「心得：沒有主詞，即使有地點動詞和形容詞，方向都是模糊的。初次學習閱讀房地產類的雜誌，要看一年回顧後，再翻到去年一月開始閱讀到12月，先清楚定案結論後，反過去看過程的起伏描述，就懂房地產用語；就像壓軸大檔期熱銷—這是指建商動作，來客交易量增—是指預售屋市場買賣不代表交屋過戶，開價站上3字頭—可知建商代銷認為可賣更高但不代表成交價、量縮價揚—現在可以看預售屋時價登錄驗證、爆量—是指建商推出，交易量—雖是實際狀況，但有和去年相較和上月相較和去年同期相較..XD，……思考租賃，當看到買賣的術語仍需判斷後再擴張。」
社論
◎441期2019/1-2：房地產火車頭產業的方向主軸不定，政客時捧時摔，像重大公共工程，一卡數年面不改色，有連續唱衰的談話性節目，論者游談無根卻危言聳聽。中美貿易戰下，希望與危機並存，要變動的國際局勢下打造更好的投資環境，不要持續內耗。
◎442期2019/3：都更利益擺不平，柯市長說六十萬戶需都更千年才能完成，台灣公權力不彰，酒駕詐騙毒品乃至釘子戶，數百戶人間和建商常被脫困而死，老舊街廓黯淡樓屋危頹。
◎443期2019/4：應振興褪色商圈，美化街廓，店家拉下鐵門絕非店租太高，商圈沒落才是主因(真正答案應該是電商崛起)
◎444期2019/5：政黨互卡妨礙社會建設，危老條例卡在內政部。
◎445期2019/6：改善投資環境要先從地產著手，供電問題
◎446期2019/7：四大民生必需，只有住的正義難以做到公平合理，以公宅建地區段選擇，昂貴蛋黃區難以執行，邊陲遠郊又失區道德公平原則。總統大選遷都高雄議題興起
◎447期2019/8：指責無俚頭的泛打房思維，買賣房產要課房地合一稅、店面租不出去要課空屋稅、多買房要課囤房稅，認為房產土地自古以來是最重要，而今懲罰稅對象。明朝有實價登陸—樊山批判。
◎448期2019/9：相較於中美貿易戰和國際紛爭，台灣選舉算是文場，房地產在數年低迷的中，完全不見官方有救房之舉，廣大從業人員政客視若無睹，還用種種怪說來打房。華王大飯店黯然退場。自1989無殼蝸牛運動已滿30年，可居住正義已成為終南捷徑，政客選前總承諾要解決高房價，當選後又當作沒發生
◎449期2019/10：主政者要能救經濟，央行凍結利率對房市趨穩有利，科技業大財團如成為巨獸，受薪族就成為奴工，低薪制無薪價，把貧富差距推給房地產、推給建商投資客，卻無人探討股市上萬點，年請人買不起台積電聯發科，喪失投資正義，昏官之害勝過貪官，政客模糊焦點壓制工資合理調漲。
◎450期2019/11：諾貝爾經濟獎頒給三位美國，貧富一直存在世間，差距無法消除，就是提倡福利國思維(但海耶克~邁向奴役之路)，要”節”富濟貧，但台灣光一例一休就漫天風雨，利擺不平哪有寧日。
◎451期2019/12：打房大師兄近年也買了房子養老，此篇社論談及應請他說明是否希望房價續跌，打趴房價，大家的財富不會接近郭董。購置自用住宅評鑑表1.2.。
台中房市摘錄
☆441期2019/1-2：狗年活旺推案，豬年暴衝量能，九合一大選干擾下，台中買氣和推案量仍有佳績，2018全年請領建照總戶數超過2萬件，熱點仍是烏日北屯海線，台灣大道沿線的西屯和水湳經貿園區，西區等都有大型建案出現。烏日高鐵特區，興富發擲40億擊退寶佳獲7600多坪商業土地，將推出170億住商混合重案(夢幻誠？)
☆442期2019/3：台中推案量可望飆破兩千億，北屯吸引大量青年移居就達500億，土地回漲2-3成，未來台中新建案恐怕沒有太大讓利空間。
☆443期2019/4：台中空汙成民怨(盧市長PM2.5為政見，後來強加限制火力發電廠才改善)，空屋破壞生活品質影響出門看房意願，空汙比空屋可怕。
☆444期2019/5：台中建商大量推案，相較2015-17來客量增2-3成。台灣房市穩到不行
☆445期2019/6：北屯區仍是建商搏殺主戰場，小宅案成績都不俗，。光華高工危老案由皇普建設推動。上半年供給面確實出現開高走低，下半年因選舉話題加溫，推案強銷將趨緩，房市將樸朔迷離。大台北歷經三年修正，六成區域上漲。
