每坪房價高過地價、蛋黃區帶白區比例不合理、中古屋與預售屋對照、距離於時間效果不合理(最高名殺價法用預售屋2樓價買到10樓)
(7)謄本知識—土地謄本與地籍套繪圖、建物謄本、異動索引、建物測量成果圖
(8)賣方6問—賣方急賣屋？賣方持有多久？賣方貸款金額？賣方對市場是否了解？賣方對市場了解度？賣方是否急於賣屋分產？
(9)三大陷阱—不能租又不能賣、賺租金賠房價、不能租不能賣又不能用。(此類型多為—違法的工業用地住宅、違法的農地工廠、違法的農地豪宅)
3.錯誤觀念
(1)用未來都更價買中古屋
(2)用台北或自家附近的眼光去看待其他區域。
(3)住工業用地便宜又好？少規劃公園學區，注定屋主當司機接送全家。
(4)農地上豪宅，休閒度假？農地不可有圍牆，只有住家和非開放的集合住宅可以圍起來，家庭用水和廢水排放是大問題，申貸更受限制。
3.出租房東—須學會行業用語
(1)基本角色：購屋或法拍程序的出價與點交、出租房客的行銷人、室內裝修設計與費用控管、議價者、物業管理維護者、科技網管。
(2)協助角色：代書、貸款業、點交或不點交協助人員。
(3)租算
a.租金收入幾間 / (購入+裝修幾間) = 15 % 確保，越高越好
b.租金收入*幾間 / 貸款利息 = 300% 確保現金流是正向，用於寬限期到期，或利息劇變
c.(整年租金 *幾間) / 15% － 裝修*幾間 = 出價上限
(4)租金效果
a.坪效在哪一種標的物的效果比較好—依地區不同有不同的偏好 店面 > 獨立套房 > 分租套房 > 雅房 > 住家
b.各都會區坪效與報酬率間的關係
c.增值效果與項目設計
(5)依租金易陷迷思
a.住家坪數過大，一般家庭負擔不起租金
b.買在套房密集區，雅房租不出去
c.買時房價過高，房租收入遠比寬限期利息還少
d.買到沒有目標客戶族群的地區
e.賺到租金虧了房價
f.買到假申報租金的房子
g.短期租金不可做為長期租金的參考
(6)報酬率常犯錯誤
a.分不清楚要賺買賣差價還是租金收入
b.分子(租金收入)減不減利息支出，或是否調高貸款成數與調低利率
c.分母是用自備款或房屋總價
d.淨現金流入的確保育投資安全程數的考慮
(7)需具思維
a.先求有，再提好上更好，價格上加。
b.最低成本的運行與想法擴充
c.淨現金流入的概念
d.用自己的excel計算並驗正修改
(8)將本求利的重點：
a.設想提高租金報酬率的改變與計畫
b.設想壓力購買價格的殺價策略與時間安排
4.貸款概念
(1)貸款重點
a.自備款多寡，可以跟銀行貸多少—-(a)挑戰低利(b)挑戰信用貸款額度上限
b.不同的房屋土地，有不同的貸款成數與撥款時間
c.利率致命水準與轉增貸的救命繩索
(2)常犯錯誤
a.用實際購屋金額來代替銀行鑑定金額
b.用有錢人可獲得的貸款成數來代替自己得到的成數
c.用自以為可貸款期間來取代自己退休前的工作年限—-要退休硬要貸：增加擔保品(法拍骨牌效應由來)、增加擔保人(人呆傳說)、增加信用貸款補足差額(斷頭故事)
(3)沒有準備貸不到錢的房子
a.獨立小套房—獨立單間型面積小價格高
b.法拍屋—拍定繳一成，七天後繳九成
c.區域不同貸款成數不同：工業用地住宅可能只六成、農舍(房屋未登記保存不能貸、土地上有建物不能貸、違建不貸)
d.失業
(4)繳息正常房產增值後：
a.轉貸—-目的：另一段寬限期、更低利率、更多現金
b.將增值現金轉投資
c.降低利息
d.同時申請很多家、分期付款、配偶貸款與信貸會影響額度
(不要借信貸，但可辦理財性貸款，因使用理財型貸款方式等同信貸，利率更低)。例：台北三千萬房借一千萬，又有寬限期撐60個月可用，五年後說不定漲到五千萬，又是一筆財富。V.S.台北房繳5年房貸，因被資遣中斷繳款，不懂轉增貸又捨不得賣，被法拍三次還無法抵還借款，未來工作還被預扣薪水。
9..其他
(1)預售屋和新成屋，是最不合適的出租標的，因坪數太大，又相對於售價於管理費而言，現在的租金水準過低。
(2)需設定風險成數，當意外發生時，以現金流動可安然度過，而最好方式就是集資或用自有資金投資，也就可以直接避開利息給付的問題。所以房租利率的涵蓋率，就可以視為買賣中古屋的標準。租金收入最好遠大於貸款利息。
(3)賺到的錢放右邊口袋，要付出的錢從左邊口袋拿，每月的移動金額不超過1%，紀律與資金控管的概念。
(4)賣自己不喜歡的東西，或投資實壓力越小，越容易判斷正確，尤其是損失金額越小時，可將此概念設計入家庭生活中，從小開始練習。
(5)租套房的房客，在意的是寧靜與安全。
(6)買預售屋專家不背貸款(刷卡)；買法拍屋專家用法拍屋貸款買法拍屋；中古屋專家不付本金只關心寬限期長短；資產活化專家沒有房屋土地，但租來又租去。
山山沐榆感想筆記@0338
出版日期：2015年6月8日
作者： 張明義
相關連結：https://www.books.com.tw/products/0010679013?sloc=main
