「心得：曾經有那麼甜美的房價在眼前，事後指責漲價抱怨哀嘆能怪誰，房市總有人鼓吹台灣會日本化，但為何不思考更可能新加坡化、倫敦化、矽谷曼哈頓化，置產是自己的財務延伸，千萬不要拿媒體專家學者的話來當作理由，因為他們不需要對別人的生活負責，要選擇一個正確的策略去投資，因為民主就是通膨。」
專題：
◇419期2017/1-2：2016政黨輪替，持有稅爆增導致北台灣推案量年減千億。台北市40坪以下三房最受歡迎，20-30坪2加1房或2房，市場接受度高，台北四房成高總價，變票房毒藥。
◇420期2017/3：雨遮登記議題，擬107後不登記雨遮。幼稚園等到大學畢業桃園機場開通。房市五大話題~豪宅推案井噴、產品超M型化、漣漪效應轉為脫練效應、老房子變蘋果、都更遍地的開花
◇421期2017/4：政策髮夾彎，房市最大變數。從香港發水樓看台灣虛坪，香港發水樓政策實施後，出現蛋糕樓、屏風樓、孤島露臺、石屎厚牆、發水窗台(環保露臺免算容積又可賣給消費者)。高雄希望台積電南下設廠，僅回答言之過早，但已有建商到路竹推案(2021才確定在楠梓)。
◇422期2017/5：
a.八千八百億軌道齊發。投資房地產，穩定長期的收益才是王道，海外房地產毛收益率在3~8%，在銷售的過程中要掌握這些訊息，而淨收益率更是關鍵，還須思考匯差，了解法令慎選業者，理性投入海外房地產。宜蘭掀起大樓案風潮
◇423期2017/6：破盤價出現，買房黃金期降臨，成本高而低價難持久，政府頻做多，讓利減退。建商信心小回春，520檔案量止跌回升。
◇424期2017/7：台北南港翻身，下個百年聚焦。居住正義第一步是扶植租賃代管產業，內政部推出租賃專法，但房東不繳稅，誘因打折扣
◇425期2017/8：
a.買方應放棄五大就觀念—放棄333法則、房價倒掛買新不買舊、利率殺翻天別只選青年安心成家優惠房貸、小宅滿天飛高坪效灌水、公設比高低別迷信數字
b.六大預售契約陷阱—車位資訊不詳實、面積誤差不找補、驗收處裡不明確、建材規格不揭露、開工日期不確實、違約條款不寫入。精品小宅，豪華公設。無論大小城市都會出現一處最精華的區塊，房價也是最高貴。
◇426期2017/9：
a.台北建案小宅化(台中也是)，比重加高甚至爆量但短缺有三主因，第一是首購族群佔多數，預算有限只能捨大就小，而且市場上掃貨的置產客也是看上低總價小宅，因為風險低出租易投報率比大坪數好太多；其次，換屋族擔憂房價下跌沒有立即買房急迫性，進場疲軟中大坪數難賣，建商轉推小宅；最後，坪數價差擴大，小宅熱賣單價高利潤好。豪宅退燒，建商推小宅就是王道，一二房變搶手，大坪數能避就避
b.部分建商代銷談銷售不二價，認為房市全透明省時省力。
◇427期2017/10：
a.二十年來，大台北人口和房價變動並無正相關，指稱高房價推擠效應並不明顯，認為北市無力負擔高房價的居民，轉到外縣市買房導致人口量下滑，這普遍理論和實際不符，從2010~14北市房價高人口也達最高峰，15年房價下修，人口數反而減少，談生育補助，桃園比北市好。
b.銀行消化爛頭寸，優惠房貸殺紅眼，1.638%利率走低成數衝高，八成銀貸遍地開花創造歷史紀錄，高銀貸有群聚性，原因來自銷售競爭，當某區出現高銀貸後，其他建商為了保競爭力，也會向銀行爭取高銀貸方案(高成數銀行貸款)。談自然景觀宅，房易求，景難得。桃園鐵路地下化。
◇428期2017/11：
a.房市四種落底成因不同：Ｖ型落底，房價下挫後沒多久快速反彈，是遇政治經濟災害等重大事件；Ｗ型，修正後大幅反彈但未過前波高點又走跌反覆修正，直到滿足點才多頭爬升，如李登輝繼任勝選到兩岸導彈危機；Ｕ型底，分一般Ｕ和胖Ｕ，一般Ｕ是房價落底稍微整理後才反彈，胖Ｕ則會5年以上；L型指高點急摔，長期修正如日本；台灣房市是胖U型，往後房市將價格M型化。
b.台灣長期低利將成定局，存銀行被通膨吃光光，能穩定收租才是最佳選擇~捷運宅、學生出租宅、工業區周邊(藍領)。政府將納管預售屋，30天內必須登錄，補實價登錄的漏洞。
c.房是賣房花招：零自備交屋負債更多、買多戶收租沒有便宜、雨遮不計價總價照算、送贈品灌水登錄價，建議用實坪精算
◇429期2017/12：2017推最多的格局是3房，賣最好是2房。後彭淮南時期，暗示後續房市管制與利率的變動，台灣房市因央行引導低利率而軟著陸，但也造成買家認為未來房價會更低的心態，考慮期拉長，導致買不買房的關鍵不在利率而是房價風險，最後一道打房措施是豪宅限貸令未鬆綁。屋頂太陽能種電。