☆446期2019/7：選舉加溫，建商在台中買地不手軟~北屯總站、南屯嶺東、太平新光、烏日高鐵和海線港區。
☆447期2019/8：台中市土地買氣旺價格飆高，總太在七月中旬於單元八水湳旁購入2700坪角地。
☆448期2019/9：北屯機場和12期市場反應超越各界想像，擁總站、舊社站、松竹站、台鐵松竹站四站環繞，軌道議題嘉惠明顯，推案爆量，新案開價已到25萬/坪。
☆449期2019/10：重劃區領銜第四季供給續爆，台中市公會估算一年旺四季，建商受鼓舞積極搶地補充土地庫存，落寞許久的七期再創高價紀錄，台中地上權建案銷售差。
☆450期2019/11：台中通過百件危老案，聯聚斥資購地將首次推出45坪上下的理仁柏舍。
☆451期2019/12：全年推量台中市料破2500億，在景氣低落的2016台中市案量僅1200億，此時土地交易不論是外圍的北屯太平，還是市區的水湳七期都相當可觀，台中市老城區也將急起直追，三井Lalaport鄰近建國市場和帝國糖廠，使土地交熱。
專題：
◇441期2019/1-2：
a.低利房貸成癮症，由於台灣利率變動極小，銀行競相推出低利房貸商品，蕭伯樂(Wolfgang Schaeuble)把低利率視為自由經濟的毒癮，帳面資產越來越高，認為各國將會改變低利政策(後來因疫情急轉直下，再度執行量化寬鬆，美國國債現已飆破30兆美金)，美國央行自2015開始使升息，到2019年初已是2.5%，股房匯市貴金屬美日成交振幅跨大。美營建股重挫30%，因30年固定房貸利率已經逼近5%，台灣體質較弱急速升息將慘烈，台灣央行緩慢漸進式，未來進入升息循環也不可能4~5%，美國升息側重失業率，台灣則看GDP和CPI。章定煊~台灣需求出問題，國內投資信心低迷，企業不願多借錢擴充，資金無法去化，利率低房價又止穩，民眾還願意置產，銀行為求去化限制資金，只好含淚塞往不動產。民眾買不起房市因為房價太高缺幾百萬的頭期款，而不是省區區幾千塊的利息。
b.Reits收益來自穩定租金，台灣十年空窗，半年發行2檔，政策問題大發展受阻，只能增資併購提升價值，透過處分購入及租賃管理的操作模式，投資Reits享租稅優惠。
c.高雄房市低迷，因市長選舉後暴買朝，小宅快斷貨，韓流威力大錢往高雄去，冒出台商港商看豪宅，高雄一切未變但信心充足，觀光業紅了店面就笑了，知名度是店面購買的關鍵，短期看熱鬧長期看施政。
d.人口和房價沒有正相關。
◇442期2019/3：
a.中美貿易戰和肥咖條款使資金回流台灣，富貴返鄉的潛在買家，使豪宅活水來了，有橫跨兩岸三地企業主開始看房，。年年想買房，卻年年不敢買，年年怕買貴，卻越等越高貴。(境外資金匯回專法108/8/15起實施2年，總共3548億台幣匯回，被規範5年113才自由？)
b.房價反彈關鍵報告—官方內政部統計住宅指數，認證房價沒崩盤，台北市中古屋默默漲一年，住展統計2018置產買新房都有獲利，使房價回升接近高點。
◇442期2019/4：台北商圈房東漲租逼走店家，東區忠孝商圈倒店潮不斷
◇444期2019/5：
a.預售屋履保崩壞，現行有五種~1不動產開發信託、2價金返還之保證、3價金信託、4同業連帶擔保、5公會辦理連帶保證協定；其中使用率最低的是25，因2最有效力但會墊高建商成本，5則沒有工會會自找麻煩替個別建商做擔保，而4根本沒有保障力。應該參考日本預售屋，首付金保管制度，公正第三方市政府，而台灣卻是建商自己找的銀行或經建公司。品牌建商才可靠。
b.包租代管績效遠遠落後，台灣薪資低落租金高昂，租屋市場欠缺管理形同黑市，所以政府打算八年建置廿萬戶社宅以落實居住正義(時至2022/1五年達成率才40%未來三年有得拚 https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1493669)，空屋難導入政策受阻，因欠缺強制導引空屋進入租市的機制，持有成本低廉，屋主寧可養蚊子，六都只台中市開放分租套雅房參與計畫，其餘五都拒絕。包租貸款簽約租金以一萬八千為上限，不利業者開拓房源。2019/3/31內政部資料，第一期包租代管試辦計畫以台中市達成率最高。
