「心得：檢視2020住展雜誌，受到疫情和中美貿易影響，在專欄論述中，清楚看到政策和利率的變化，還有台經院對房市的主張和央行對台灣物價的態度，都是判斷漲跌的訊號。其實這些專家學者講的都不重要，真正答案是自已想要怎樣的人生，就去購買想要的生活，買房是財務的延伸，並不是單純探討房價高低就能解決。(可以買小換大、先舊換新、或用距離換空間)，報章新聞雜誌總愛談論政府打房，我到是認為央行在控制金融風險，打房只是政策附加效果，因政府～就是房地產的莊家也是黑手，沒下注莊家就倒台，強烈建議別和央行作對。」
社論
◎452期2020/1-2： 台灣美國選舉揭曉，台灣依舊將貧富問題歸咎在高房價上，而不去解決低薪問題。巴菲特建議有自住需求的民眾買房，只要買房能為自己人生創造更大效益，why not？不要去猜測未來的價格，應該是房子對人生和家庭的正面效益。
◎453期2020/3：股市大跌後回漲，觀光餐飲陷入空前困境，無薪假加上新冠病毒，慘業鍊彼此依賴，政府該如何紓困。疫情嚴峻易有好價格。
◎454期2020/4：從產業物價健保醫療角度，台灣適合置產長居，日韓新醫費高昂是台灣數倍，應可召喚有意移居者，填補少子化空缺。戴雲發~顧健康首選當層排氣宅。
◎455期2020/5：都市進步緩慢，釘子戶阻礙進步。
◎456期2020/6：世紀瘟疫遍布全球，降息有助於復甦各行各業，台灣房市受疫情影響不大。
◎457期2020/7：認為少數打房族聲量大，不知目的是什麼，按打房邏輯，認為年輕人買不起重機和汽車，就需要打低售價嗎?任何國家經濟發展到某程度，境內都市城鄉房地產就會出現相對應的數值，都市化越明顯房價越高，二三線鄉下人口外流區，房價就是低，台灣現況和先進國家一致，何來打房之必要。
◎458期2020/8：台北市從廿年前的初老，進入了中老，執政團隊一再輪換，卻沒出現有魄力願景的市長，終將又老又醜。
◎459期2020/9：台灣廟神壇寺院教堂密度極高，大溪埔里南庄名間，早已吸引國外銀髮族移居，步入高齡化社會，長照要積極整飭。
◎460期2020/10：台北市東區為了大巨蛋沉寂數年，施政方向不連貫，政客弄權數年，只能由人民分攤。購屋族看到房價又高漲，只能把氣出在建商炒房上，寧願租房，錢不給建商賺，只是阿Q式勝利，租客房東建商三者是一條殘酷的社會食物鏈，租客甩不開被吃的命運。有能力就買房吧！
◎461期2020/11：打房絕非明智之舉，不動產的獨特在於區段地點，房市現況無法呈現空屋存量，大官外行扭曲供需機制，不然為何郊區多是賣不出去的建地，而都會區再高價也有人搶購，市場自有機制，人危徒增困擾。
◎462期2020/12：環保署聲音照相取締開始，都市噪音光害應防治。
台中房市摘錄
☆452期2020/1-2：景氣佳送暖，2019在推安豐沛買氣扎實下，台中2019繳出漂亮成績單，官方推波助瀾積極活化資產，功不可沒。盧市長提出輕政減稅政見，六都唯一降低公告現值和地價，9成納稅人受惠(2021年底被質疑炒房)。選前人氣持平，但香江客增加。
☆453期2020/3：聯聚旗下里仁下半年推案，台中水湳18筆精華土地標售案延期將觸及7~80萬，倘若土地成本不斷提升，房價勢必提高，對想入主水湳民眾不利。
☆454期2020/4：興富發市政愛悅潛銷，戶數近1200戶，七期罕見小坪數產品，聯聚寶輝國泰也入場獵地。認為疫情過後，房市價量仍維持平穩。
