此位前輩正反面意見都納入書中，是營建、法、商的三學位博士，也是業界建商。這本書在介紹作者的之前寫作的書？所以這本書有之前書的書摘…..=.=")/，前半本中間談建築結構，後半談都更和市場現況，也批評當下房地產議題時事。都更後，新屋主人多半不再是原屋主，因為老屋的屋主沒有於錢去買豪宅，也付不起都更後豪宅的管理費用，不習慣新的社區只好把變小的房子賣給建商(草山改成陽明山，現居者盡是達官貴人)。
「心得：此位前輩正反面意見都納入書中，是營建、法、商的三學位博士，也是業界建商。這本書在介紹作者的之前寫作的書？所以這本書有之前書的書摘…..=.=”)/，前半本中間談建築結構，後半談都更和市場現況，也批評當下房地產議題時事。都更後，新屋主人多半不再是原屋主，因為老屋的屋主沒有於錢去買豪宅，也付不起都更後豪宅的管理費用，不習慣新的社區只好把變小的房子賣給建商(草山改成陽明山，現居者盡是達官貴人)。」
- 建商分析：
A.大多書建商都有政商背景、
B.建築業是營利事業不是慈善、
C.有怎樣的民眾就有怎樣的建商、
D.建商參與最少價值鏈活動卻獲最大量利潤、
E.高風險高報酬也是投機天堂、
F.政府行政管理會增加建築成本、
G.只有很少建商真正關心客戶、
H.建商逐漸走入良性循環。 - 高性價比的房子：a.中心地段低價房、b.稀少項目類別(辦公區或商業區的住宅)、c.有增值潛力的房子、d.有重大區域或交通建設計畫區房子、e.急於賣出的物件。
- 時下作者認為：a.租比買更划算、b.不要讓買房剝奪自己的理想、c.當買房變成強迫儲蓄的甜蜜負擔就要買房、d.不要太過期待政府的社會住宅。
- 認為影響房價因素：a.投資客售屋意願和購入成本、b.建商經營心態和財務結構、c.房屋座落地段和產品型態、d.銀行放款利率水準。
- 少子化10年房價依舊漲10年，因老房子越老，新屋需求就大，但都會區可建地越來越少，老屋改建不易。
- 民150年台灣人口在不開放移民下，將減少415~679萬。
- 日本六大城(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)在1991房價漲1倍地價漲2倍，1992崩盤2005房價下修5成地價下修7成，但日本人口近5年減少百萬，造成空房率上升，有800萬套住房無人居住，但空房都坐落在鄉村，形成鄉村包圍城市現象，但東京等精華區人口仍不斷增加，雖日本房市20年平均價格逐年下跌，但東京等蛋黃區10年來還是漲很多，此外，日本人不是不想買房，而是根本買不起，而日本人不愛買房的迷思，是因為職場文化，公司有租屋補助直到35歲，工作常在日本輪調。日本房市崩盤和日本貨幣寬鬆政策有關，因日幣升值出口受阻，造成國內製造業資本也移向股市房市，在泡沫形成初期，因財政和貨幣政策缺乏配合，導致貨幣政策壓力過大，1991後國際資本獲利撤離，日本房市崩盤。
- 63年以前的房子不耐震，89年是結構建築安全的第二分水嶺，建議買2002年以後依據新法規設計房子。
- 島內950萬間房子，有71%持有者沒有貸款，4%人擁有3間以上，所以中古屋降價不切實際。
- 不要期待老房子能成終身宅，老屋無電梯，而老屋改建的困難度越來越高成本也不斷上升，要有房子是拿來”換”的概念。此時作者認為房地合一稅，已墊高短線投資成本，房地產的炒作暴利機會不再(但2021因量化寬鬆和預售屋漏洞，使短線投資又起)
- 短線投機操作模式：資金頻繁進出，藉由高資金周轉速度和使用效率，用利滾利賺錢。
- 發現市場有重大利多消息，預計一年房價收益有成長，就能考慮投入。須注意稅繳。
- 長線投資模式：先考慮資產的保值性，在扣除通膨因素後仍會增值，其主要收益來自於資本利得和租金收益，不空置一直出租到房價上漲到最高峰時賣出，仍須關注市場，淘汰增值潛力不大，出租收益不佳的物件。
- 如果一處租金，不足以償還30年房貸月本息，且市場沒有訊息顯示出租前價格還會暴漲，就不應該投資，戒貪心，當價格漲到一定程度就會達到最高峰而向下反轉，投資者要觀察市場變化，在房市拐點出售以獲取最大利益。房市逆轉是進場良機，需要有掌控全局和判斷未來的能力。
- 重劃區房價漲幅普遍高於平均行情，因具備整體開發優勢，而足夠的建地會讓區域房價持續上升，長期持有獲利空間不錯。都更可以獲利，但建議不要將都更改建納入為購屋考量，因易套牢。50歲以上購屋選擇，重坪數、生活消費商圈與公園綠地，而居住條件中，以交通便利、近大型醫院和充分活動空間三項為重點，享有退休生活，醫療交通機能缺一不可。(可依此思考出租模式)
山山沐榆感想筆記@548
2016年6月20日
作者： 胡偉良
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