◇430期2018/1：今年三隻小豬~升息縮表、雨遮屋簷計價問題、選舉干擾；兩盞明燈~經濟好轉、薪資上漲；黑天鵝~兩岸危機。預售屋2房比重增加，4房黯淡無光，小宅比佔5成，北市套房銷售率飆升(按傳統看法，套房是建商在試水溫)
◇431期2018/2-3：購屋首重地段，無論時局景氣變化，跟著政府公共建設走。房地產不景氣已經三年有餘，在地建商思考跨行投資或異業結盟，力抗寒冬，在本業談品質再進階，營造技術全面升級，並以價取量。
◇432期2018/4：
a.網路消費大行其道，房產銷售也跟進，北台灣環狀買房，增設14個捷運站，成投資顯學。小宅地雷，建商要注意供給量失控案低首付方案，民眾要注意樣品屋障眼法、誇大房間數和資金耗盡，建議多開口問。
b.人口紅利和人口增加無關，應是扶養比才是，主要是探討人口組成中，勞動力人口佔總人口的比例，一地的人口扶養比(非15~64歲人)低於百分之五十，就被視為享有人口紅利，簡單說15~64歲人口佔三分之二，就代表勞動力充沛，壯年勞動人口才是關鍵，建商推案會詳加評估當地的人口結構，何地何時，規劃產品以符合當地客源，才能將風險降到最低，所以這是建商競相在新興重劃區推出小宅的原因，受到房子長得比人快和供給大於需求的質疑，但重劃區的發展本來就是建設先來人後到。
c.蔡總統高喊居住正義，調高不動產持有稅，但社會住宅沒蓋幾間，導致不僅房價高，租金也漲到不像話。四大關鍵租金飆~1.房屋地價稅雙漲，稅金轉嫁房租；2.以租代買風潮盛，租賃需求居高不下，房子變好租，租金自然調漲；3.租金補貼推高租金，房客對租金籌受能力增加，房客申請房東就要繳稅；4.跟漲效應，同社區租金上升就跟著漲。三要三不要守則—要穩定、要在市區、要買附加價值多的房子、不要大坪數豪宅、不要籌碼集中、不要違法。
◇433期2018/5：台北建商投入複合式開發，混合商辦飯店百貨商場住宅影城餐廳，跨入門檻低但是經營難度高。大坪數產品供給增加，換屋置產族出籠，大三房規劃坪數放大。交流道兩側，房價差距地與天。讓利奏效，待售建案減少，買房要看地段地段還是地段，賣房則是價格價格還是價格，房市反轉房價下跌，新竹地區卻逆勢走強，近一年不跌反漲，主要是因科技業榮景有關。
◇434期2018/6：實價登錄2.0引爆業界怒火，預計將預售納入登錄。
◇435期2018/7：北市豪宅排名大洗牌。門牌不等於生活區。舊城區生活機能完整，交通便捷。新建案戶數暴增五成，柯市長讓複層式建案(夾層)成絕版。
◇436期2018/8：小宅難得兩面採光。
◇437期2018/9：近一年房市成交量逐步增加，部分地區也隨之反彈，意外的是最抗跌房價，反彈幅度較高的地方，竟然大多在蛋白區。迷你蝸居2房成交旺，對首次買房的人以2房為大宗，如公設比30~35%之間，正常兩房應是26~30坪，但小兩房則在21~25坪，而迷你蝸居2房則是20坪以下的超迷你物建(排除一加一房與夾層)，受到首購、包租公兩族群吹捧。
◇438期2018/10：保值宅六大指標~地段至上、品牌加持、物業管理、特殊性如景觀、學區、交通。跟著政府的腳步買房子，已是房地產市場的金科玉律。◇439期2018/11：
a.房市上半年活絡下半年洩氣，出現無力上攻的窘境，每逢選舉倍冷清，央行低利政策似乎成為穩定房市重大力量，資金特赦條款~政府有意將滯留海外資金引導回台，提供減稅誘因吸引回台投資產業，對房市利大於弊，但政府不願炒房風氣在現。選人口成長的重劃區，才能降低增值紅利從手中溜走的風險。
b.為何公設比越來越高：消防法規不斷修正、樓板面積小公設越高、建築細長公設比越高、車位分攤比影響公設比、新制度使需坪減少、
◇440期2018/12：
a.地上權建案，好品牌和大坪數都無用，以消費者心理而言，購買地上權者，比較不會有傳房予子孫，住到老死，為保值增值而買的概念，甚至購買地上權的人，幾乎都是出租炒短線為目的，不會在意高品質。台北市推共融式遊戲場公園～全齡化遊具，一家大小都能共遊。
b.買房主要看地段、交通、社區、樓型、戶型、樓層、採光等；買房投資看標的(買哪裡的房子長期而言就決定價值和升值空間)、流動性
山山沐榆感想筆記@563
作者： 住展雜誌編輯群
出版日期：2017/01~2018/12
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