｢心得：真材實料的書，談財商觀念和房產租賃知識，偏包租代管二房東，如果我不是也浸淫在租賃領域，勢必看得頭昏腦脹，裡面輕描淡寫的片段，都是經驗的結晶，主張當房東要先從中古屋入手，發揮坪效的魔法。作者很強，相對之下我就很懶散….XD。
作者(台中人?)將現金銜接的時間點算的很精準，而我則是房子購入出租後仍需投入部份金流，等幾年後報酬率自然跟上，用主業養附業。｣
1.第一間買的房子千萬不要拿來自住，會變成屋奴，要用來產生額外現金流，所以買可以出租的房子，是一個攻守合一的考量。信奉價值極大化，賠錢就是自己的知識量不夠，因為預期的現金流和租金差價都沒實現，也就說買房地當下，就已經決定以後會賺到多少。作者談隔套隔雅房出租，將公寓利益最大化。書中第17課的描述故事蠻不錯的。
2.談逐步變現的能力，同價格下，2~3間套房比一間豪宅容易變現，不易被套牢。
3.租金可以繳清利息比較安全，租金收入可以繳清利息和本金，就可以不必擔心寬限期延展的問題，如租金是利息支付2倍，就不用擔心升息問題。
4.銀行貸款四重點，不同銀行有不同利率要求和寬限期、同一銀行不同時間估價和成數不同、增貸和轉增代收費都不同、估價和市值認定方式不同～要清楚以最少自備款最高成數、最長貸款期限加最長寬限，達到最高估價最低利息甚至全貸超貸，以租金繳本息，借越多現金流入就越多。違建增建無法轉增貸。轉貸一次，就能獲得新增的寬限期。
5.買預售屋，當有房客願意承租才開始點交，達到租金抵繳利息無縫接軌，並不斷展延，最後賣掉賺差價。
6.風險控管來自於時間和現金流的掌控，須具備充分專業知識。如有二房東打理，包租代管風險就委外。
7.最爛的屋況是漏水屋，不是凶宅，因為凶宅無解。雅房廁所要有男士小便斗，分散使用率。
- 在酒店旅館旁的出租物件，可以當airb&b使用，直接請物業管理公司，幫忙補充備品洗送床單。
- 包租公四不買：不買豪宅難出租、不買周邊無工業區或辦公室的別墅、不買三房以下電梯大樓因難改裝、不買不合法物件。只買：租金高的套房、易買賣的2房、四樓以下中古公寓。(我是2房為主)
10.漲租金時間點～銀行利息計算基礎調高、房子轉賣換新屋主、房東想趕人、房東獲知新租金行情。
11.防房客自傷，裝一氧化碳感測器、斷電迴路加裝自動撥號、防墜網、窗簾拉繩改棉條甚至無拉繩 - 現金窮的人，基本上都是想法窮，不懂開源節流，窮比鬼更可怕，窮人好辯。付租能力，不等於買房能力，更不等於貸款能力～差別在是否有頭期款和銀行認定的穩定職業。
13.包租公三能力：開發物件(看房估價、銀行貸款、計算投報率和砍價)、工程規劃(合法隔套、發包規劃、監工和時間管)、招租能力(拍攝撰文、帶看和過濾租客、管理房客和趕房客能力)…….和我主張獨資不同，基本上我擅長物件選擇，不做隔套頂多油漆修繕、而招租委託給信任的房仲，因為合資牽涉到所有權，很麻煩。 - 談到房地產補習班團購房地產，以每股5~10萬元群募眾籌，早期吳清溪王派宏玩到變違法吸金，現在新的補習班則讓學員在每一個階段都可以參與(開發>工程>招租)，在每月的會報中，整個工班和會計都會在大教室說明進度和出租狀況。
(我認為私募持股較沒有法律保障，就像買統一超2912股票並成為711店長參與物流，吃自家餅乾還是要付錢，離有足夠資金加盟711仍是有距離。) - 老房東沒有買賣房和估價經驗，沒資產就走包租代管賺有錢人的錢，先從業餘兼差代租代管，變成包租代管二房東，慢慢轉成大房東。從一戶套房到整層樓房，從非法變合法隔套，從月收到天收時收，從整層到整棟收租，從爛尾樓到資產活化，從私人包租到社會住宅標案。
山山沐榆感想筆記@595
2022年5月1日
作者： 蕭子軒、張明義
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