(實際上自2021/5疫情提升為三級警戒後，房市因經濟通膨台積電等事件，在2021/8開始飆漲，至今央行已祭出五波信用管制，震動立院修改預售屋制度)
☆455期2020/5：台中靠建設穩定商機，疫沿難盡，磐石鑑召回以台中一中門口當集合地點，台中巨蛋明朗化，14期坐3望4，捷運化題共構聯開積極招商，2017冠德拿下G8文華高中站(2022/10開價1480萬2房2廁30坪14F有機車無汽車位)。新冠肺炎疫情，桃竹地區房地產不跌反漲，漲幅明顯放大。
☆456期2020/6：產業投資旺盛，台中成為數一數二熱門回流投資地點，台中加工出口區、中部科學園區、台中工業區、精密機械園區、大里軟體園區行成環台中產業帶，就業人口超過十萬，對房市買盤加持。新成屋相對價格平實。賣壓下降Q1售建案數減少，雙北走低。
☆457期2020/7：主張亂局承接，是避險最佳標的。台中南北雙屯推案蓄勢待發，單元五自辦重劃區，歷經三位市長數百位地主終於取得土地權狀(好像是龍富路那邊)。
☆458期2020/8：振興三倍券促銷，台灣人報復性消費，台中市官方報復性招商，業者報復式推案，總太購買水湳文商段，經貿公園首排，總計已在經貿園區持有3400坪以上。各國印鈔救市，大量游資湧入引發資金行情，僅一個月房市買氣迅速反彈，低利加熱錢，各地房價出現漲勢，價量擴張格局已定
☆459期2020/9：冠德買下北屯裕毛屋土地，中悅投入七期豪宅。為救經濟營造的低利和QE條件，使房市資金派對大起，買氣反彈價量再擴張，而台北市主要是都更和危老案。
☆460期2020/10：避險置產潮衝高房市買氣，因疫情被鎖在島內，台商回流的資金成最大推力，漢神北上投資台中洲際娛樂商城，大智路貫通計畫九月完工歷三任市長，三井lalaport施工中，台商回流投資造成搶工搶地搶建材的現象，又疫情讓移工引進受阻，墊高營建成本的工資。
☆461期2020/11：房市免疫價量迅速擴張，熱銷多限於低價和預售市場，總太成水湳王，估計已持有北屯一萬坪土地，仍積極布局水湳經貿園區，達麗海悅合作水湳新案，將推出達麗創世紀。年底台中捷運綠線將通車。
☆462期2020/12：中捷綠線試營運，北屯cosco商場開幕，冠德環球購物中心拿下市31最優申請，為在崇德路棒球場旁(後來棄標罰款)
專題：
◇452期2020/1-2：
a.雜誌標題提到2020新建案價格漲定了？章定煊認為房市讓利潮流將推卻，銷售連年增長業者庫存壓力降低，新案將開價走高獲得業界認同，選舉干擾解除，各方陣營對居住正義採取冷處理，中美貿易戰資金返台亦是利多，經濟面企業將適切改善就業和所得狀況，買賣之間的磨合將牽動全台走勢。
b.台北市供給少，買氣回升，呈現價量齊揚，但人口大量流失。飯店式豪宅引起新商機，結合五星級飯店，晶華酒店也有意。
◇453期2020/3：
a.時價登錄2.0兩黨力求透明化，並談以量能課稅為屯房稅精神，合理提高持有成本讓大戶將餘屋釋出，為將多屋族引流到租賃市場，有政黨主張房屋稅減半，但賦稅成本仍會轉嫁給房客，因為多數房東的租金是隱性收入不繳稅。
b.國銀貸款餘額屢創新高，往往被視為房市景氣熱絡，但也是警訊，五大真相~1.借貸成本低不急著還款，2.房價居高不下，3.銀行開大門借錢買房更容易，4.塗銷轉貸，5.房貸餘額走高還款能力降低。
c.陽明山豪宅區跌落神壇，環境改變地位不再的原因有四~1.戒嚴後邁向民主化、2.名人地段和特殊性消失、3.河川整治成功水岸宅取而代之，4.有錢人喜好改變陽明山淪小眾市場，5.法規執行嚴格房屋使用性低。香港客入陽明山?
