☆書名：住房自由的人生~房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據，找回居住自主權

拜讀張金鶚教授的著作，內有許多實證分析的論文結論，非常重要。

「心得：拜讀張金鶚教授的著作，內有許多實證分析的論文結論，非常重要。」

曾度過三宅一生個階段，後為減輕經濟壓力，一間出租一間給父母住一間自住，長達十多年。
台灣房屋老化嚴重，逾三十年老屋過去十年增兩百萬戶，增幅一倍，佔全國住宅比例已超過47%，至於新增新屋，過去十年金增加九十九萬戶，趕不上老化速度。
老人居住問題，不如以同鄰替代同住。
好時價–房屋價格估算，房地產自動估價模型AVM。
市場之尺：買房子看個案重於看整體市場–>認識市場供給與需求(要清楚有意願且有能力提供在市場上的數量)–>確認次市場的範圍大小–>掌握房市供給的關鍵影響因素(預售推、建案開價、仲介成交數、結婚人口、分戶人口等)–>釐清市場需求的類型–>了解房市量先價行的判斷。
要做正確住房決策，就要先做功課。
建議租屋族不如整層合租，租屋市場最嚴重且被詬病的，就是租屋黑市現象，房東為了逃避租金稅負，租屋行為地下化，美國哈佛社會學教授戴斯蒙，揭露美國嚴重的租屋市場剝削問題，深入低收入家庭的租屋困境，出專書–下一個家在何方?
台灣屋主不重視租金收入，甚至寧願空屋也不願出租，長期下來大家買不起也租不到，兩敗俱傷。
房地產決策分析重視租金乘數(房價租金比，簡稱GRM)，租金成數大，代表個案買賣投資價值較高，居住使用價值較低，隱含租金無法支撐房價，個案投資風險大，不宜投資，以美國為例租金成數在6-7之間，台灣1993-2003平均29，2013-2016依591租屋資料建立模型，台北成數約在45-65平均達50，相較於美國台灣房價偏高租金偏低，台灣視房屋為商品，使房價缺乏基本使用的支撐，隨時間景氣的波動，租金和房價兩者變動長期相互脫鉤，租屋市場本此供需無法替代互補。
房屋租買的選擇，應該先想想購屋是否超出自己的負擔能力。
購屋五大元素：
a.時機–沒有好時機只有能力夠不夠、
b.區位–因人而異沒有單一標準、
c.產品–自住投資大不同、
d.管理–能讓房子保值又增值的關鍵、
e.價格–要先做功課才能買到好價格。
購屋自住順序：產品–>管理–>區位–>價格–>時機。購屋投資順序：價格–>時機–>區位–>產品–>管理。
教授和洪子茵在2002都市與計畫發表台北市集合住宅管理模式與住戶滿意度樣本分析：一百戶左右的中型社區規模，選擇部分委託佳部分自行管理的折衷模式，居民的滿意度最高。
教授和陳研如、陳淑美教授在2014住宅學報發表集合住宅面積混合對社區管理的影響，先天的住宅面積混合(應是指套房2房3房混合)，不但沒有解決社區意識和社區參與等社會混合問題，反而加深後天的社會差距，不利社區管理，影響社區品質，所以購屋者盡可能選擇一百戶上下，中型規模，住宅面積混合程度較低的社區。
章教授學生章定煊教授曾撰文–他抽的菸誰請客？：早上菸價50跟銀行貸款買2包，請大家抽，後來大家跟風也去銀行貸款買菸抽，傍晚時菸價已漲到100，路人將剩下沒抽的菸以一百元賣出，錢還銀行。
貨幣幻覺，以為持有相同的幣值就持有相同的財富，其實到傍晚只剩一半購買力，有錢人拿自己的錢去投資理財，配置財富在實質資產上，最有辦法跟銀行取得貸款，而一般人只能持有貨幣當作自己資產，這是一個窮人招待付人的金錢遊戲。香菸就是房子。
教授和江穎慧、谷元、劉峰2019學術期刊發表社區價格分散之分析：成交價可能是買貴貨買便宜的結果，低單價、居住面積愈大，屋齡愈老舊的房屋，同一社區愈多交易案件，愈大型的多戶社區，於市中心地區的房子，愈容易產生相同社區類似產品價格差異較大的狀況。反之，高單價的房屋，政府興建的國宅，上市櫃建商興建社區，其類似產品價格分散情況較小。成交價格除客觀產品、區位與時機因素外，也受買賣及仲介三方的主觀議價能力影響。
教授和江穎慧、朱智揚在2019住宅學報發表預收屋大量估價模型：面對房市當前景氣明顯不如2014年高峰的情況下，預售屋與成屋的基差也將明顯縮小，兩者差距愈來愈有限，預售個案將減少，先建後售的成屋銷售個案增加。
教授和江穎慧彭蒂菁教授，發表台北都會區便利商店對房價的非線性影響：房價較低者，較偏好便利商店帶來的正面效益，而中高房價住戶，或許因購物有更多樣方式的選擇，便利商店並未特別產生影響。低房價住戶偏好聚集多家便利商店所產生的加乘正面效益，而高房價住戶，卻嫌惡多家便利商店所產生的加乘負面影響。
教授和江穎慧莊喻婷2017運輸計畫周刊，台北市公共自行車場對鄰近住宅價格之影響：台北市UBike場站對房價的影響範圍約為400公尺，溢價幅度在低房價地區影響最大，以房價2500萬試算，高低房價分量受場站影響價格差距約90萬元，受低價消費者喜愛。
教授和菁穎慧教授黃怡潔研究生2015針對整建住宅出售國宅公營出租住宅分析：周圍有公營出租宅的住宅總價，相較於周圍無公營出租宅者，明顯上漲1.7~7.7%約38-174萬元，離公營住宅愈近者，受到正面房價影響愈大。公共住宅不再是貧民窟。