REITs投資結合新概念ESG，像是綠色建築及學生宿舍。討論房託需要討論能源，現代機構投資者開始將基建(交通運輸能源電訊)和地產共列為實體資產板塊。
「心得：REITs投資結合新概念ESG，像是綠色建築及學生宿舍。討論房託需要討論能源，現代機構投資者開始將基建(交通運輸能源電訊)和地產共列為實體資產板塊。」
- 10年前安裝太陽能板的成本是現在的5倍，而今已成為蓬勃行業。互聯網令資訊傳送成本變成0，改變所有知識型行業，現在公司沒有製造書本和CD的實際成本。太陽能業者據說有25年的保證壽命，成本在5~10年攤還，爾後是零成本發電。
- 都市租金和通貨膨脹掛勾，也和經濟成長正相關。如果沒有成本，獲利就會增加，amazon贏在沒有租金成本，所以圖書長期可以打七折，小型書商和個人直接在網路出版，也降低中介成本。
- 科技進步沖銷了量化寬鬆的效果。酒店的租約以日計算，入住率和房租都要到晚上才清楚，住宅一年，辦公室則是5~7年，數據中心和物流則是10年以上，房託要留意核心淨收入，才能在關鍵時刻穩定升息。
- 房託新類別：電訊塔和數據中心已成為第一大和第二大類別，監獄、高爾夫球場也是房託。
- 在美國出售資產給房託，在法律層面是將資產注入UPREIT，換取UPREIT的投資單位，賣家在稅法上是注入資產，而不是出售資產，賣家可選擇以一換一的方式換成母房託的股票，再自行在股市出售。歐洲房歐仍以託歐主導。房託法規影響發展，不停改革才是王道，小型房託難以收購新資產(買樓難股價低買樓更難)
- 網購難提供市集感，商場並不會消失，只是調整比重。美國有些商場空置後，出租給中小企業當總部，資產價值又回歸到地價上，而地價又跟市中心的距離直接掛鉤。
- 辦公室東西方表現不一樣，疫情只是催化劑，導致一批原本已經準備要從大城市搬離的人，更快搬走，搬去二線甚至三線城市。
- 新經濟只是將經濟活動藏起來，物流業是現代經濟的血管，但貨物之外數據亦須作業空間，下一波科技將會落實物聯網概念。
- 數據中心選址~A.地價租金，B.降溫(北歐用海水降溫)，C.速度極重要~海底電纜仍會塞車，D.各大洲要建立分站(新加坡香港租金貴仍要有相當數目的數據中心)
- 住宅房託是以租戶特點分類。美英澳是三大留學生市場，而學生宿舍是屬社會責任投資，爭取大型機構投資者融資相對容易。五年內會上市的新資產：a.可以收到穩定的現金流，b.現有融資模式改變，c.租物回報率高，d.有ESG更佳，e.新型的資產貨源要夠多。
山山沐榆感想筆記@536
2021年5月25日
作者： 楊書健
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