◇454期2020/4：
a.房市能撐過疫情嗎？台經院劉佩真~超低利率、貨幣寬鬆、台商回流成為房市三大支柱，。張欣民認為疫情拉長，房價一定受到衝擊而下修。
章定煊則說~1.疫情快速過去，各國QE不可能抽回，泡沫重啟可能會出現一波大漲。2.如延到2022冬，因利率已降無可降，全球經濟會陷入大蕭條。建議八字不夠硬的投資人，應延緩投資。(事後諸葛，股房市漲翻天….@rz，不能聽專家的話，要有自己的見解)
b.公保地解編，私有公共設施保留地，是指重劃後，沒徵收也沒補償，也還沒開闢為公共設施，台灣怪現象，政府占地不還
c.全齡宅七原則~公平使用、彈性使用、簡易及直覺使用、明顯的資訊、容許錯誤、省力、適當尺寸及空間供使用。
◇455期2020/5：
a.央行宣布降息一碼，利率到史上最低水位。認為降息後將有利房價。自2000後台灣歷經三次降息循環；第一次，2001Q1~2003Q2利率4.625降到1.375%計13碼，台北市新建案房價從26.3大漲到34.3萬/坪，起因是政府救市土稅減半；第二次2008Q3~2009Q1降9碼半，台北房價從56.3微跌到54.3萬/坪，因全球金融海嘯，台灣GDP出現負成長；第三次2015Q2~2016Q2降1碼半，台北房價從87.5跌到86.1萬/坪。
兩次升息循環房價卻高漲，第一次，2004Q3~2008Q2重貼現率1.375大升到3.625%共9碼，北市房價從36.4暴漲到56.3萬/坪；第二次，2010Q2~2011Q3利率從1.25升到1.875，台北新建案房價從55.2漲到70.6萬/坪。和一般民眾認知，降息會減輕利率負擔有利房市，升息會造成壓力的看法相反，甚至有學者認為大幅降息會崩盤，實際上卻非如此。台灣央行升降息是依據GDP和CPI兩大數據，當可能低於1%時，幾乎百分百會降息。歷史經驗，降息都是房市波段的相對低點
b.建商認為自己只是加工者，房地產價格最貴的市土地，因為房價貴就把氣出在建商身上，其實建商是高資金門檻高風險行業，五年投入資金賺得20%，年化報酬率才4%。坊間提到建商猛蓋房，爛帳丟銀行是不實指控，盛傳要以地養地，持續買進新土地向銀行借款，才能紓緩財政壓力，或靠高額借貸，用極少資金買到超多土地。實際上央行限制土地融資的貸款成數，已無法地養地
◇456期2020/6：台灣價量關係應該重新定義，不應該將40萬棟定義為多頭交易量，量先價行的理論，也只是符合潛一次房市多頭的經驗，在房地產，成交量和房價兩者並沒有高度連動關係，會左右房價漲跌的往往是來自經濟、政治政策和天災。台灣房地產價格具有急跌一波到底和緩跌漫漫無期兩大特性，是和台灣人獨特買房習慣有關，三大買房常勝心法~1房價盤整買房意願最低、2漲越大買越大、3摸底更勝追高。
◇457期2020/7：
a.香港政治動盪，移民到台灣蔚為風潮，移民買盤蓄勢待發，第一季外國人在台取得332棟，當中有不少台灣人在境外設地分公司繞道回台購買不動產的假外資。香港人買房選擇，以兩千萬以下居多，且流行移居不移民，香港人未到資金先流入台灣。
b.產學界認為房市走向明確，雖2020/5的CPI年增率已四個月負成長，創近十年半最大減幅，有通貨緊縮疑慮，房市和經濟脫鉤成資金避風港，因低利率、需求穩定、資金浮濫和成本節節攀升。央行總裁楊金龍表示，前五月物價走低受油價大跌影響，題國內核心物價還是正的，在解封後消費物價GDP都會往上，掛保證通膨將回歸。各國大灑幣，房地產吸金，中美貿易戰下，台灣成為資金熱錢的停泊點，外資齊聚台灣度假。
c.NGO組織倡合作住宅co-Housing，共租宅，但不同族群共生需求不同。
d.台灣少子化，需多地區面臨減班減校，但有些地區人口逆勢大增，新設校區住宅潛力無窮。雙語學區宅。
◇458期2020/8：