c.剛需買房2原則~先上車原則、稀缺原則。房地產仍具保值增值屬性，二戰後七十年長期穩定累積大量財富，資金尋求投資管道產生資產荒。
◇445期2019/6：
a.重劃區買房搶賺增值成為顯學，貿然前進恐美夢破碎，掏金不成反套牢的重劃區，因招商不順、或是一期未滿二期顢頇，不然就是空有話題淪為枷鎖。
b.買房其他細節：1.生活配套不全(交通學區餐飲採買)、2.近汙染源、3.物業管理、4.城市規劃發展前景、5.留意社區居民組成。
易貶值~位置不好、凶宅或未蓋房前土地型態、不良建商。易升值~地段好、有商圈和配套、優良的環境、戶行格局、好品牌、非郊區。
◇446期2019/7：
a.主張中美貿易戰險中求富貴，買房現賺，受不了輸美高關稅的台商離開中國回到台灣。台灣出口連六黑出現保2%危機，而台商夾帶龐大資金和生產線返台，工商地產熱度報表，因此住宅市場短線不驚，學者分析從技術面來看，房市正處於穩定打底的階段，而國泰房地產指數主持人章定煊警告，消費者負擔已被逼到極限，建商存貨持續上升，出恐怖平衡中。
b.史上最大資金潮湧入台灣，商場辦爆紅，開發朝吹向南台灣，市場看法仍分歧，但經濟好市場一定好。彭淮南~這是台灣結構性改變的契機。台北福地變綠地。
c.飯店+豪宅=新高價，興起五星級酒店結合豪宅做為賣點，軟服務興起
◇447期2019/8：一連串的政策打壓下，中大坪數房市成票房毒藥，但剛性需求回籠，換屋回籠是景氣循環的必然現象。豪宅重出江湖，謠傳港人置產真價難辨。基隆變觀光大城。北市預售屋熱銷，投資客回歸，台商回流議題炒得滿天飛。
◇447期2019/9：
a.十種危險裝潢~1.傳統刨光越滑越致命、2.吊燈吊扇暗藏墜落積垢風險、3.間接是照明時尚卻堆塵苦過敏兒、4.為美觀沒裝防墜設施、5.活動櫃未固定、6.管線水電瓦斯要裝好、7.奪命浴室加防滑地磚和把手、8.室內尖角要與牆齊平、9.木作甲醛、10.時尚樓梯破膽。
b.賞屋人潮影響~大陽露臉與否、假期太長太短、節慶家庭聚餐、傳統民俗作梗、政治選舉議題。農曆七月封關，迎接928檔期。貿易戰火加選舉影響，可能是台商回流帶動，房市業者仍信心滿滿，開價往上堆高，第四季仍大舉推案。市況漸入佳境，業者期待下開價也越來越高，雖開價嚇死人，成交價笑死人，但實務上仍存在高度連動性。
◇449期2019/10：
a.指責薪重劃區市鎮是鳥地方，空屋多點燈率低房價將會跌很慘，但卻不知鳥地方房價已漲幾番。房地產投資法百百種，其中危機入市最受推崇，國難時買房轉眼賺一倍，景氣好時不貪，景氣差時不怕，戰爭天災聰明入市，就缺膽識。可瞄準五年內通車的捷運宅。台北市一千萬預算難買兩房(25坪以上)，正常兩房要自備款約四百萬，蛋白兩千蛋黃兩千五百萬。大台北房市，豪宅量放大。
b.智能居家IT帶動，E-home願景要以安全為優先，wifi和物聯網需加強智慧安全防護系統。
◇450期2019/11：
a.時代演進出現的公設~輕食咖啡吧、倉儲空間、去味垃圾回收間、寵物清洗區、親友接待區、綠能發電、戶外運動設施。
b.大型選舉會降低房屋成交量，政策實現重過主張，陳前總統計出史上最大購屋利息補貼和土增稅減半(2019是1.56%)，點燃十年大多頭，馬前總統推出房地合一稅成為房市由多轉空轉折點，蔡總統提出實價課稅及提高房地產持有稅，但對產業極為友善，如調降不動產風險係數，鬆綁銀行法放款上限，統過海外資金特赦條款。總統大選政治人物總拿房地產祭旗，此次政府不打房，大選前建商推案，三房格局重返民眾懷抱。
◇451期2019/12：預售屋契約十大陷阱~1.簽約前後賣方不得約定買方須繳回原買賣契約書(重新換約)、2.車位資訊暗藏玄機(長寬高)、3.成交總價不含雨遮、4.履約保證要出具影本、5.面積短少必須退款、6.工程日期不能含糊、7.交屋尾款須為5%、8.收違約金大有問題、9.違約處罰易遭更動、10.圖文廣告等同契約。
山山沐榆感想筆記@566
作者： 住展雜誌編輯群
出版日期：2019/01~2019/12
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