a.上半年熬過嚴峻疫情，不少區域傳出成交熱絡消息，甚至出現秒殺案，科技產業旺，市場太瘋狂建商也嚇到，置產租出籠蛋黃區竄升，慘跌的新莊也起死生，資金太過浮濫，買房最穩當。大陸建設公司，再美國和馬來西亞推案
b.內政部花敬群次長，直批民間要政府課徵屯房稅是無理要求，官方提出數據未進行全國歸戶，而且是以個人計非採價戶計，因房屋稅屬於地方稅。而提倡囤房稅常和”空屋”糾結在一起，認為課徵囤房稅可以引導多屋族將手中空屋釋出，假囤房稅之名行空屋稅之實，章定煊表示囤屋和空屋關聯在台灣並沒有統計資料。其課稅目的是增加多屋族的持有成本。
c.零元買房術、免錢買房、免頭期款、零自備款有違法疑慮，操作技巧~1.作假契約、2.內神通外鬼勾結銀行人員、3.用信用貸款。投機風險高，別誤信話術。
◇459期2020/9：新竹房市因”矽”而暴漲，市場上出現搶房子的訊息，竹縣竹北鹿場里中興里東平里，每戶平均年收入在248~305萬，縣市綜合所得新竹市130.5萬奪冠，台北市125.5居次，新竹縣118.9第三，買房置產是他們存錢常見手段，名下常有2-3間房，自住出租同時還具有理財功能。建商湧入桃竹蛋白區，二線重劃區出頭天，桃園仍有1字頭建案。北市都更危老成主流，蛋黃蛋白全瘋改建。
◇460期2020/10：台北市針對違規使用餐廳大執法，違規店鋪被逼向絕境，違反都計法。2025進入超高齡社會，每5人就有1名高齡長者。
◇461期2020/11：
a.蝸牛戰歌1989年萬人夜宿忠孝東路，因蔣經國總統採取經濟開放政策，國民所得四年間成長一倍突破6000美金，房價一年漲逾200%，1988年下半房市出現一日三價，因此建案開始採取分區調價政策，早年買房現在坐擁金山，打房不斷房價卻漲不停，1989/2/28央行計初二二八選擇性信用管制~土地擔保貸款額度以公告現值四成為限並依工程進度撥款貸款最長三年、無擔保購地貸款一律暫停、禁止兩年轉手三次以上的土地擔保放款、非財政部核發執照的投金司受信總額不得增加。造成房市恐慌，至1990後出現房市失落的十年至2000
b.買房跟著政府腳步走？實際上，買房要跟著產業投資走，其背後的原理正是工作機會和薪資，竹科中科和南科的討論度最高，因為電子產業欣欣向榮，周邊房市時常傳出爆買秒殺漲價的消息，以上正是民間產業帶動房是最好證明。貿易大戰帶動台商回流和轉單效應，產業鏈旺到不行，但對大多數的購屋族，因周邊房價已大漲一波，怕當接盤俠….@@。台積電寶山蓋二奈米廠苦無土地，後順利開工，將開拓上萬工作機會。(中科有六七奈米，近日擴廠也蓋2奈米，南科5五四三奈米)
◇462期2020/12：
a.展望2021，房地產在2020為多事之秋，歷中美貿易戰、總統大選、新冠肺炎、全球經濟衰退，國境封鎖房市反而受惠，呈現價量齊揚，但炒作亂象引發內政部和地方政府針對預售屋展開聯合稽查、央行請銀行喝咖啡、關切房貸授信狀況、以及金管會針對房貸業務金檢，政府打房將是房市最大變數。
b.曾錯過超便宜的房價，鬼城重劃區草比人高，房價竟飆高回不去，老舊地區沒題材，爹不親娘不愛。談論實價登錄2.0修法，納進預售屋
c.如現在年輕人只租不賣，養老村能夠成無殼蝸牛最後退休地？租賃三大偏見成高齡租屋悲歌(高齡付租不穩定、無法維護清潔、易在屋內發生意外病故)，加上年長者家當多，導致房東寧願租給單親甚至一般家庭，租金上漲和社會的不友善也是因素。想要入住養老村，退休每人每月房租~雙連安養中心5.6萬、長庚養老文化村2.35萬、福潤生活新象3.75萬。但主計處統計租金指數，十年間不降反升，推估十年後持續上漲。不如買房居住，到老時還能以房養老，維持生活水準。
山山沐榆感想筆記@567
作者： 住展雜誌編輯群
出版日期：2020/01~2020/12
相關網站：https://www.myhousing.com.tw/pricing-page/
